Usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel em decorrência da posse prolongada, incontestada e ininterrupta, observados certos tramites legais. Em outras palavras, é a maneira pela qual um indivíduo pode se tornar proprietário de um bem pelo simples fato de possuí-lo por um determinado período de tempo, sem que haja contestação.

Observar tais requisitos para a usucapião (posse prolongada, incontestada e ininterrupta) é fundamental, pois determinam se a posse pode ou não ser convertida em propriedade.

O processo de aquisição de bens pela usucapião, além de envolver a comprovação desses requisitos, deve se ater à tramitação legal, que visa garantir segurança jurídica.

Dada a complexidade e a importância do tema, é crucial aprofundar-se nas especificidades de cada tipo de usucapião. A seguir, vamos entender o que é usucapião e explorar as diferenças entre a usucapião de bens imóveis urbano e rural, bem como seus requisitos e particularidades.

O que é Usucapião?

Usucapião, do latim “usucapio“, refere-se à aquisição de propriedade em virtude da posse contínua e incontestada durante um período de tempo estabelecido por lei. Em termos simples, é o direito que o indivíduo adquire sobre um bem, móvel ou imóvel, pelo fato de possuí-lo e usá-lo de forma pacífica.

Definição legal e conceitual:

Legalmente, a usucapião está prevista no Código Civil Brasileiro, que estabelece os diferentes tipos de usucapião e seus respectivos requisitos. Conceitualmente, pode-se entender a usucapião como uma forma de regularização da propriedade, onde a posse prolongada, que atende a certos critérios, transforma-se em propriedade plena a favor do possuir.

Breve histórico e sua relevância no Direito Brasileiro:

A origem da usucapião remonta ao Direito Romano, onde já se reconhecia a aquisição de propriedade pelo decurso do tempo. No Brasil, a usucapião foi incorporada ao ordenamento jurídico desde os tempos coloniais, sendo posteriormente adaptada e refinada em diferentes legislações, como o Código Civil de 1916 e o atual Código Civil de 2002.

Sua relevância no Direito Brasileiro é inegável. A usucapião de bens imóveis serve como instrumento de justiça social e regularização fundiária, especialmente em um país marcado por desigualdades e conflitos de terra. Além disso, ela contribui para a pacificação social, uma vez que legitima situações de posse de longa data, conferindo segurança jurídica e estabilidade às relações imobiliárias.

Ao longo dos anos, a usucapião tem sido uma ferramenta essencial para consolidar direitos e resolver disputas, refletindo a evolução da sociedade e as necessidades de seu povo.

Diferenças entre Usucapião Urbano e Rural

A usucapião de bens imóveis, enquanto instrumento jurídico, apresenta diversas modalidades, cada uma com suas especificidades. Duas das principais categorias são a usucapião urbana e a rural. Ambas têm como objetivo a regularização fundiária, mas se diferenciam em diversos aspectos, desde os requisitos necessários até a finalidade da posse.

Características da Usucapião Urbana:

Localização: Refere-se a imóveis situados em zonas urbanas, conforme delimitação do município.

Finalidade: A posse deve ser para moradia do possuidor ou de sua família.

Tamanho: O imóvel não pode exceder 250m².

Tempo de Posse: O possuidor deve ter a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos, sem oposição.

Requisitos Adicionais: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural.

 

Características da Usucapião Rural:

Localização: Refere-se a imóveis situados em zonas rurais.

Finalidade: A posse deve ser produtiva, ou seja, o terreno deve ser trabalhado e utilizado para produção.

Tamanho: A área não pode exceder 50 hectares.

Tempo de Posse: O possuidor deve ter a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos, sem oposição.

Requisitos Adicionais: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel e deve tornar a terra produtiva por sua própria iniciativa.

 

Quadro Comparativo:

 

Critério	Usucapião Urbana	Usucapião Rural
Localização	Zona urbana	Zona rural
Finalidade da Posse	Moradia do possuidor ou sua família	Posse produtiva e utilização para produção
Tamanho Máximo	Até 250m²	Até 50 hectares
Tempo de Posse	5 anos	5 anos
Requisitos Adicionais	Não possuir outro imóvel	Tornar a terra produtiva e não possuir outro imóvel

Processo de Aquisição pela Usucapião

A aquisição de propriedade por meio da usucapião é um processo que exige atenção aos detalhes, desde a preparação da documentação até a finalização do processo judicial. Abaixo, detalhamos cada etapa desse procedimento:

Documentação Pertinente

Escritura Pública ou Contrato de Compra e Venda: mesmo que não seja um documento oficial de propriedade, serve para comprovar a intenção e o início da posse.

Certidões Negativas: De débitos municipais, ações reivindicatórias e ações possessórias referentes ao imóvel.

Atestados de Vizinhos: documentos que comprovem a posse mansa e pacífica por parte do requerente, geralmente assinados por vizinhos ou conhecidos.

Fotos e outros registros: que comprovem a posse e a utilização do imóvel ao longo dos anos.

Contas de consumo: que sejam atreladas ao imóvel e ao nome do possuidor requerente.

Planta e Memorial Descritivo: elaborados por um profissional habilitado, detalhando as características e limites do imóvel.

Ata notarial: nela deve ser detalhada a qualificação completa dos envolvidos, as provas da posse, os dados da matrícula do imóvel, a descrição do imóvel, como seu valor, e outras informações pertinentes ao caso em específico.

 

Etapas do Processo Judicial de Usucapião

Contratação de advogado: a pessoa do advogado é indispensável para o processo de Usucapião.

Preparação da Documentação: reunir todos os documentos mencionados anteriormente.

Petição Inicial: com a ajuda de um advogado, elaborar e apresentar a petição inicial ao juízo competente.

Notificação: notificar os confrontantes (vizinhos) e os proprietários que constam como tais no registrado imobiliário, caso hajam.

