Segundo STF, vínculo empregatício não existe para transportador autônomo

Trasportador autonomo

Desde setembro de 2007, uma batalha jurídica vem sendo travada nos tribunais brasileiros, especialmente no Supremo Tribunal Federal (STF), em torno da natureza da relação entre os transportadores autônomos e as empresas de transporte rodoviário de cargas. A questão central é se existe relação de cunho empregatício ou comercial entre ambos.

A Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADIN) no 3961, movida pela Associação Nacional dos Magistrados da Justiça do Trabalho (ANAMATRA), contestava a Lei no 11.442/2007, marco regulatório que trouxe luz às dinâmicas do transporte rodoviário de cargas no país.

Esta lei, que estabelece a relação entre os agentes do setor como sendo de natureza civil, permitindo a contratação de autônomos para realizar o transporte de cargas sem configurar vínculo empregatício, foi o epicentro dessa contenda judicial. Continue a leitura desse artigo e saiba mais a respeito.

O embate legal entre justiça do trabalho e legislação civil

A Justiça do Trabalho, em suas interpretações, tem adotado uma postura que busca proteger os direitos dos trabalhadores autônomos, equiparando-os, em alguns casos, aos empregados regidos pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT).

Um exemplo disso é o entendimento de que os autônomos podem ser equiparados a empregados, com base no princípio da isonomia, o que levanta questionamentos sobre a constitucionalidade de certas leis, como a Lei no 11.442/2007, que prevê a exclusão prévia do vínculo empregatício nos contratos de transporte de cargas.

Por outro lado, a Procuradoria Geral da República tem defendido uma interpretação mais restrita dos requisitos para o reconhecimento do vínculo empregatício, conforme estabelecido no artigo 3o da CLT.

Argumenta-se que dois elementos essenciais para o reconhecimento do vínculo empregatício, a pessoalidade e a subordinação, não se aplicam ao Transportador Autônomo de Carga (TAC). Destaca-se que o TAC exerce sua atividade de forma independente, sem subordinação direta a uma empresa, o que o diferencia, segundo a visão da PGR, do motorista-empregado.

Essa disputa jurídica reflete não apenas questões técnicas e legais, mas também implicações sociais e econômicas significativas. A decisão sobre a natureza do vínculo dos trabalhadores autônomos pode impactar diretamente nas condições de trabalho, nos direitos trabalhistas e na organização do mercado de trabalho como um todo.

Diante desse contexto, espera-se que o debate continue a evoluir, buscando encontrar um equilíbrio entre a proteção dos direitos dos trabalhadores e a garantia da segurança jurídica para as relações de trabalho.

Distinção entre profissionais autônomos e empregados CLT

A Confederação Nacional do Transporte (CNT) reforçou a diferenciação entre dois grupos dentro do setor: os Transportadores Autônomos de Carga (TAC) e os motoristas-empregados. Através da Ação Declaratória de Constitucionalidade (ADI) no 48, a CNT buscou clarificar os diferentes papéis e responsabilidades desses profissionais.

De acordo com a ADI, os Transportadores Autônomos de Carga (TAC) são caracterizados por serem donos ou arrendatários dos veículos que utilizam, assumindo os riscos inerentes à atividade sem estarem subordinados ao contratante. Por outro lado, os motoristas-empregados

estão sujeitos às ordens e diretrizes do empregador, sem assumir os riscos da atividade, estando sob regime de subordinação.

Essa distinção é crucial no contexto do transporte de carga, pois impacta diretamente nas relações de trabalho e nos direitos trabalhistas garantidos a cada categoria. A ADI no 48 busca estabelecer uma base jurídica clara para evitar conflitos e garantir a proteção dos direitos tanto dos TAC quanto dos motoristas-empregados dentro da legislação vigente.
Decisão do STF defende a segurança jurídica e liberdade empresarial

Finalmente, em 19 de maio de 2020, o Supremo Tribunal Federal emitiu sua decisão. Julgou procedente a ADC e improcedente a ADI, reforçando a constitucionalidade da Lei no 11.442/200:
A decisão do STF repercutiu no meio jurídico e empresarial, trazendo segurança jurídica para as partes envolvidas no transporte rodoviário de cargas. Agora, fica estabelecido que a contratação de transportadores autônomos não configura vínculo empregatício, fortalecendo a liberdade empresarial garantida pela Constituição.

Com essa resolução, o mercado de transporte de cargas ganha clareza e estabilidade nas relações contratuais entre empresas de transporte e transportadores autônomos. Prevalece a autonomia das partes na negociação dos termos contratuais, respeitando-se, é claro, os requisitos legais e os direitos trabalhistas garantidos pela legislação.

A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) representa um marco significativo na definição das relações laborais no setor de transporte rodoviário de cargas no Brasil. Ao esclarecer a distinção entre os Transportadores Autônomos de Carga (TAC) e os motoristas-empregados, o STF proporciona uma base jurídica sólida para o funcionamento deste importante segmento da economia.

Essa decisão não apenas assegura a proteção dos direitos dos trabalhadores, garantindo que os motoristas-empregados estejam amparados pelas leis trabalhistas e tenham acesso a benefícios e proteções previstas na legislação, mas também reconhece a importância da viabilidade operacional das empresas do setor.

 

Quais são as espécies e modalidades de Holdings?

Modalidades de Holdings

Neste artigo, abordaremos detalhadamente as diversas espécies e modalidades de Holdings, fornecendo informações abrangentes sobre cada uma delas, até porque conhecer as opções disponíveis é crucial para tomar decisões estratégicas que impulsionem o crescimento dos negócios da família ou de outras empresas. Assim, abordaremos as principais espécies de Holdings, suas características distintas e como elas podem beneficiar os sócios e suas demais empresas.

Holdings Pura

A Holding Pura, também conhecida como Holding Pura de Participações, é uma das modalidades mais comuns. Sua principal função é somente possuir e gerir participações em outras empresas, sem exercer atividades operacionais diretas. Ela é usada principalmente para consolidar o controle acionário de várias empresas de um mesmo grupo, simplificando a administração e facilitando a obtenção de recursos financeiros.

Holdings Familiares/Patrimoniais

As Holdings Familiares/Patrimoniais são utilizadas principalmente para proteção do patrimônio familiar e planejamento sucessório. Nessa modalidade, os bens, imóveis, investimentos e outras propriedades são transferidos para a Holding, tornando-se seu patrimônio. Essa estrutura oferece segurança aos bens da família, minimizando riscos em caso de litígios e garantindo uma transição suave do patrimônio para as gerações futuras.

Holdings de Controle

A Holding de Controle é aquela que detém a maior parte do capital social de outras empresas, permitindo que ela tenha o poder de decisão e influência sobre suas atividades. Essa modalidade é frequentemente usada em fusões e aquisições, pois permite que a empresa controladora coordene e guie as estratégias das empresas controladas.

Holdings Operacionais

Diferente das Holdings Pura, as Holdings Operacionais têm atividades operacionais próprias, ou seja, além de gerir participações em outras empresas, elas também desenvolvem atividades empresariais diretamente. Esse tipo de Holding é vantajoso quando se busca centralizar a gestão de diferentes negócios que possuam sinergias entre si.

Holdings Financeiras

As Holdings Financeiras têm como principal objetivo a administração de recursos financeiros e investimentos do grupo empresarial. Essa modalidade pode ser especialmente útil em situações em que a empresa possui diferentes fontes de receitas e precisa de uma estrutura centralizada para gerir suas finanças e investimentos.

Holdings Internacionais

A Holding Internacional é aquela que opera em diferentes países, controlando empresas e ativos em territórios estrangeiros. Essa modalidade pode trazer benefícios fiscais, diversificação de mercados e acesso a oportunidades globais, mas também requer atenção às complexidades das legislações e regulamentações internacionais.

