Você sabe o que um instrumento particular de compra e venda de imóvel deve conter? Basicamente, é o contrato em que uma parte se obriga a transferir à outra a propriedade de um imóvel, mediante pagamento do preço. Cada negócio tem peculiaridades — mas alguns elementos não podem faltar.
O checklist essencial
1. Qualificação completa das partes. Pessoa física: nome completo, estado civil, profissão, RG, CPF, e-mail, telefone e endereço. Pessoa jurídica: denominação social, CNPJ, dados do representante legal (conforme o contrato social).
2. Descrição completa do imóvel, em conformidade com a matrícula. A matrícula, mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é a “cédula de identidade” do bem: nela consta todo o histórico — sequência de proprietários, penhoras, hipotecas e demais ônus.
3. Preço e forma de pagamento, com especificação do sinal, se houver. No pagamento parcelado: valor das parcelas, vencimentos, índice de reajuste e penalidades por atraso.
4. Posse e despesas: data e condições para o comprador receber a posse, momento a partir do qual passa a arcar com IPTU, condomínio e demais encargos.
5. Multa e rescisão: penalidade para quem descumprir o contrato e previsão de rescisão por falta de pagamento.
6. Despesas de escritura e registro: definir quem paga (normalmente, o comprador). Lembre-se: o contrato particular é apenas etapa prévia — para imóveis acima de 30 salários mínimos, a transmissão efetiva da propriedade exige escritura pública e registro.
7. Documentos do vendedor: certidões pessoais atualizadas (casamento/nascimento), certidão atualizada da matrícula, certidões dos distribuidores das Justiças federal, estadual e do trabalho, entre outras. É essa análise que revela riscos ocultos do negócio.
8. Cessão de direitos: permitida ou não, e em que condições.
9. Cláusula de evicção: responsabilidade do vendedor caso o comprador venha a perder a propriedade, a posse ou o uso do imóvel por decisão judicial reconhecendo direito de terceiro.
Operação de risco pede olhar treinado
A compra e venda de imóvel envolve, para a maioria das pessoas, o maior patrimônio de uma vida. A interpretação da documentação — do histórico da matrícula às certidões das partes — exige experiência: um erro de avaliação pode trazer prejuízos sérios, tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Por isso, a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário não é custo: é seguro contra o arrependimento.
Fizemos um webinário tratando especificamente deste tema. Para acessá-lo, basta clicar aqui.