Audiência de Conciliação: o juiz poderá determinar uma audiência para tentar uma conciliação entre as partes, sendo obrigatório o comparecimento.

Produção de Provas: etapa do processo onde se comprova a posse e o cumprimento dos citados requisitos da usucapião.

Sentença: o juiz proferirá a sentença, que, se favorável, reconhecerá o direito do requerente sobre a propriedade do imóvel.

Registro da Propriedade no Cartório: Com a sentença em mãos, o requerente deve registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente para obter a propriedade oficial do bem.

Etapas do Processo Extrajudicial de Usucapião

Apesar de não ser obrigatória, a usucapião extrajudicial pode ser mais interessante do que a judicial. Em regra, aquela é mais rápida, prática e econômica do que esta. Contudo, certas etapas devem ser observadas:

Contratação de advogado: lembre-se que a pessoa do advogado é indispensável para o processo de Usucapião.

Preparação da Documentação: reunir todos os documentos mencionados anteriormente.

Ata notarial: providenciar a lavratura de uma ata notarial para fins da usucapião, por ser documento indispensável para se comprovar o preenchimento dos requisitos da usucapião perante o cartório de imóveis.

Abertura do procedimento: reunida toda a documentação, o advogado deverá preencher o requerimento de abertura do procedimento a ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Registro da Propriedade no Cartório: aprovada a usucapião pelo cartório de imóveis, depois de certos tramites legais, ele já dá continuidade ao procedimento, transferindo a propriedade do imóvel para o nome do requerente. Se não for aprovada, cabe ao interessado questionar a negativa em juízo ou ingressar com processo judicial para requerer a usucapião, conforme etapas referidas no tópico anterior.

Possíveis Obstáculos e Como Superá-los

Oposição de Vizinhos ou do Proprietário Registrado: é importante ter provas robustas da posse e testemunhos que a corroborem.

Falta de Documentação: em casos onde alguns documentos estejam faltando, testemunhos e outras provas materiais podem ser essenciais. A ata notarial, por exemplo, pode suprir falta de alguns documentos.

Questões Ambientais: Em áreas de preservação ou proteção ambiental, a usucapião pode ser contestada. Consultar um especialista pode ajudar a entender as particularidades do caso.

Custos Envolvidos

Honorários Advocatícios: variam conforme o profissional contratado e o valor médio de mercado do imóvel.

Custos de Tabelionato e as Custas Judiciais: dependem do Estado em que se situa o imóvel e do seu valor médio de mercado.

Despesas com Documentação: como certidões, ata notarial, plantas e registros.

Taxas de Cartório: Para o registro da escritura, da sentença e obtenção da propriedade, também dependem do Estado em que se situa o imóvel e do seu valor médio de mercado.

O processo de usucapião, apesar de detalhado, é uma ferramenta valiosa para a regularização de propriedades. Contar com o auxílio de um profissional especializado pode facilitar e agilizar todo o procedimento e gerar a segurança imprescindível nessa hora.

Casos de Sucesso e Jurisprudências Relevantes

A usucapião é um instituto jurídico que tem sido objeto de diversas decisões judiciais e discussões no Brasil. Ao longo dos anos, vários casos notórios relacionados à usucapião ganharam destaque na mídia e na comunidade jurídica. Vamos explorar alguns deles:

Exemplos de Casos onde o Usucapião foi Concedido

Usucapião em Área de Preservação Ambiental (APA) no Rio de Janeiro:

Um caso que chamou a atenção envolveu uma família que buscou o reconhecimento de usucapião em uma área localizada dentro de uma APA no Rio de Janeiro. A controvérsia surgiu porque áreas de preservação geralmente são consideradas imunes a esse tipo de reivindicação. No entanto, a defesa da família alegou que a ocupação da terra ocorreu muito antes da criação da APA, levantando debates sobre os limites do usucapião versus a proteção ambiental.

Usucapião de Imóvel de Luxo em São Paulo:

Em um bairro nobre de São Paulo, um imóvel de luxo, avaliado em milhões e abandonado há anos, tornou-se centro de uma disputa de usucapião. Uma família que ocupou o local buscou o reconhecimento da propriedade após o período legal de posse. Este caso gerou ampla discussão na mídia e no meio jurídico sobre a aplicabilidade da usucapião em propriedades de alto valor.

Usucapião Coletiva em Favela do Rio de Janeiro:

Uma comunidade de favela do Rio de Janeiro se uniu em uma ação coletiva para reivindicar a usucapião de suas residências. Os moradores argumentaram que, apesar das adversidades e da falta de reconhecimento legal, construíram suas vidas e uma comunidade coesa naquele local por décadas. Este caso tornou-se emblemático, pois trouxe à tona discussões sobre o direito à moradia e a necessidade de regularização fundiária em áreas urbanas densamente povoadas.

Decisões Judiciais que Moldaram o Entendimento Atual sobre o Tema

STJ – Posse Ad Usucapionem: o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a posse com intenção de dono (ad usucapionem) é essencial para a configuração da usucapião.

STF e a Função Social da Propriedade: o Supremo Tribunal Federal, em diversas decisões, reforçou o princípio da função social da propriedade, entendendo que a usucapião é uma ferramenta que atende a esse princípio, especialmente em casos onde o imóvel não cumpre sua função social.

TJSP – Usucapião e Condomínios: o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que é possível a aquisição de propriedade via usucapião de unidades em condomínios, desde que sejam cumpridos os requisitos legais e que a posse seja evidente e notória.

Estes são apenas alguns exemplos e decisões que demonstram a relevância e a aplicação da usucapião no Direito Brasileiro. A análise de casos e jurisprudências é uma ferramenta valiosa para advogados e partes interessadas em compreender e aplicar esse instituto jurídico.