Holdings para Planejamento Tributário

O Planejamento Tributário é uma estratégia legal utilizada para reduzir a carga tributária das empresas de forma inteligente. As Holdings podem ser empregadas nesse contexto para otimizar os impostos pagos pelas empresas do grupo, aproveitando benefícios fiscais e incentivos governamentais.

Holdings para Investimentos Imobiliários

As Holdings para Investimentos Imobiliários são uma opção atrativa para empresas ou indivíduos que desejam investir no mercado imobiliário. Essa modalidade permite centralizar a administração e os rendimentos provenientes de diferentes propriedades, facilitando a gestão dos investimentos e a distribuição dos lucros.

Holdings para Startups e Venture Capital

Para investidores e empreendedores que desejam impulsionar startups e projetos inovadores, a criação de Holdings para Startups e Venture Capital pode ser a solução ideal. Essa estrutura permite gerir de forma eficiente o capital investido em diferentes empreendimentos, além de fornecer uma base sólida para o crescimento e o sucesso dos negócios.

Holdings para Startups e Venture Capital

Para investidores e empreendedores que desejam impulsionar startups e projetos inovadores, a criação de Holdings para Startups e Venture Capital pode ser a solução ideal. Essa estrutura permite gerir de forma eficiente o capital investido em diferentes empreendimentos, além de fornecer uma base sólida para o crescimento e o sucesso dos negócios.

Holdings mistas

Ao constituir-se uma Holding com objetivos sociais que se enquadrem em mais de um dos tipos mencionados anteriormente, esta será classificada como uma Holding Mista. Ao contrário de uma Holding Pura, que busca exclusivamente a participação societária, a holding mista tem como propósito não apenas a participação acionária, mas também a realização de atividades econômicas por si mesma.

Conclusão

Em resumo, as Holdings oferecem diversas opções para estruturação empresarial, adaptando-se às necessidades e objetivos de cada empresa. A escolha da modalidade adequada pode trazer inúmeros benefícios, desde a otimização dos recursos financeiros até a proteção patrimonial e planejamento tributário.

 

Holding empresarial, o que é e quais são suas finalidades

O mundo dos negócios é repleto de termos e conceitos que podem parecer complexos para aqueles que não estão familiarizados com eles. Um desses termos é o “holding”. Neste artigo, vamos explorar o significado e as finalidades de uma holding, bem como seu papel no cenário empresarial.

O que é uma holding?

Sem ingressarmos a outras definições recentemente adotadas, na origem e de forma geral, holding é uma empresa que possui ações de outras empresas. Ela é criada com o propósito específico de adquirir participações em outras empresas e controlar suas operações. Em outras palavras, uma holding é uma empresa que possui o controle acionário de uma ou mais empresas, conhecidas como subsidiárias. 

Comumente, a expressão holding empresarial, cujo objetivo é de participar e de administrar um grupo empresarial, também é designada pelos termos empresa-mãe, sociedade gestora, sociedade controladora etc…

Tipos de holdings

Existem diferentes tipos de holdings, cada uma com suas características específicas. Vamos explorar alguns dos principais tipos do cenário empresarial:

Holding pura

Uma holding pura é uma empresa cujo objetivo principal é deter ações de outras empresas. Ela não se envolve diretamente na produção de bens ou serviços, mas sim na gestão estratégica das subsidiárias. A holding pura geralmente possui uma participação majoritária nas subsidiárias e tem o poder de tomar decisões importantes em seu nome.

Holding mista

Uma holding mista, como o nome sugere, combina características da holding pura e da holding operacional. Além de deter participações em outras empresas, a holding mista também se envolve nas atividades operacionais das subsidiárias. Isso significa que ela desempenha um papel ativo na gestão dos negócios das empresas controladas.

Holding financeira

A holding financeira é uma empresa que tem como principal atividade a gestão de ativos financeiros. Ela investe em diferentes tipos de instrumentos financeiros, como ações, títulos e fundos. A holding financeira visa obter retorno financeiro por meio desses investimentos e pode ter participações em empresas de diversos setores.

Finalidades de uma holding

Agora que entendemos o que é uma holding no cenário empresarial, vamos analisar algumas de suas finalidades mais comuns:

Gestão estratégica

Uma das principais finalidades de uma holding é exercer a gestão estratégica das empresas controladas. A holding pode definir as diretrizes gerais para todas as subsidiárias, estabelecendo metas e objetivos a serem alcançados. Isso permite uma maior coordenação e sinergia entre as empresas do grupo, além de facilitar a implementação de estratégias de longo prazo.

Proteção patrimonial

Outra finalidade importante da holding é a proteção patrimonial. Ao adquirir participações em outras empresas, a holding diversifica seus investimentos e reduz o risco de perdas em caso de problemas financeiros em uma das subsidiárias. Além disso, a holding também pode utilizar estruturas jurídicas complexas para proteger o patrimônio pessoal dos acionistas.

Planejamento sucessório

A criação de uma holding pode ser uma estratégia eficiente para o planejamento sucessório. Por meio da holding, é possível transferir o controle acionário das empresas para os herdeiros de forma organizada e planejada. Isso evita disputas familiares e garante a continuidade dos negócios, mantendo a harmonia e a estabilidade da empresa.

Benefícios fiscais

As holdings também podem oferecer benefícios fiscais significativos. Em alguns países, há regimes tributários especiais para as holdings, como a isenção de impostos sobre dividendos recebidos das subsidiárias. Além disso, a holding pode realizar uma gestão mais eficiente dos tributos, aproveitando deduções e incentivos fiscais disponíveis.

Conclusão

Em resumo, uma holding empresarial é uma empresa que detém ações de outras empresas, exercendo o controle acionário sobre elas. Ela desempenha um papel fundamental na gestão estratégica das subsidiárias, oferecendo proteção patrimonial, possibilitando o planejamento sucessório e aproveitando benefícios fiscais. Compreender o conceito de holding é essencial para quem busca uma visão abrangente do mundo dos negócios e suas diversas estruturas.

Como realizar alterações no contrato social de uma sociedade

Como realizar alterações no contrato social

Entender como realizar alterações no contrato social de uma sociedade é fundamental para garantir a eficiência e a legalidade das operações de uma empresa. Neste artigo, abordaremos o passo a passo para modificar o contrato social, os motivos comuns para as alterações e os cuidados que devem ser tomados ao longo do processo.

Motivos comuns para alterações no contrato social

Mudança na estrutura societária: A entrada ou saída de sócios, mudança na participação acionária ou na distribuição de lucros são exemplos de alterações que exigem a modificação do contrato social.

Alteração do nome (denominação social ou firma): Uma empresa pode optar por alterar seu nome por razões estratégicas ou para se adequar a mudanças no mercado.

Mudança de endereço: A transferência da sede da empresa, seja para outra cidade ou estado, implica a necessidade de atualizar o contrato social.

Alteração no objeto social: Empresas podem expandir ou reduzir suas áreas de atuação, o que exige uma atualização do objeto social no contrato.

Mudança no capital social: A empresa pode optar por aumentar ou diminuir seu capital social, o que também exige uma alteração no contrato.

Passo a passo para realizar alterações no contrato social

 

Deliberação entre os sócios: A primeira etapa para realizar alterações no contrato social é a deliberação entre os sócios, que devem chegar a um acordo sobre as mudanças desejadas.

Elaboração da alteração contratual: Após a deliberação, deve-se elaborar a alteração contratual, que deve conter as informações necessárias sobre as modificações, como a descrição das cláusulas alteradas e a justificativa para as mudanças.

Assinatura pelos sócios: A alteração contratual deve ser assinada por todos os sócios, reconhecendo a vontade de realizar as modificações.

Registro na Junta Comercial: A alteração contratual deve ser registrada na Junta Comercial do estado onde a empresa está sediada. O prazo para o registro varia conforme a legislação estadual.

