Decorrido algum tempo de locação, é natural que o valor do aluguel fique em descompasso com o praticado pelo mercado para imóveis similares na mesma região. A disparidade pode prejudicar qualquer dos lados — o inquilino, se os aluguéis da região caíram; o proprietário, se valorizaram.
A ação revisional: requisitos básicos
Não havendo acordo (que é sempre o caminho recomendável), o prejudicado pode buscar o Judiciário para adequar o aluguel ao valor de mercado, por procedimento específico previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
- Pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário;
- Exige que o contrato (ou o último acordo sobre o valor) tenha ao menos 3 anos;
- Cabe em locações residenciais e comerciais;
- A prova é essencialmente documental e técnica (avaliações, perícia).
A liminar dos 80%
Já no ajuizamento, com documentação que demonstre a força dos argumentos, é possível pedir liminar: o locador pode ser autorizado a receber 80% do valor de mercado atualizado; o locatário, a pagar 80% do aluguel vigente. O valor definitivo, porém, dependerá da sentença, baseada na perícia feita no processo.
O risco retroativo que ninguém conta
Aqui mora o perigo: se o juiz acolher a revisão, o novo valor vale desde a citação — o início do processo. Resultado: a parte vencida será condenada a pagar (ou devolver) as diferenças acumuladas durante todo o trâmite, com correção monetária e juros.
Como esses processos levam tempo, as diferenças podem alcançar importâncias consideráveis, com forte impacto sobre quem tiver de arcar com elas. Quem entra na ação achando que só pode ganhar precisa refazer as contas.
Negociar primeiro, litigar por último
Esse risco reforça a recomendação da solução negociada — para a qual estão capacitados advogados com perfil colaborativo e mediadores. O Judiciário deve ser a última hipótese.
E, se o litígio for inevitável, as peculiaridades do procedimento revisional recomendam a contratação de advogado especializado em direito imobiliário — a diferença entre uma tese bem construída e uma aventura processual pode custar caro.