Conclusão

A usucapião é um instrumento jurídico de grande relevância no Brasil, servindo como meio de regularização fundiária e conferindo segurança jurídica a inúmeras famílias e indivíduos. Ao longo deste artigo, exploramos as modalidades da usucapião urbana e rural, seus requisitos específicos, o processo de aquisição e alguns casos notórios que ilustram sua aplicação prática.

É essencial compreender que, apesar de todas as informações fornecidas, cada caso de usucapião é único e possui suas particularidades. Por isso, a importância de consultar um advogado especializado para orientação não pode ser subestimada. Um profissional capacitado pode avaliar a situação específica, fornecer aconselhamento adequado e guiar o interessado por todo o processo jurídico.

Se você ou alguém que você conhece está enfrentando uma situação que envolva usucapião ou qualquer outra questão imobiliária, não hesite em buscar ajuda profissional. Nosso escritório possui expertise no tema e pode ajudar a garantir que seus direitos sejam respeitados e protegidos.

Bem-vindo ao nosso guia sobre o que fazer quando enfrentar problemas em um condomínio. Viver em um condomínio pode ser uma experiência maravilhosa, mas, às vezes, surgem questões que exigem atenção e resolução imediatas. Neste artigo, vamos explorar hipóteses que podem ocorrer em um condomínio e sugerir soluções práticas que podem ajudá-lo a lidar efetivamente com essas situações, seja você proprietário, inquilino ou membro da administração do condomínio.

O que fazer em caso de problemas com o condomínio?

Ao enfrentar problemas em um condomínio, é crucial conhecer as etapas a serem observadas para uma resolução rápida. Aqui, iremos sugerir eventuais ações em diferentes cenários, garantindo que você se sinta preparado para lidar com qualquer problema que possa surgir.

Identificando e compreendendo o Problema

O primeiro passo para lidar com um problema no condomínio é identificá-lo e compreendê-lo claramente. Reserve um tempo para avaliar a situação e determinar a natureza do problema. Está relacionado à manutenção, perturbações sonoras ou desacordos entre os moradores? Ao entender o problema, você poderá seguir com a atitude mais apropriada, zelando sempre para não ferir suscetibilidade de alguma pessoa envolvida no evento a ser solucionado.

Buscando Conselhos Jurídicos

Em certos casos, pode ser necessário buscar aconselhamento jurídico para lidar com questões complexas. Consulte um advogado especializado para garantir que você esteja ciente de seus deveres, direitos e obrigações. Eles podem fornecer orientações valiosas sobre questões legais e ajudá-lo a lidar com disputas ou conflitos que possam surgir.

Problemas Comuns em um Condomínio

Queixas de Ruídos: Viver em proximidade com outras pessoas significa que o ruído pode se tornar um problema significativo. Vizinhos barulhentos, festas ou trabalhos de construção podem perturbar a paz e a tranquilidade de um condomínio. Ao enfrentar perturbações sonoras, avalie abordar educadamente seu vizinho para tratar do problema, expressando suas preocupações. Não deixe de verificar as normas ou regulamentos do condomínio referentes a restrições de ruído e horários de silêncio. Se o ruído excessivo persistir, documente os incidentes e informe à administração ou ao síndico do condomínio, que deverá adotar medidas eficazes para a solução do problema.

O que fazer se as medidas iniciais não resolverem o problema?

Se as medidas iniciais não resolverem o problema, prossiga com o registro de uma reclamação formal junto à administração do condomínio, fornecendo-lhe evidências das perturbações sonoras excessivas e contínuas e cobrando uma solução efetiva para o problema, sob pena de eventual responsabilização da própria administração que se omitir. Sempre que possível, recorra à mediação ou busque assistência de um mediador profissional!

Manutenção e Reparos: Questões de manutenção e reparos são comuns em condomínios, exigindo atenção imediata para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores. Se você encontrar problemas de manutenção, observe estas etapas: Notifique prontamente a administração ou a equipe de manutenção do condomínio, fornecendo informações detalhadas sobre o problema. Mantenha um registro de toda a comunicação e das medidas que tiver tomado. Na sequência, faça um acompanhamento com a administração para garantir que o problema seja abordado de maneira oportuna e eficaz.

O que fazer se a manutenção não for realizada adequadamente?

Se a manutenção não for realizada de forma satisfatória você sempre pode: a) informar a administração sobre as reparações incompletas ou insatisfatórias; b) buscar os devidos esclarecimentos sobre os motivos do atraso ou da solução inadequada; e, c) se necessário, levar o problema ao conselho do condomínio. Em ambos os casos, recomenda-se que você busque por aconselhamento jurídico.

Perguntas Frequentes

Seguem algumas respostas de perguntas frequentes, relacionadas a problemas em um condomínio:

Quem devo contatar em caso de problemas com o condomínio?

Em caso de problemas, você deve entrar em contato com a administração do condomínio ou outro contato designado responsável por lidar com essas questões.

Quais são os direitos e responsabilidades dos moradores em um condomínio?

Os direitos e responsabilidades dos moradores em um condomínio estão descritos nas normas e regulamentos do condomínio, como são as convenções condominiais, os regimentos internos etc.. Familiarize-se bem com esses documentos e sobre o que eles dispõem para entender suas obrigações e direitos.

É possível resolver problemas de forma amigável entre vizinhos?

Sim, é possível. A comunicação aberta e respeitosa é fundamental para encontrar soluções mutuamente satisfatórias. A mediação orientada por profissional capacitado, com certeza, pode ajudar com isso.

Quanto tempo leva para resolver problemas comuns em um condomínio?

O tempo necessário para resolver problemas comuns em um condomínio varia de acordo com a natureza e complexidade da questão. O relato imediato e a cooperação entre todas as partes envolvidas podem acelerar a resolução.

Posso entrar com uma ação judicial em caso de problemas não resolvidos?