Atualização dos órgãos competentes: Após o registro na Junta Comercial, é necessário atualizar as informações da empresa junto aos órgãos competentes, como a Receita Federal, Prefeitura e demais órgãos reguladores, conforme a atividade exercida pela empresa.

Cuidados ao realizar alterações no contrato social

Consultar um advogado ou contador: A ajuda de um profissional especializado é essencial para garantir a conformidade das alterações com a legislação vigente e evitar problemas futuros.

Avaliar o impacto das mudanças: É importante considerar os efeitos das alterações no contrato social para a empresa, como a necessidade de novos investimentos, reestruturação de processos internos e possíveis alterações na tributação.

Comunicação interna e externa: Manter os colaboradores informados sobre as alterações no contrato social e comunicá-las aos clientes e fornecedores é fundamental para garantir a continuidade das operações e a manutenção de uma boa reputação no mercado.

Prazos e custos: Verificar os prazos e custos envolvidos no processo de alteração do contrato social é essencial para planejar adequadamente a execução das mudanças e evitar surpresas desagradáveis.

Documentação necessária: Certificar-se de reunir todos os documentos exigidos pelos órgãos competentes para a realização das alterações no contrato social, como atas de reuniões, comprovantes de endereço e documentos pessoais dos sócios.

Conclusão

Realizar alterações no contrato social de uma sociedade é um processo que exige atenção e cuidado, tanto na elaboração da documentação quanto no cumprimento dos procedimentos legais. Contar com o apoio de profissionais especializados e manter-se atualizado sobre as exigências legais é fundamental para garantir o sucesso das modificações e a continuidade das operações da empresa.

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Como escolher o tipo de sociedade ideal para o seu negócio

tipos de sociedade empresarial

Se você está pensando em abrir um negócio, uma das primeiras decisões que você precisará tomar é o tipo de sociedade que deseja constituir. É uma decisão importante, pois a escolha do tipo de sociedade pode afetar diretamente a gestão da empresa, a distribuição de lucros e a responsabilidade dos sócios. Neste artigo, nós vamos explicar algumas diferenças entre os tipos de sociedade mais comuns no Brasil e ajudá-lo(a) a escolher a opção ideal para o seu negócio.

Sociedade Limitada (Ltda)

A Sociedade Limitada, também conhecida como Ltda, é o tipo de sociedade mais comum no Brasil. Neste tipo de sociedade, a empresa é dívida em cotas e os sócios são responsáveis pelas obrigações da empresa até o limite do capital social. Ou seja, se a empresa tiver dívidas, os sócios só serão responsáveis até o valor que nela investiram. Além disso, a Ltda permite uma gestão mais flexível, pois não exige um número mínimo de sócios ou capital social mínimo.

Sociedade Anônima (S.A)

A Sociedade Anônima, ou S.A, é uma opção mais indicada para empresas de grande porte. Neste tipo de sociedade, a empresa é dividida em ações e pode ser de capital aberto ao mercado mobiliário ou de capital fechado. Caso a empresa opte por ser de capital aberto, ela pode levantar capital sem precisar de empréstimos bancários, mas contra a comercialização de suas próprias ações para terceiros na bolsa de valores. A responsabilidade dos sócios é limitada ao preço das ações que possuem na empresa e a S.A exige um número mínimo de sócios e um capital social mínimo.

Sociedade Simples

A Sociedade Simples é um tipo de sociedade indicado para profissionais liberais, como advogados, médicos e dentistas. Neste tipo de sociedade, os sócios respondem ilimitadamente pelas obrigações da empresa. Ou seja, se a empresa tiver dívidas, os sócios serão responsáveis por elas mesmo que ultrapassem o capital social da sociedade.

Cooperativa

A Cooperativa é uma sociedade formada por pessoas que possuem interesses em comum, como agricultores ou profissionais de uma mesma área. E tem como finalidade primária a prestação de serviços, sem fins lucrativos, aos seus sócios cooperados. Neste tipo de sociedade, os sócios cooperados também são proprietários da empresa e têm direito a voto nas decisões da cooperativa. Entretanto, a responsabilidade dos sócios cooperados, que não participem direto das operações sociais, é limitada ao valor de suas cotas, enquanto a responsabilidade dos sócios diretamente ligados às operações sociais é ilimitada e solidária. Além disso, a Cooperativa permite uma distribuição de lucros (também conhecidos como “sobras”) mais justa, pois é baseada na participação de cada sócio nas atividades da empresa.

Conclusão

A escolha do tipo de sociedade ideal para o seu negócio depende de diversos fatores, como o tamanho da empresa, a responsabilidade dos sócios e a distribuição de lucros. É importante avaliar todas as opções com cuidado e escolher a que melhor atende às necessidades do seu negócio. Consultar um advogado especializado também pode ajudá-lo a tomar a decisão correta.

Esperamos que este artigo tenha ajudado a esclarecer algumas diferenças entre os tipos de sociedade mais comuns no Brasil. Se você ainda tem dúvidas ou precisa de ajuda para escolher o tipo de sociedade ideal para o seu negócio, entre em contato conosco. Temos toda a expertise para lhe ajudar a encontrar o melhor tipo de sociedade para o seu negócio.

Dissolução parcial da sociedade, como sair e receber o devido?

dissolução da sociedade

Todos que se associam em um negócio, sob o manto de uma sociedade empresária, convivem com a possibilidade de seu desfazimento (dissolução), total ou parcial, e o que vai orientar essa questão, lógico, será o relacionamento mantido entre os sócios.

Como quer que seja, a lei permite a dissolução da sociedade para a retirada forçada ou saída espontânea daquele sócio que nela não desejar permanecer. Nesta hipótese, fala-se de “dissolução parcial” da sociedade.

E o que vem a ser a dissolução parcial?

Nada mais, nada menos que o desligamento de um sócio, sem a extinção da sociedade, que continua com os demais, denominados de sócios remanescentes.

Via de regra, a dissolução parcial da sociedade é a forma mais usual e acertada para o desenlace entre os sócios, pois prepondera a continuidade da sociedade mesmo sem a participação do sócio que a deixa, resguardando-se, desta maneira, os incontáveis benefícios que ela traduz ao coletivo, pois, dentre outros, é fonte de renda dos empregados; do Estado; e das demais pessoas que com ela contratam a compra de produtos ou a prestação de serviços.

Mas atenção: não havendo consenso entre os sócios sobre a retirada ou saída de algum sócio, a dissolução parcial deve ser objeto de ação judicial.

Em todas as sociedades empresárias se admite a medida de dissolução parcial?

Eis um ponto que foi fruto de acentuada polêmica, já que muito se discutiu sobre a possibilidade de extensão do procedimento de dissolução parcial das sociedades limitadas (LTDA) para as sociedades por ações (S/A), de capital fechado.

Ocorre que o novo regramento processual passou a permitir a dissolução parcial de sociedade anônima, de capital fechado, por acionista ou acionistas que detêm mais de 5% (cinco por cento) do capital social e quando a referida sociedade não cumprir o seu fim, que é sempre obter lucro.

Será que esta regra processual põe fim à polêmica?

Difícil afirmar que sim, pois a matéria é, e sempre foi, de extrema complexidade, fática e jurídica, e a norma processual, parece-nos, é de conceito aberto, necessitando de uma análise aprofundada da situação concreta para então ser aplicada.

E nas sociedades de pessoas, de capital limitado (LTDA)?

Como já dito no início, em sociedades empresárias, inclusive desta espécie, os riscos de dissolução societária é uma constante e tem a ver com as relações mantidas entre os sócios no âmbito da sociedade, coisa que demanda, não raras vezes, um delicado equilíbrio.

É fácil compreender que não há como bem conduzir uma sociedade se os sócios estiverem em constante desentendimento em seu seio, com cada qual puxando, ou um grupo deles, a corda para um lado, impedindo que a sociedade siga e bem cumpra os seus objetivos com harmonia.

Qual a base legal para a dissolução parcial de sociedade limitada e quando ela é admitida?

O próprio Código Civil traz várias hipóteses de dissolução parcial da sociedade empresária, com a saída de sócio, que pode se dar:

  • por morte de sócio;
  • retirada com base no contrato social e na lei;
  • exclusão por falta grave ou incapacidade superveniente do sócio;
  • exclusão do sócio declarado falido ou cuja cota tenha sido liquidada por credor daquele;
  • saída voluntária do sócio que discordar de fusão, incorporação ou modificação do contrato social;
  • exclusão do sócio por alteração do contrato social deliberada pela maioria dos sócios, se prevista no contrato social a exclusão por justa causa.

E como se paga o sócio que sair da sociedade?

Este, sem dúvida, é um dos pontos mais complexos a se levar em conta na dissolução parcial da sociedade, pois muitos são os detalhes para se chegar a prévia “apuração de haveres”.

Mas o que se entende, na dissolução parcial de sociedade, por apuração de haveres?

É o procedimento que visa à determinação do valor patrimonial da sociedade e apuração do valor que será devido ao sócio que se retira, em pagamento de sua participação societária.

E quais os cuidados a se ter nesta fase?

A definição do valor, havendo litígio, será feito através do Judiciário e sob a fiscalização deste, de modo que os sócios não terão muito o que deliberar neste aspecto a não ser aquilo que já haja previsto o contrato social da sociedade empresária.

Anote-se, tudo o que tiver que ser deliberado nesta seara, notadamente os critérios de apuração de haveres, o será com base no que as partes tiverem disposto no contrato da sociedade, que nada mais é do que um contrato privado entre os sócios da empresa e como tal oponível a todos eles, sendo excepcional a eventual interferência pelo Judiciário quanto a este tocante.

Desta forma, há de se acautelar quando da elaboração do contrato social, pois a adoção de critérios gravosos de avaliação das quotas societárias, via contratual ou legal, para fins de pagamento do sócio retirante, pode significar sérios riscos à saúde financeira da empresa e afetar a própria atividade empresarial desta.

E a lei, o que dispõe?

A nosso ver, o Código Civil (CC) determina a liquidação da quota com base na situação patrimonial da sociedade; por sua vez, o Código de Processo Civil (CPC) fala de avaliação segundo o valor de mercado dos bens e direitos da sociedade…

O que isso sinaliza?

Que é preciso muita cautela na hora de elaborar o contrato social de empresa na qual vá participar, especialmente, mas não só, na parte que tratar do pagamento de sócio no caso de dissolução parcial da sociedade, fazendo constar do documento os critérios objetivos de avaliação para este fim, assim como o prazo de pagamento, tudo em conformidade com a realidade financeira prevista para a empresa.

Por fim, coloca-se que em qualquer negócio, especialmente na constituição de uma empresa, há que se operar com boa-fé, atendo-se os contratantes a regras justas, equitativas e equilibradas, de modo a se evitar uma possível revisão dos critérios de apuração de haveres estabelecidos no contrato social pelo poder Judiciário, o qual pode ser acionado por qualquer sócio quando for se retirar da empresa e se sentir prejudicado.

Não se esqueça:

Busque o auxílio de um advogado especialista, único apto a bem instruí-lo no momento de se redigir o contrato social da empresa, pois com isso, certamente, pode-se evitar muitos problemas mais adiante.

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Alienação fiduciária de imóvel locado e destinado a ponto comercial

Alienação fiduciária de imóvel locado

A proteção do ponto comercial quando o locador deixa pagar parcelas do imóvel em  financiamento garantido com alienação fiduciária

PONTO COMERCIAL

A depender da atividade do empresário e da clientela que o reconhece pelo endereço, o local onde se fixa acaba se tornando em um elemento essencial para o seu desempenho e impacta no sobrevalor do estabelecimento empresarial (fundo de comércio/aviamento).

Em síntese, ponto comercial é um dos bens incorpóreos que geram sobrevalor e integram o estabelecimento empresarial e é o local onde este se situa.

Quando o empresário é dono do imóvel em que funciona o ponto comercial, este é protegido pelo direito de propriedade. Contudo, tratando-se de imóvel locado, a proteção ao ponto comercial decorre de determinadas normas e entendimentos que serão abordados ao longo deste artigo.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL

Por seu turno, a alienação fiduciária é um tipo de garantia real que surgiu para diminuir os riscos dos credores que incrementam crédito no mercado.

A alienação fiduciária, em geral, trata-se de contrato acessório daquele que lhe serve de base (como de mútuo, compra e venda, e outros) e pelo qual o devedor fiduciante transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta de um bem em garantia de dívida contraída.

A qualidade resolúvel da propriedade perdura até que todas as prestações assumidas na alienação fiduciária estejam pagas. Assim, com o pagamento integral do preço resolve-se a propriedade plena do imóvel a favor do devedor fiduciante, o qual deverá apresentar termo de quitação fornecido pelo credor fiduciário para que o competente Oficial de Registro de Imóveis cancele a garantia fiduciária.

No entanto, com o inadimplemento do fiduciante a posse dele antes considerada justa passa a ser injusta, podendo o credor fiduciário demandar seu crédito pelas vias legais, inclusive consolidando a propriedade do imóvel em seu nome e a partir daí, no prazo de trinta dias, promover o leilão público para sua venda.

Consolidada a propriedade do imóvel, caberá ao fiduciário e ao arrematante: a) a competente ação de imissão na posse; ou b) a denúncia no prazo de noventa dias de eventual locação que tenha como objeto o imóvel garantido e consecutivamente a competente ação de despejo, caso não haja desocupação voluntária no prazo de trinta dias, contados da notificação.

E é a partir disso que surge o problema para aquele empresário que locou imóvel, onde fixou e disseminou seu ponto comercial, e veio a ser noticiado sobre a possibilidade de ter que dele se retirar porque o locador, enquanto fiduciante, deixou de adimplir com o financiamento do imóvel e o fiduciário ou arrematante não mais deseja manter a locação, denunciando-a.

Neste caso, pode o empresário locatário se opor à denúncia do contrato de locação?

CAUTELAS PARA SE EVITAR RISCO DE PERDA DO PONTO COMERCIAL

Antes de mais, é primordial que as partes cumpram os requisitos descritos na Lei do Inquilinato para que o contrato de locação de imóvel tenha plena validade contra eventuais adquirentes, a saber (artigo 8º):

a) o contrato deve viger por prazo determinado;
b) deve conter cláusula de vigência em caso de alienação; e,
c) deve estar averbado na matrícula do imóvel.

Atendidos tais requisitos, em o locador vendendo o imóvel ou o alienando fiduciariamente em garantia de dívida, a relação locatícia estará protegida, pois entende-se que quem o adquiriu, não importa a que título, teve ciência e aceitou os termos e prazos estipulados no contrato de locação.

Portanto, ao empresário que aluga imóvel para nele fixar o seu ponto comercial se recomenda fortemente que tome as devidas cautelas, a fim de não correr o risco de sofrer prejuízos imensuráveis com a perda de seu ponto diante de eventual denúncia do contrato de locação, seja por parte do credor fiduciário, o qual assistido pela Lei que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, seja por parte dos adquirentes/arrematantes, os quais assistidos pela Lei do Inquilinato.

Agora, pensemos que o empresário deseja locar imóvel que já seja objeto de alienação fiduciária em garantia. O ideal é que a locação não ocorra ou que ela ocorra observando-se os requisitos já citados e mais algum outro?

Pois bem, na contratação ou prorrogação de locação de imóvel que já seja objeto de alienação fiduciária em garantia, por prazo superior a um ano, deve ser obtida, para fins de vinculação aos seus termos e prazos, a expressa concordância do credor fiduciário.