Se todas as tentativas de resolver o problema falharem, pode ser necessário entrar com uma ação judicial. Consulte um advogado especializado para avaliar suas opções. Não custa lembrar que mesmo após o eventual ajuizamento de uma ação judicial, ainda permanece a possibilidade da solução negociada.

O que fazer se eu discordar de uma decisão tomada pelo conselho do condomínio?

Se você discordar de uma decisão tomada pelo conselho do condomínio, revise as normas do condomínio para entender o processo de resolução de tais discordâncias. Considere comparecer às reuniões do conselho e expressar suas preocupações de maneira respeitosa, de forma fundamentada, e, se possível, apresentando evidências sólidas do porquê de sua posição discordante. Lembre-se sempre que a discordância saudável precisa sempre levar em conta o que se julga bom para a massa condominial.

Conclusão

Viver em um condomínio pode ser uma experiência gratificante, mas problemas que exigem atenção imediata podem surgir. Acreditamos que as breves ideias descritas acima podem ajudar você a lidar, de forma eficaz e proativa, com problemas relacionados a perturbações sonoras, manutenção e outros problemas comuns em um condomínio. Lembre-se de manter uma comunicação aberta, com urbanidade em qualquer situação, e buscar aconselhamento jurídico sempre que julgar necessário, preocupando-se em trabalhar, e colaborar, para uma solução rápida e amigável. Dessa forma, você contribuirá para um ambiente de convivência harmonioso para todos os moradores e talvez evite desgastes e inimizades.

Comprar um imóvel na planta é uma decisão importante e emocionante para muitas pessoas. A possibilidade de adquirir um lar, sonho de muitos, e ainda personalizado conforme as preferências e necessidades individuais, pode ser uma vantagem significativa. No entanto, esse tipo de compra também traz consigo uma série de direitos e deveres que os compradores não atentam, muitas vezes capturados pelas emoções daquele momento único, mas que é necessário conhecer para evitar problemas. Neste artigo, abordaremos os direitos do comprador de imóvel na planta, e esperamos proporcionar uma visão mais geral e esclarecedora sobre o assunto.

1. O direito à informação

O comprador deve se inteirar de todas as informações relevantes acerca do empreendimento imobiliário que lhe interessar antes de assinar qualquer contrato. Isso inclui detalhes sobre documentação, projeto arquitetônico, memorial descritivo, prazo de entrega, materiais utilizados na construção, e informações precisas sobre a construtora e sua reputação no mercado.

2. O direito ao arrependimento

Conforme a legislação brasileira, o comprador de imóvel na planta tem o direito de se arrepender da compra em até 7 dias após a assinatura do contrato sem que seja necessário apresentar qualquer justificativa, desde que adquira o bem fora da sede do vendedor, em stand de vendas, por exemplo. Nesse caso, ele tem o direito de reaver todo o valor pago, corrigido monetariamente.

3. O direito à vistoria do imóvel

Antes da entrega das chaves, o comprador tem o direito e deve vistoriar o imóvel para verificar se tudo está conforme o que foi acordado. Caso sejam encontrados problemas, a construtora tem a obrigação de corrigi-los antes da entrega final, aconselhando-se que, nestes casos, o comprador não receba as chaves até tudo se encontrar em prefeita ordem.

4. O direito à garantia

A legislação pátria assegura ao comprador de imóvel na planta uma garantia legal contra vícios ou defeitos que possam surgir após a entrega do imóvel. Essa garantia, em princípio, é válida por 5 anos e visa proteger o comprador de problemas estruturais ou vazamentos, por exemplo.

5. O direito à transparência nos custos

O comprador precisa sempre estar muito atento a estes quesitos, obtendo todas as informações sobre os custos envolvidos na compra, incluindo valores de entrada, encargos, evolução de obras, financiamento bancário, taxas, impostos e despesas cartorárias, lendo o contrato previamente com toda a atenção. Isso é essencial para evitar surpresas desagradáveis no futuro ou no momento do fechamento do negócio.
O direito à entrega no prazo

A construtora tem a obrigação de entregar o imóvel dentro do prazo estipulado em contrato. Caso haja atraso na entrega, além do permitido em lei, o comprador tem direito a indenização por danos morais e materiais.

6. O direito à desistência em caso de atraso na entrega

Se a entrega do imóvel sofrer um atraso superior a 180 dias, o comprador tem o direito de desistir do negócio e reaver todos os valores pagos, devidamente corrigidos, acrescidos de multa, em até 60 dias contados a partir do pedido de distrato. Caso o comprador opte por pleitear a rescisão do contrato por atraso da obra, a incorporadora terá de pagar, na data da entrega, indenização de 1% incidente sobre o valor pago, corrigido monetariamente, para cada mês de atraso.

7. O direito à documentação completa

O comprador deve receber do vendedor a documentação do imóvel, incluindo matrícula, escritura e registro no cartório no nome daquele, devidamente regularizados.

8. O direito à segurança jurídica

O contrato de compra do imóvel na planta deve ser claro e preciso, garantindo segurança jurídica para ambas as partes envolvidas no negócio.

9. O direito à personalização do imóvel

O comprador tem o direito de realizar modificações e personalizações no projeto do imóvel, desde que isso esteja previsto no contrato e não prejudique a estrutura do empreendimento. As construtoras costumam disponibilizar ao comprador esta opção, que certamente lhe traz comodidade, mas não se esqueça que isso tem um custo e é cobrador à parte pela construtora.

10. O direito à informação sobre a construtora

É importante que o comprador pesquise sobre a construtora responsável pelo empreendimento, verificando sua idoneidade e experiência no mercado imobiliário.

11. O direito à cláusula de rescisão contratual

O contrato deve prever uma cláusula de rescisão, que estabeleça as condições e os procedimentos caso o comprador deseje desistir da compra, em conformidade do que estabelece as normas legais em vigor no País, e isso as construtoras costumam trazer nos contratos com bastante rigor.