Porém, caso o fiduciante, em sua plena liberdade de locar o imóvel, o faça ou a prorrogue por prazo superior a um ano sem a expressa concordância do já existente credor fiduciário, a locação do imóvel cuja propriedade houver se consolidado na pessoa deste poderá ser denunciada com prazo de trinta dias para desocupação. Mas atenção:

O fiduciário não poderá denunciar a locação se do contrato de alienação fiduciária não houver cláusula contratual específica sobre a denúncia de eventual locação ou se o fiduciário deixar de denunciar a locação no prazo legal de noventa dias, contados da consolidação da propriedade no Oficial de Registro de Imóveis!

Acontece que os Oficiais de Registro de Imóveis têm se recusado a averbar contrato de locação na matrícula de imóvel gravado com propriedade fiduciária sem que haja: a) cláusula específica de afastamento do direito de preferência, o que, por razões técnico-legais, não alcança mesmo os casos de propriedade fiduciária e de perda da propriedade por quaisquer formas de realização da garantia, inclusive leilão público; e b) concordância expressa do fiduciário aos termos da locação.

Dito isso, como fica o empresário frente a eventual arrematante no caso de não se ter averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel?

MEDIDAS PARA SE OPOR A EMINENTE PERDA DO PONTO COMERCIAL

Partindo da premissa de que a Lei que trata de alienação fiduciária de coisa imóvel não especifica e nem distancia de seus efeitos imóveis que estejam locados para utilização como ponto comercial, firmamos forte opinião em sentido favorável ao empresário locatário e explicamos o porquê:

Em verdade, entendemos que o requisito da averbação do contrato de locação na matrícula não é absoluto, principalmente quando se trata de empresário estabelecido no imóvel locado.

Quanto a este tocante, quem compra ou aceita em garantia coisa imóvel tem plena capacidade de se inteirar sobre a situação dela e, não se inteirando, aceita por sua conta e risco a coisa imóvel nas condições que lhe foi ofertada. E, estando o empresário regularmente inscrito na Junta Comercial e Receita Federal, cujos dados cadastrais estejam indicando como logradouro o endereço do imóvel alienado, tem-se atendida a finalidade da publicidade, autenticidade, segurança e da eficácia aos atos jurídicos praticados.

Por sua vez, o princípio da preservação da empresa serve de instrumento para qualquer empresário e não apenas para aqueles em situação de crise econômico-financeira. Ou seja, serve inclusive para o empresário locatário, o qual além de não estar em mora com suas obrigações ainda necessita da efetivação do direito à proteção do seu estabelecimento empresarial.

Assim, quando no imóvel está acomodada unidade produtiva da empresa e o empresário tem grande clientela que o reconhece exclusivamente pelo endereço, o correto é que referido imóvel não possa ser retomado em favor de mero direito de crédito ou de propriedade.

Em termos práticos, para que o empresário locatário possa permanecer no imóvel sob esse prisma, mesmo após a arrematação em leilão público por pessoa desinteressada pela locação, pode ele tentar ação judicial para obrigar o arrematante do imóvel a receber os aluguéis e obter a manutenção da locação do imóvel com este ocupando a posição de locador.

Em contrapartida, o empresário locatário, por ter notório interesse na manutenção da locação e na extinção da dívida, pode ingressar com ação judicial para fins de purgar a mora (pagar a dívida) no lugar do fiduciante e cancelar ou suspender eventual leilão público ainda não finalizado. Ao fazer isso, o empresário locatário terá o direito de reembolso junto ao locador/fiduciante, o que inclusive poderá ser feito com compensação dos valores dos aluguéis.

Todavia, se o empresário locatário não quiser purgar a mora do locador/fiduciante e se o contrato não estiver averbado junto à matrícula do imóvel, entende-se caber ação de tutela provisória antecedente, de caráter satisfatório, para que passe a constar da ata do leilão público que o imóvel encontra-se locado com destinação para ponto comercial durante determinado prazo e com cláusula de vigência para caso de alienação, suprindo, desta forma, a necessidade da concordância escrita pelo fiduciário e da conseguinte averbação na matrícula, já que quem vier a arrematar o imóvel no leilão terá plena ciência do contrato e a ele estará vinculado.

Aliás, uma opção que não se dispensa, é a que o empresário locatário pode se antecipar à consolidação da propriedade fiduciária, ingressando com ação contra o locador/fiduciante que esteja inadimplente com o financiamento do imóvel, para nesta ação requerer, em caráter de urgência, o arresto dos direitos deste, admitindo que o locatário passe a saldar a dívida do fiduciante junto ao fiduciário, sub-rogando-se nos direitos e obrigações daí decorrentes após de averbado o termo de arresto na matrícula do imóvel.

RENOVAÇÃO FORÇADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Outro ponto que não podemos deixar de lado é que, uma vez preenchidos os requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato, os quais já abordados em outro artigo (), o empresário tem o direito de almejar ação para renovar compulsoriamente o contrato de locação contra o locador ou posteriores adquirentes que tiverem ciência da relação locatícia.

Assim, se o contrato de locação tiver sido celebrado antes de realizada a alienação fiduciária, para sujeição do fiduciário ou do arrematante aos efeitos da sentença renovatória basta que estejam preenchidos aqueles requisitos do artigo 8º da Lei do Inquilinato; mas se o contrato de locação tiver sido celebrado depois da alienação fiduciária e sem a concordância expressa do fiduciário, a este eventual sentença renovatória não operará nenhum efeito, mas o mesmo não pode se dizer de eventual arrematante, o qual estará obrigado à renovação por força do que dispõe a Lei do Inquilinato.

O EMPRESÁRIO TEM DIREITO À INDENIZAÇÃO

Na pior das hipóteses, em que o empresário não logre êxito em manter seu ponto comercial, assiste a ele o direito à indenização por perdas e danos e por lucros cessantes, cuja cobrança, a depender das circunstâncias, poderá ser demandada em face do locador ou do arrematante.

De longe sem termos esgotado o tema, conclui-se ser sensato que desde o momento da contratação de locação de imóvel para fins não residenciais sejam atendidos todos os requisitos previstos na Lei, dando-se maior segurança e proteção jurídica ao ponto comercial, para o que se recomenda a participação de profissional qualificado e apto a participar de todas as etapas das relações contratuais.

Contrato de Trespasse Empresarial parte 3

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Parte 3: Contrato de Trespasse e os Direitos do comprador à proteção contra a concorrência desleal e à manutenção dos contratos firmados pelo vendedor com terceiros

Quanto ao tema “Contrato de Trespasse Empresarial”, no primeiro artigo abordamos os conceitos e objeto do contrato e, no segundo, as obrigações que por meio dele se sucedem. Neste terceiro e último artigo, trataremos de um direito fundamental que assiste ao comprador e de algumas implicações que o Contrato de Trespasse Empresarial pode ensejar a outras relações mantidas com terceiros.

IMPLICAÇÕES DO CONTRATO DE TRESPASSE EMPRESARIAL NOS CONTRATOS QUE ERAM MANTIDOS PELO VENDEDOR E QUE SEJAM ESSENCIAIS À EXPLORAÇÃO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Pois bem, a compra e venda ou cessão do estabelecimento empresarial além de não deixar de fora as obrigações a ele vinculadas, também assim não deixa as relações contratuais, excetuadas aquelas de caráter pessoal, que antes envolviam o empresário vendedor e que continuam a vigorar mesmo após o negócio, por serem essenciais à exploração do estabelecimento.

E é assim porque o Contrato de Trespasse Empresarial tem por escopo primordial a transferência do estabelecimento empresarial de modo a que o comprador possa dele se utilizar livremente, igual como vinha fazendo o vendedor/cedente.

Todavia, os terceiros afetados pela transferência do estabelecimento empresarial podem, por justa causa (exemplo de justa causa: gravame, o desequilíbrio ou alteração da base do contrato, advindos da transmissão do estabelecimento), rescindirem os respectivos contratos, no prazo de noventa (90) dias contados da publicação de edital da transferência em imprensa oficial.

QUANDO DA TRANSFERÊNCIA, COMO FICA O CONTRATO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL ONDE SE SITUA O ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL?

Ressalta-se, neste ponto, que prevalece na jurisprudência que o contrato de locação do imóvel no qual se situa o estabelecimento empresarial é de caráter pessoal, ou seja, inerente a pessoa dos contratantes e não ao objeto em si.

Dessa forma, aplica-se a norma específica da Lei do Inquilinato (Art. 13), que impõe obrigatoriedade na obtenção de anuência prévia do locador quanto à alteração do locatário, sob pena de constituir ao locador o direito de denunciar o contrato de locação.

E OS DIREITOS CREDITÍCIOS, COMO FICAM QUANDO DA TRANSFERÊNCIA DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL?

Quando o comprador assume a posição do vendedor/cedente nos contratos antes firmados por este e que tenha sido adimplido apenas por uma das partes, podemos falar em duas hipóteses: a primeira, estudada no artigo anterior, que trata da sucessão das dívidas; e a segunda que trata dos direitos creditícios, esta que passa a ser objeto de análise:

Com efeito, não havendo pelas partes disposição em contrário, os direitos creditícios são cedidos juntamente com o estabelecimento empresarial (CC., Art. 1.149).

Nesses casos, os terceiros, que deviam ao empresário vendedor/cedente, assumem a obrigação de não mais pagarem a este, mas, sim, de pagarem ao comprador e atual titular do estabelecimento empresarial.

Contudo, assim como ocorre em situação inversa, é necessário que seja atendida a cautela fundamental de se atribuir publicidade à transferência do estabelecimento, o que se dá por meio da publicação do respectivo edital em imprensa oficial.

Não havendo referida publicação, caso o devedor pague a dívida ao vendedor/cedente, referido pagamento poderá ser reputado como válido e o comprador deverá cobrar por isso somente em face do vendedor/cedente.

DIREITO FUNDAMENTAL PARA A UTILIZAÇÃO REGULAR DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL PELO COMPRADOR

Ademais, passemos a falar de um direito que assiste ao comprador e que não pode ser deixado de lado nesse tipo de contrato:

A PROIBIÇÃO À CONCORRÊNCIA PELO VENDEDOR/CEDENTE

O comprador do estabelecimento empresarial tem a seu favor proteção legal, que visa a inibir a concorrência desleal por parte do vendedor/cedente.

Deveras, é implícito nos Contratos de Trespasse Empresarial que o vendedor/cedente não poderá se estabelecer em mesma praça e ramo de atividade em lapso temporal de cinco (5) anos subsequentes à transferência, salvo se estiver expressamente autorizado pelo comprador (CC., artigo 1.147).

E é assim porque em qualquer contrato se presume a boa-fé dos contratantes!

Ora, não se espera que aquele que acaba de ceder o estabelecimento empresarial venha a se instalar logo em seguida no mesmo ramo do comprador, a poucos metros de seu antigo estabelecimento.

Caso isso ocorra, o Contrato de Trespasse Empresarial não surtirá os seus efeitos esperados, principalmente quando se trata de estabelecimento de venda direta ao consumidor, pois a freguesia do estabelecimento deixará de lhe acompanhar e passará ao antigo titular do estabelecimento, gerando um estado menos vantajoso ao comprador.

Em outras palavras, não haveria, efetivamente, a venda/cessão do estabelecimento empresarial, porquanto não lhe acompanharia o fundo de comércio-aviamento, o qual, como visto no primeiro artigo, é objeto principal desse tipo de negócio.

Não obstante a previsão legal, as partes podem convencionar cláusulas de interdição de concorrência, que poderá conter limitação geográfica, lapso temporal, perdas e danos, previsão de multa para a hipótese etc., tudo conforme melhor lhes convier para concretizarem o negócio.

Para finalizar, oportuno ressaltar que A PROIBIÇÃO À CONCORRÊNCIA PELO VENDEDOR/CEDENTE se trata de obrigação de não fazer e, portanto, deduzido pedido judicialmente pelo comprador, pode ser imposta multa diária de caráter inibitório (astreinte) enquanto perdurar a situação de violação.

Se você gostou deste artigo e dos outros dois que o antecederam, esmiuçando, mesmo que sucintamente, o Contrato de Trespasse Empresarial, não deixe de compartilhá-los com os seus contatos e de nos seguir nas redes sociais.

Aliás, presenteei-nos com o seu comentário, pois ele servirá de combustível para continuarmos a produzir conteúdo relevante, em linguagem acessível e que tenha relação direta a assunto que seja do seu interesse.

Áreas do Direito:
Direito Empresarial,
Negócios empresariais

 

Contrato de Trespasse Empresarial – Parte 2

contrato de trespasse empresarial

Sucessão das obrigações na compra e venda ou cessão do estabelecimento empresarial.

No anterior e primeiro artigo sobre o tema “Contrato de Trespasse Empresarial”, dentre outras coisas mais, vimos que referido contrato tem por escopo a compra e venda ou cessão do estabelecimento empresarial como um todo, abrangendo inclusive e obrigatoriamente o aviamento/fundo de comércio, cujo conceito estudamos naquele (união e organização dos bens que agrega aptidão de gerar lucros).

Vimos, ademais, que existe diferença entre o “Contrato de Cessão de Quotas da Empresa” e o “Contrato de Trespasse Empresarial”, sendo que na cessão de quotas o objeto do negócio é a troca da participação societária e no trespasse o objeto do negócio é a transferência do estabelecimento, com sua aptidão de gerar lucros.

Obviamente, a compra e venda ou cessão do estabelecimento empresarial não deixa de fora os direitos e obrigações a ele vinculados.

No Contrato de Trespasse Empresarial o comprador se sujeita como sendo sucessor de direitos e obrigações assumidas pelo anterior titular do estabelecimento empresarial e que a este estejam vinculados.

O estabelecimento empresarial como garantia dos credores do empresário vendedor/cedente
Por integrar o patrimônio do empresário vendedor/cedente, o estabelecimento empresarial, incluindo o aviamento-fundo de comércio, também serve como garantia de seus credores.

Portanto, para que a venda/cessão do estabelecimento empresarial tenha integral validade, seja entre as partes, seja perante a terceiros, deve ela se sujeitar a determinados requisitos legais ou, melhor dizendo, a determinadas cautelas, que visam a tutelar os interesses dos então credores do empresário vendedor/cedente.

Cautelas inerentes ao Contrato de Trespasse Empresarial

E quais seriam essas cautelas?

Para haver validade perante terceiros, o Contrato de Trespasse Empresarial deve ser registrado nos órgãos competentes (Juntas Comerciais; CRI’s; INPI; etc.) e deve lhe ser dada
a devida publicidade mediante publicação de edital em imprensa oficial (CC., artigo 1.144).
Se o empresário vendedor/cedente permanecer com bens suficientes em seu acervo para solver seu passivo, outras cautelas além das citadas no parágrafo antecedente não serão necessárias e o Contrato de Trespasse Empresarial operará plena validade.

Contudo, se ao vendedor/cedente não sobrar bens suficientes em seu acervo para satisfazer suas dívidas, a validade do Contrato de Trespasse Empresarial estará condicionada à anuência/aceitação de seus credores, que poderá ser expressa ou tácita.

Anuência/aceitação tácita ocorre quando o credor do empresário vendedor/cedente se silencia, não manifestando discordância por instrumento hábil, no prazo de trinta (30) dias após o recebimento da notificação (CC., artigo 1.145).