12. O direito à assistência de um profissional

Para garantir que todos os seus direitos sejam respeitados, o comprador pode contar com a assessoria de um profissional especializado em direito imobiliário.

13. O direito à obtenção de financiamento

Caso o comprador opte por financiar a compra do imóvel, ele precisa verificar e ter acesso a todas as informações sobre encargos como juros e correção monetária, do valor a ser pago direto para a construtora, assim como sobre as condições a se observar em caso de financiamento bancário, tais como os juros, taxas, valor de seguro, forma de correção monetária, etc..

14. O direito à entrega das chaves e escritura definitiva

Após a conclusão do empreendimento e quitação do imóvel, o comprador tem o direito à entrega das chaves e da escritura definitiva, documento este que comprova a sua propriedade sobre o imóvel. Caso haja financiamento bancário, a quitação final acontecerá através do Banco, depois de pagas todas as prestações.

Conclusão

Comprar um imóvel na planta pode ser uma experiência gratificante, mas é essencial que o comprador esteja bem ciente de seus direitos e deveres para evitar problemas futuros. Trouxemos aqui alguns pontos que julgamos essenciais o comprador de imóvel na planta dominar abrangendo, de forma resumida, desde o direito à informação até o momento da entrega das chaves e da escritura definitiva, sem esquecer a questão do financiamento bancário. É importante lembrar que a transparência, a segurança jurídica e o auxílio de profissionais especializados são fundamentais para garantir uma compra segura e satisfatória.

A usucapião é um instituto jurídico que tem ganhado cada vez mais destaque no cenário jurídico brasileiro. Trata-se de um meio de aquisição da propriedade que ocorre quando uma pessoa adquire o direito de posse sobre um bem móvel ou imóvel em virtude do seu uso prolongado e contínuo, desde que preenchidos determinados requisitos legais.

O que é Usucapião?

O termo “usucapião” tem origem latina, derivado das palavras “usus” (uso) e “capio” (tomar). De maneira simples, a usucapião é uma forma de aquisição da propriedade baseada na posse prolongada e ininterrupta de um bem móvel ou imóvel, conferindo ao possuidor o direito de se tornar o legítimo proprietário.

Modalidades de Usucapião

Existem diferentes modalidades de usucapião previstas na legislação brasileira, sendo as mais comuns:

1. Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é uma das modalidades mais conhecidas e ocorre quando uma pessoa exerce posse mansa e pacífica sobre um imóvel por um período mínimo de 15 anos, independentemente de título de propriedade ou boa-fé Contudo, caso o imóvel seja utilizado como moradia, tenha recebido obras ou esteja vinculado a alguma atividade produtiva, é possível reduzir o prazo para 10 anos (CC, Art. 1.238).

2. Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária ocorre quando o possuidor exerce a posse mansa e pacífica por um período mínimo de 10 anos, porém, com a exigência de que a pessoa possua justo título e boa-fé. O prazo se reduz para cinco anos se, por exemplo, o imóvel é utilizado como moradia ou nele foram realizados investimentos de interesse social e econômico (CC, Art. 1.242).

3. Usucapião Especial Urbana

A usucapião especial urbana, prevista no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), tem como requisitos a posse mansa e ininterrupta de um imóvel urbano, de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por um período de 5 anos, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel e esteja utilizando o imóvel como sua moradia (CC, Art. 1.240).

4. Usucapião Especial Rural

A usucapião especial rural é estabelecida pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e requer a posse ininterrupta e pacífica de um imóvel rural, de no máximo 50 hectares, por um período de 5 anos, desde que o possuidor o torne produtivo com o seu trabalho ou de sua família, tendo nele a moradia (CC, Art. 1.239).

5. Usucapião Coletiva

Também conhecida como usucapião coletiva urbana, prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), essa modalidade de usucapião visa regularizar áreas urbanas, de até duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por populações de baixa renda que residem de forma coletiva, ou seja, quando várias famílias ocupam uma mesma área. Essa ocupação deve ser ininterrupta, mansa e pacifica, por um período mínimo de cinco anos.

6. Usucapião Familiar

A usucapião familiar é a modalidade que permite o possuidor de um imóvel compartilhado com seu ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar por mais de dois anos, sem reivindicar seus direitos, obter o domínio integral sobre o imóvel (CC, Art. 1.240-A).

Para essa modalidade, o imóvel em questão deve ser próprio e urbano, além de possuir uma área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Além disso, é importante que a pessoa que deseja assegurar a propriedade não seja proprietária de outros imóveis, e o abandono do ex-cônjuge ou ex-companheiro não deve ser por decorrência de eventual crime ou medida protetiva, como aquelas previstas na Lei Maria da Penha.

7. Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial, prevista no artigo 1.071 do Código de Processo Civil, acrescido do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), é modalidade de usucapião que pode ser realizada sem a necessidade de se recorrer ao Poder Judiciário.

O interessado deve procurar um cartório de notas do local onde se situa o bem, munido de toda a documentação necessária para instruir o pedido, da qual faz parte Planta e Memorial descritivo assinado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), se imóvel for o bem. O cartório, verificando que todos os requisitos legais exigidos foram atendidos e provados, lavrará ata notarial que será encaminhada ao cartório de registro de imóveis para a devida averbação.

O preço do procedimento é tabelado no Estado de São Paulo e vai variar conforme for o valor do bem a ser objeto da usucapião.

Requisitos Gerais para Usucapião

Para que a usucapião seja concedida, independentemente da modalidade, é necessário o preenchimento de alguns requisitos básicos, tais como:

1. Posse Contínua e Incontestada

O possuidor deve ter exercido a posse de maneira contínua e ininterrupta durante todo o período exigido para cada modalidade de usucapião.

.2. Ausência de Oposição do Proprietário

Não pode haver oposição do proprietário do imóvel em relação à posse exercida pelo usucapiente ao longo do período de aquisição.