A inobservância das cautelas acima faz com que o Contrato de Trespasse Empresarial não gere qualquer efeito a terceiros. E mais: poderá gerar consequência ainda mais gravosa, ensejando até mesmo – e por exemplo – na decretação da falência do empresário vendedor/devedor (Lei 11.101/05, artigo 94, III, “c”).

Nesse caso, o Contrato de Trespasse Empresarial realizado sem as devidas cautelas e independentemente de haver ou não intenção de fraudar credores não produz eficácia jurídica em relação à massa falida do empresário vendedor/cedente.

Ou seja, todos os bens que integram o estabelecimento vendido/cedido podem e devem ser arrecadados na falência do empresário vendedor/cedente, para conversão em ativo a ser destinado para o pagamento das dívidas (Lei 11.101/05, artigo 129, VI)!

Disso percebemos que o maior preocupado quanto a regularidade do Contrato de Trespasse Empresarial deve ser o comprador/adquirente pois, mesmo após ter pagado o preço combinado pelo estabelecimento empresarial, ele pode vir a perdê-lo frente à eventual falência do empresário vendedor/cedente.

Obrigações assumidas pelo comprador/adquirente

Com relação às obrigações passadas por força do Contrato de Trespasse Empresarial do vendedor/cedente para o comprador/adquirente, oportuno destacar que persiste responsabilidade solidária entre eles pelo prazo decadencial de um (1) ano, que começa a ser contado:
(a) para as obrigações já vencidas, a partir da publicação em imprensa oficial que informar a celebração do negócio; e,
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(b) para as obrigações vincendas e que sejam pré-existentes ao negócio celebrado, a partir do vencimento de cada obrigação.

Decorrido o prazo decadencial de um (1) ano, deixa o empresário vendedor/cedente de responder solidariamente pelas obrigações. Contudo, desde que seja possível ao comprador/adquirente a avaliação da viabilidade da compra, isto é, devem ditas obrigaçõesterem sido devidamente relacionadas e contabilizadas no momento da celebração do contrato (CC., artigo 1.146).
O passivo que não esteja contabilizado e ou escriturado não obriga o comprador/adquirente, nem desobriga o vendedor/cedente, este que responde pelo seu cumprimento.

Porém, exceção à regra existe aos credores trabalhistas e tributários.

Em tais casos, o comprador/adquirente responde pelas dívidas mesmo não estando elas contabilizadas, mas detém para si o direito de regresso face ao vendedor/cedente.

Antes da reforma trabalhista – em meados do ano de 2017 -, os credores trabalhistas podiam demandar contra o comprador/adquirente e o vendedor/cedente solidariamente e independentemente do prazo decadencial, pois diz a regra que os contratos de trabalho são imunes à mudança da propriedade ou estrutura jurídica da empresa (CLT, artigo 448).

Todavia, com a reforma se incluiu no texto legal que as obrigações trabalhistas, inclusive as contraídas à época em que os empregados trabalhavam para o empresário vendedor/cedente, são de responsabilidade do comprador/adquirente, respondendo o primeiro solidariamente com o segundo somente quando restar comprovado ter o negócio se realizado em fraude (Lei nº 13.467, de 2017 incluiu o artigo 448-A, Parágrafo único, na CLT).

Por seu turno, o credor tributário está salvaguardado por condições especificas na hipótese de trespasse empresarial.

Nessa hipótese, deixando o empresário vendedor/cedente de explorar qualquer atividade econômica, a responsabilidade do comprador/adquirente é integral, podendo o fisco cobrá-lo diretamente de todas as dívidas tributárias do primeiro.

Agora, se o empresário vendedor/cedente continuar a explorar alguma atividade ou tornar a fazê-lo dentro de seis (6) meses contados da venda/cessão, o
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comprador/adquirente responde subsidiariamente, ou seja, após de ser declarada a insolvência do primeiro (CTN, artigo 133).

Note-se: a sucessão tributária só se caracteriza se o comprador/adquirente continuar explorando, no local, igual atividade econômica do vendedor/cedente; caso contrário, não mais responderá pelas dívidas fiscais do segundo, nem direta e nem subsidiariamente, salvo se o trespasse empresarial não houver seguido suas cautelas inerentes e tiver motivado a insolvência deste último em prejuízo de seus credores…

Respeitados os credores trabalhista e tributário, podem as partes, empresários vendedor/cedente e comprador/adquirente, inserirem cláusula no Contrato de Trespasse Empresarial impondo a exclusão da responsabilidade solidária. Todavia, isso somente produzirá efeitos entre as partes, de modo que aquele que realizar o pagamento, terá direito à ação de regresso em face do responsável.

De outra parte, caso o credor concorde e autorize expressamente com a transferência do passivo (exceto os credores trabalhistas e tributários), somente poderá ele cobrar do comprador/adquirente. Da mesma forma será se o credor concordar com cláusula contratual de não assunção de dívida, podendo, neste caso, somente cobrar do empresário vendedor/cedente.
Ademais, empresários vendedor e comprador podem pactuar cláusula de “reserva técnica”, possibilitando a retenção de um percentual do valor do preço da transação para ser pago após determinado prazo – recomendável de cinco (5) anos, quando prescrevem as dívidas trabalhistas. Com isso, evitam eventual ação de regresso do segundo em face do primeiro, caso aquele pague dívidas não contabilizadas ou que foram excluídas por cláusula.

Outro ponto importante a ser salientado: o comprador/adquirente não responde pelas obrigações do empresário vendedor/cedente, inclusive as de natureza trabalhista e fiscal, se adquiriu o estabelecimento empresarial via leilão judicial promovido em processo de recuperação judicial ou falência (Lei 11.101/05, artigos 60, parágrafo único, e 141, II).

O Trespasse Empresarial não formalizado e o encerramento irregular do empresário vendedor/cedente

Por outro ângulo, havendo celebração não formalizada do trespasse empresarial, presumir-se-á ter havido entre as partes apenas a compra e venda ou cessão dos bens que incorporam o estabelecimento empresarial e não a venda e compra ou cessão deste.
Entretanto, é do entendimento de alguns julgados a possibilidade de os credores buscarem reverter isso na hipótese de encerramento irregular do empresário
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vendedor/cedente, para o que se exige prova de evidências da “sucessão de direitos e obrigações” 1.

E a sucessão pode ser demonstrada em juízo com evidências concretas, admitindo-se a presunção, sendo que o empresário adquirente ou comprou o estabelecimento empresarial, respondendo neste caso pelas obrigações conforme dito acima, ou recebeu por doação, o que implica em fraude contra credores (CC., artigo 158).

Logo, o empresário comprador/adquirente que assume a posição do empresário vendedor/cedente que se encerrou irregularmente poderá vir a ser chamado para responder pelo passivo de seu antecessor e eventual direito de regresso se tornará ainda mais difícil de ser exercido caso não haja formalização do negócio.

Assim, a observância estrita da norma é requisito indispensável para a celebração de Contrato de Trespasse Empresarial, já que do contrário esse não trará segurança, podendo até mesmo resultar em imensuráveis prejuízos para os envolvidos, principalmente ao comprador/adquirente que sucede, respeitado o direito de regresso, todas as obrigações vinculadas ao estabelecimento empresarial objeto do negócio.

Este foi o segundo artigo sobre “Contrato de Trespasse Empresarial”. Espero que você tenha gostado. Aliás, fique atento(a) às nossas redes sociais, pois muito mais está por vir no próximo e último artigo sobre o tema, no qual trataremos da sucessão dos “direitos” e demais implicações práticas no transcorrer do trespasse empresarial.

Renovação forçada da locação comercial

Renovação forçada da locação comercial

O proprietário pode se recusar a renovar o Contrato de Locação Comercial?