3. Lapso Temporal Adequado

Cada modalidade de usucapião tem um período mínimo de posse exigido, que pode variar entre 5, 10 ou 15 anos, conforme a natureza do bem e o tipo de usucapião aplicável.

Processo de Usucapião

O procedimento para aquisição da propriedade por meio de usucapião pode variar de acordo com a modalidade e a localidade em que o imóvel está situado.
No geral, a fim de evitar percalços e prejuízos, aconselha-se que o interessado utilize os serviços de um advogado especializado seja o procedimento de usucapião cabível extrajudicial ou judicial.

Levantamento da Documentação

Antes de qualquer outra coisa, é necessário que o interessado realize o levantamento de toda a documentação necessária como, se a coisa for imóvel, escrituras, registros, contratos de compra e venda, comprovantes de pagamento de impostos, comprovante de residência e outros documentos que comprovem a posse e o tempo de ocupação do imóvel.

Ação Judicial

Reunida toda a documentação, não sendo possível se fazer extrajudicialmente a usucapião, resta a ação judicial perante o juiz competente. Nessa fase, será feita a citação do proprietário do imóvel, dos proprietários ou possuidores dos imóveis confinantes e órgão públicos (Município, Estado ou União).

Perícia e Provas

Durante o processo judicial, poderá se realizar perícia para comprovar a posse e as características do imóvel. Além disso, quando for o caso, serão apresentadas provas testemunhais que sustente o alegado pelo usucapiente.

Sentença e Registro da Propriedade

Caso todos os requisitos sejam comprovados, o juiz proferirá a sentença reconhecendo o direito do usucapiente à propriedade do bem. A partir da sentença, se imóvel, será possível regularizar a situação deste junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Implicações Legais do Usucapião

A usucapião possui implicações legais significativas tanto para o possuidor, que adquire a propriedade, quanto para o proprietário, que perde o bem. Algumas das principais implicações são:

1. Regularização da Propriedade

Para o usucapiente, a principal implicação é a regularização da propriedade, o qual passa para a sua titularidade.

2. Perda da Propriedade pelo Antigo Dono

O proprietário anterior perde o direito de propriedade sobre o bem.

3. Possibilidade de Disputas Judiciais

Em alguns casos, o proprietário original pode contestar a ação de usucapião, o que pode resultar em uma disputa judicial mais prolongada.

Conclusão

Como se pode notar, a usucapião é um importante instrumento jurídico que permite a regularização da propriedade, especialmente de imóveis, mas não só deles, conferindo ao possuidor que preenche os requisitos legais o direito real de se tornar o legítimo proprietário.

Embora seja um procedimento complexo, contar com o auxílio de um advogado especializado é essencial para garantir que todos os trâmites legais sejam cumpridos. Através da usucapião, a justiça busca equilibrar o direito à propriedade com a sua função social, possibilitando, por exemplo, o acesso à moradia e a regularização fundiária em diversas situações.

É fundamental que qualquer pessoa que pretenda pleitear a usucapião compreenda os requisitos específicos para cada modalidade e esteja ciente das implicações legais envolvidas.

5 coisas que você precisa saber antes de comprar um imóvel é um tema muito importante que precisa de atenção e esclarecimento para quem está pensando em comprar uma propriedade. A compra de um imóvel é um investimento de longo prazo e que envolve muitos detalhes. Por isso, separamos aqui as 5 coisas mais importantes que você precisa saber antes de tomar essa grande decisão.

Planejamento financeiro

Antes de mais nada, é preciso planejar as finanças. A compra de um imóvel é um grande investimento e, por isso, é fundamental que as finanças estejam organizadas e planejadas. É importante verificar se há condições para a compra, se há dinheiro suficiente para dar uma entrada, além de ter recursos para arcar com as despesas mensais do imóvel. Além disso, é preciso verificar as taxas de juros e prazos de pagamento.

Localização

A localização é um dos fatores mais importantes na hora de comprar um imóvel. É preciso avaliar se o imóvel está em uma região segura e de fácil acesso, além de verificar a infraestrutura ao redor, como escolas, hospitais, supermercados, transporte público, entre outros. A valorização imobiliária da região também deve ser considerada, pois isso pode influenciar no valor do imóvel no futuro.

Tipo de imóvel

Existem diversos tipos de imóveis disponíveis no mercado, como apartamentos, casas, sobrados, entre outros. É importante avaliar qual é o tipo de imóvel que mais se adequa às suas necessidades e ao seu estilo de vida. É preciso verificar o tamanho, número de quartos, vagas na garagem, área de lazer, entre outros aspectos.

Documentação

A documentação do imóvel é outro fator muito importante. É preciso verificar se o imóvel possui todas as certidões necessárias e se está tudo regularizado. Além disso, é preciso avaliar se há pendências financeiras, como dívidas ou impostos em atraso, que possam afetar a compra. É fundamental contar com o auxílio de um profissional especializado para verificar toda a documentação do imóvel.

Negociação

Por fim, é preciso avaliar as possibilidades de negociação. É importante pesquisar os preços praticados no mercado e tentar negociar o valor do imóvel. É possível conseguir descontos, dependendo da forma de pagamento e das condições oferecidas pelo vendedor. É fundamental ter paciência e avaliar todas as possibilidades antes de tomar uma decisão final.

Em resumo, a compra de um imóvel envolve muitos detalhes e é preciso estar atento a cada um deles. É fundamental planejar as finanças, avaliar a localização, o tipo de imóvel, a documentação e as possibilidades de negociação. Seguindo esses passos, é possível fazer uma compra segura e consciente, evitando problemas futuros.

Esperamos que essas dicas tenham sido úteis para você que está pensando em comprar um imóvel. Lembre-se sempre de contar com a ajuda de profissionais especializados, como corretores de imóveis e advogados, para garantir uma compra segura. 

 

A venda de imóvel é um momento importante na vida de qualquer pessoa. No entanto, é fundamental adotar cuidados jurídicos para garantir que todo o processo ocorra de forma segura e dentro das leis vigentes. Neste artigo, vamos abordar os principais cuidados que você deve ter ao vender um imóvel, destacando questões legais e fornecendo-lhe orientações para garantir uma transação tranquila e bem-sucedida. 

Conheça a legislação aplicável 

Ao iniciar o processo de venda de um imóvel, é essencial conhecer a legislação aplicável. No Brasil, existem diversas leis e normas que regulamentam as transações imobiliárias, como o Código Civil, a Lei de Registros Públicos, a Lei do Inquilinato, entre outras. É importante ter familiaridade com essas leis para evitar problemas futuros e garantir que todos os procedimentos sejam realizados de acordo com a legislação vigente. 

Realize a due diligence, organizando e verificando a documentação do imóvel e do comprador  

A due diligence é uma investigação minuciosa que visa verificar todas as informações relevantes sobre o imóvel e as partes envolvidas na negociação. Durante esse processo, é necessário verificar questões como a existência de ações judiciais envolvendo o imóvel, dívidas pendentes, regularidade das construções junto à Prefeitura, assim como na respectiva Matrícula do bem, dentre outros aspectos. Essa análise detalhada ajuda a identificar eventuais riscos e evitar problemas futuros. 

Para isso, antes de colocar o imóvel à venda, organize cuidadosamente toda a documentação relacionada a ele. Certifique-se de que você conste como proprietário do bem e que não existam pendências ou ônus que possam afetar a venda. Além disso, verifique se o imóvel está livre para a venda e regularizado junto aos órgãos competentes, como prefeitura e, se for o caso, órgãos ambientais.  

Ainda neste contexto, a verificação da documentação do comprador é uma etapa essencial para o vendedor de imóvel, pois visa garantir a segurança jurídica da transação, proteger os interesses do vendedor e prevenir problemas legais e financeiros. Existem diversas razões pelas quais essa verificação é necessária. As principais são: 

1 – Verificação da capacidade legal: O vendedor precisa garantir que o comprador seja uma pessoa juridicamente capaz de celebrar contratos. Isso envolve verificar se o comprador é maior de idade e possui capacidade mental para assumir obrigações contratuais; 

2 – Garantia de recursos financeiros: Ao verificar a documentação do comprador, o vendedor pode confirmar se o comprador possui os recursos financeiros necessários para adquirir o imóvel. Isso inclui a análise de comprovantes de renda, extratos bancários ou qualquer outra evidência que demonstre que o comprador possui os meios para cumprir com o pagamento acordado; e, 

3 – Prevenção de fraudes e problemas legais: A verificação da documentação também ajuda a evitar possíveis fraudes e problemas legais. O vendedor deve verificar a identidade do comprador, como por meio de documentos de identificação, para garantir que a transação esteja sendo conduzida com a pessoa correta. Além disso, a análise dos antecedentes criminais do comprador e a consulta aos órgãos de proteção ao crédito podem ajudar a identificar qualquer problema pré-existente que possa afetar a negociação. 

Contrate um advogado especializado 

Para garantir segurança e evitar problemas jurídicos durante o processo de venda do imóvel, é indispensável contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário. Um profissional qualificado poderá orientá-lo em todas as etapas da negociação, revisar contratos, providenciar e verificar a documentação pertinente em due diligence, assim como esclarecer eventuais dúvidas dos contratantes, o que ajudará na conclusão do negócio. 

Faça um contrato de compromisso de compra e venda 

Um contrato compromissando as partes a realizarem a compra e venda é essencial para formalizar a transação imobiliária. Nesse documento, devem constar todas as informações relevantes sobre o negócio, como identificação das partes envolvidas, descrição do imóvel, valor, forma de pagamento, prazo de entrega, entre outras cláusulas importantes. É fundamental que o contrato seja redigido de forma clara e objetiva, de acordo com a legislação vigente. 

Providencie a escritura pública e registro dela no Cartório de Registro de Imóveis 

Após a negociação ser concluída, e sendo ela documentada por meio do compromisso particular de compra e venda, não se esqueça que, pago o preço conforme estabelecido no compromisso referido, é necessário realizar a lavratura da escritura pública de compra e venda. Esse documento é elaborado em cartório de tabelionato de notas e é a prova legal da transferência do imóvel para o comprador. É importante que todas as partes envolvidas estejam presentes durante a lavratura da escritura, ou representadas por procurador legalmente habilitado para o ato, e que ela seja registrada no cartório de registro de imóvel competente, ocasião na qual é efetivada a transferência da propriedade. 

Pague os impostos e taxas 

Ao vender um imóvel, é necessário estar ciente das obrigações tributárias decorrentes dessa transação. É comum o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que deve ser recolhido ao município, sendo esta obrigação exclusiva do Comprador. Mas não se esqueça que, dependendo da situação, podem ser aplicáveis outros impostos e taxas, como o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, este a cargo do vendedor. É importante estar informado sobre essas obrigações para zelar pelo pagamento dentro dos prazos legais estabelecidos ou até mesmo para obter isenção do imposto, evitando-se, assim, surpresas e eventuais prejuízos financeiros. 

Conclusão 

A venda de um imóvel envolve diversos cuidados jurídicos que devem ser observados para garantir a segurança e a legalidade da transação. Neste artigo, destacamos os principais pontos que você deve considerar ao vender um imóvel, como conhecer a legislação aplicável, verificar a documentação, contar com o auxílio de um advogado especializado, fazer um contrato de compra e venda, realizar a due diligence, providenciar e registrar a escritura pública, assim como cumprir com as obrigações tributárias. 