O empresário escolhe um lugar físico, loca um imóvel e, a partir dele, inicia suas operações. Contudo, muitos anos depois, com o negócio já próspero, o locador do imóvel se recusa a renovar a locação se não forem atendidas suas pretensões, as quais, aos olhos do inquilino, são oportunistas e não encontram base justa.

Parece-nos uma situação passível de suceder no dia a dia das locações comerciais, não é mesmo?

Mas como fica o inquilino diante dessa situação?

NOÇÕES BÁSICAS SOBRE O PONTO COMERCIAL

De início, o local físico, onde o empresário estabelece seu negócio, é o que denominamos de “ponto comercial”.

O ponto comercial é como se fosse a casa onde a pessoa vai morar, na qual, ao longo de certo tempo, vai se agregando aos elementos que particularizam o local, por exemplo, com decoração e mobília que vão dando suporte ao uso, segundo a personalidade e preferências do morador.

A mesma coisa se dá com o ponto comercial pois, alugado o imóvel, estabelecido física e legalmente o negócio, o empresário vai precisar investir tempo e esforços para difundi-lo.
O ponto comercial, portanto, é o local físico onde o cliente vai encontrar o empresário e aquilo que ele representa no nicho de mercado em que atua.

Nota-se que o ponto comercial é um ativo valioso pertencente ao empresário, sendo por ele desenvolvido, não raras vezes, ao logo de uma vida toda. E, por ser assim, referido ponto é apartado do imóvel em que se situa e sobre ele nenhum direito detém o locador.

REQUISITOS PARA VALIDAR A EXISTÊNCIA DO PONTO COMERCIAL

A questão do ponto comercial está tratada na Lei no 8.245/91 (lei do inquilinato) e, para que exista concretamente, necessita da coexistência de alguns requisitos imprescindíveis, sem os quais não se pode falar em ponto comercial.

E quais são estes requisitos?

Acham-se enunciados no artigo 51 da lei do Inquilinato. O primeiro e talvez mais importante requisito é a existência de contrato de locação escrito do imóvel onde se situa o ponto comercial, ou seja, a lei exige a formalidade da locação.

E qual é o prazo que o contrato de locação deve conter?

Neste quesito, a Lei também é clara: o prazo do contrato de locação comercial tem que ter, no mínimo, 5 (cinco) anos, admitindo-se, contudo, a soma de contratos de locação comercial, com prazo menor, para o cômputo do prazo mínimo estabelecido.

A lei também impõe, para se falar em ponto comercial, que o empresário explore a mesma atividade comercial no imóvel, por pelos menos 3 (três) anos ininterruptamente.

A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO COMERCIAL DE FORMA FORÇADA

Como já é possível perceber, nem sempre aquele que é o dono do ponto comercial é o proprietário do imóvel ao qual ele se acha agregado.

O que fazer se o proprietário do imóvel, ciente da importância do imóvel locado para o empresário, “endurece” as negociações para a renovação da locação, buscando o maior proveito financeira possível?

A Lei do Inquilinato (artigo 51, § 5o), a fim de proteger o empresário e o seu ponto comercial, estabelece a possibilidade da renovação compulsória – sinônimo de renovação forçada – da locação comercial caso o dono do imóvel se recuse a manter o contrato.

Porém, condicionou o exercício da chamada ação renovatória a prazos específicos de, no máximo, 1 (um) ano e, no mínimo, 6 (seis) meses anteriormente ao término do contrato de locação, prazos esses de caráter decadencial, ou seja, se não forem seguidos implicará na perda do direito à renovação.

Não se perca de vista que o empresário, para requerer a renovação judicial da locação deve comprovar que cumpriu com o pagamento dos aluguéis, impostos, taxas e demais ônus que, pelo contrato de locação, lhe foram impostos; além de ofertar as condições para a renovação compulsória e a respectiva garantia, caso esta tenha constado do contrato a ser renovado.

O empresário pode, aproveitando-se da renovatória, propor a troca do índice de reajuste previstos no contrato?

Como é sabido, quase todas as locações trazem o IGPM como índice de reajuste anual dos aluguéis, índice este que, nos últimos tempos, experimentou aumentos significativos e muito superiores a real inflação ocorrida, situação essa que, somada à conjuntura econômica decorrente da pandemia de COVID-19, acabou levando muitos empresários, principalmente os pequenos, a não terem condições para reabrirem suas portas aos clientes.

O índice de reajuste de aluguel previsto no contrato, aceito por ambas as partes, dentro de suas capacidades de contratar, faz lei entre elas sendo, a nosso ver, de cumprimento obrigatório, segundo reza a legislação civil em vigor.

Se há suposto desequilíbrio contratual entre o empresário e o proprietário do imóvel, em razão da elevação do índice de reajuste previsto no contrato, e se eles não conseguirem superar a dificuldade de forma negociada, o empresário inquilino pode propor na oferta que constará da sua ação renovatória, excepcionalmente, a substituição do índice eleito contratualmente por outro.

Restará ao judiciário, sopesadas as alegações das partes e o caso concreto, analisar se houve ou não o desequilíbrio contratual e se há base para eventual acatamento do pedido de substituição do índice de reajuste contratualmente estabelecido por outro, lembrando que entre nós impera o princípio da mínima e excepcional intervenção judicial nos contratos privados.

INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER OUTRO ASPECTO, É OBRIGATÓRIA A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA PELO JUDICIÁRIO?

O direito à renovatória compulsória da locação comercial é um direito assegurado ao empresário e disso não há dúvidas.

Mas lembremos que para que o proprietário do imóvel seja obrigado a renovar o contrato de locação comercial, e assim vingar a renovatória se ele se recusar, o empresário deverá preencher os requisitos legais exigidos e que acima já foram elencados (contrato de locação escrito e com prazo determinado de no mínimo de 5 anos; atuação do empresário no mesmo ramo por no mínimo 3 anos; estar em dia com as obrigações previstas no contrato de locação; e propor a ação renovatória no tempo correto).

Ressalte-se que os requisitos mencionados são cumulativos e o empresário deve cumprir todos eles, sob pena de, não o fazendo, não obter êxito na renovação compulsória.

A renovatória também poderá não ter sucesso se o proprietário pedir o imóvel para uso próprio; para nele realizar obras determinadas pelo poder público; para melhorar o imóvel; ou tiver proposta de melhor aluguel por parte de terceiro.

Contudo, mesmo nessas hipóteses referidas, há regras a serem observadas pelo proprietário! Por exemplo, se ele pede o imóvel para nele estabelecer sua empresa (atividade empresarial), deve demonstrar que a exerce em ramo diverso da exercida pelo inquilino há pelo menos 1 (um) ano.

Igualmente não se acatará a renovatória se o inquilino desejar pagar aluguel menor que o devido, segundo o mercado da região em que se situa e isso pelo simples fato de que não pode pretender enriquecimento à custa de outro.

A renovatória, como a maioria dos processos judiciais, cria apenas uma expectativa de direito em prol daquele que a requereu, já que não há garantia alguma de que será acatada pelo judiciário.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como vimos, a renovação de um contrato de locação comercial pode ser uma tarefa bem mais complexa do que se possa imaginar à primeira vista, de modo que o interessado, seja empresário inquilino, seja o locador, deve se preocupar em buscar o auxílio de um advogado especialista na área de direito imobiliário, único apto a bem instrui-los sobre a matéria.
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Área de concentração do assunto:
Direito Imobiliário Direito Empresarial

Expressões chaves:
Ação renovatória de contrato de Locação Ação renovatória
Renovação forçada
Renovação compulsória
Decadência
Requisitos da Ação renovatória de locação comercial Contrato de locação Comercial
Prazo para pedido de Ação Renovatória
Improcedência da Ação renovatória
Pedido de retomada de imóvel comercial para uso próprio Empresário
Inquilino
Proprietário
Lei do Inquilinato
Lei Federal 8.245/91

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