Se gostou do artigo visite as nossas redes sociais e as indiquem a outros. Incessantemente, produzimos conteúdo relevante, em linguagem acessível (dicas, webinars, artigos, vídeos, etc.). Basta acessar o canal FRK explica (You Tube).

 

 

Você sabia que, de acordo com levantamento feito pelo IBGE, 62% das casas ou apartamentos do país já têm pelo menos um cachorro ou gato como morador? Essa porcentagem equivale a 40,4 milhões de residências espalhadas por todas as regiões do país.

Mas, afinal, quando se mora em um condomínio, ele pode proibir a presença de pets?

Se você tem um pet, pode ficar feliz com a notícia: o condomínio NÃO pode proibir a presença de seu animalzinho!

Mas quais são os direitos que o tutor de um pet tem para se resguardar quanto a isso?

A Constituição Federal assegura ao cidadão o direito de propriedade. Ao mesmo tempo, sabemos que o direito de uma pessoa vai até o limite do direito da outra. Sendo assim, o condômino pode manter animais em casa ou apartamento, desde que a permanência deles não atrapalhe ou coloque em risco a vida de outros moradores.

Proibir visitantes de entrarem com seus animais pode ser considerado constrangimento ilegal. Ainda, os animais visitantes devem seguir as mesmas regras dos pets que vivem no local.

E quanto ao uso de focinheira? Ele é obrigatório em animais de grande porte ou que apresentem risco às pessoas. Impor seu uso a animais de pequeno porte desrespeita a dignidade do animal, pode ser considerado crueldade e, até mesmo, crime de maus tratos.

Com base no direito legal de “ir e vir”, o condômino ou visitante pode utilizar o elevador com seu animal, mas, é claro, o tutor deve manter o animal em uma guia curta, para que ele não se aproxime de outras pessoas dentro do elevador. Ainda, deve ser permitido o trânsito do animal nas áreas comuns do condomínio, contanto que não represente risco à saúde, sossego e segurança dos demais.

Não se pode obrigar qualquer pessoa a usar escadas com o animal. Isso pode ser considerado constrangimento ilegal. 

O condomínio também não pode obrigar o tutor a levar o animal no colo. Isso não seria possível no caso de animais de grande porte, sem falar nos tutores que, por eventuais limitações físicas, não teriam tal possibilidade. Forçar um tutor a isso também poderia configurar constrangimento ilegal.

Casos de ameaças (como, por exemplo, dizer que irá envenenar ou matar o pet) ou proibições ilegais (como, por exemplo, não dar acesso ao elevador) podem ser registrados em boletins de ocorrência, pois a lei qualifica essas condutas como sendo de constrangimento ilegal e ameaça.

Mas é claro que não podemos deixar de mencionar os deveres do tutor, afinal, deve-se manter o respeito e a boa convivência entre os condôminos… 

É sempre muito importante manter o respeito e a boa convivência entre os condôminos. Para isso, é relevante mencionar também os deveres do tutor quanto à convivência do seu pet no condomínio. Vamos a eles:

O tutor deve manter o cão próximo ao corpo, utilizando uma guia curta, nas áreas comuns do prédio. É responsabilidade do tutor garantir a segurança de todos.

Cães de porte grande ou que apresentem comportamento agressivo devem utilizar focinheira sempre que estiverem nas áreas comuns do prédio.

Crianças pequenas não devem ser deixadas com cães ou sozinhas nas áreas comuns.

Respeitar o próximo é a chave para a boa convivência. Portanto, se você conhece alguém que tem medo ou não gosta de cachorro, evite que o seu cão tenha contato com a pessoa. No geral, mantenha sempre o seu cão em guia curta, enquanto ele estiver nas áreas comuns do prédio, e não deixe que ele se aproxime de terceiros, a não ser que tenha autorização.

É responsabilidade do tutor limpar todos os dejetos de seu cão nas áreas comuns. Dejetos não apenas podem incomodar outros condôminos, como são potenciais transmissores de doenças.

O tutor deve manter limpas as áreas privadas de sua casa, impedindo o mau cheiro e garantindo a saúde do animal. Não fazer isso pode ser considerado crime de maus tratos.

Latidos intermináveis e barulhos podem tornar a vida de seu vizinho um inferno. É de responsabilidade do tutor que a presença do cachorro não prejudique a vida e o bem-estar dos demais e o bom funcionamento do local. Para resolver esse problema, um especialista em comportamento deve ser chamado e uma conversa com os prejudicados é o primeiro caminho, com o intuito de avisar sobre medidas tomadas para que haja uma mudança.

Ainda sobre os barulhos e ruídos que incomodam, as unhas do cão entram nessa lista de repetições insuportáveis. O sossego deve ser respeitado.

E o que fazer em casos de proibição de animais e problemas com a administração do prédio? 

Inicialmente, sempre vale a iniciativa de uma conversa informal, de modo a se assegurar de que vizinhos e síndicos estejam cientes dos direitos do tutor do animal. Eventualmente, a presença de advogado com perfil colaborativo pode fazer diferença. Também existe a possibilidade de contratar os serviços de um mediador.

Se a conversa informal não for suficiente, ações judiciais podem ser necessárias para a solução do conflito.

Por fim, gostaria de destacar que o Superior Tribunal de Justiça, em Brasília, por meio de sua terceira turma, decidiu recentemente que a convenção de condomínio residencial não pode proibir, de forma genérica, a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

Gostou deste artigo? Se sim, dê-nos a alegria de sua visita à nossas redes sociais, inclusive nosso canal do Youtube “FRK Explica”, e as indique a outros. Incessantemente, estamos produzindo conteúdo relevante para você, em linguagem simples, acessível e em diversos formatos (artigos; e-books; webinars; vídeos etc.).

Area de concentração do assunto: Direito Imobiliário; Direito Ambiental;

Palavras-chave: Pet; Animais; Condomínio; Proibição de animais em condomínio; PetFriendly; Maus tratos aos animais;