Em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou nessa quarta-feira (11), por unanimidade, quatro teses relativas aos contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5; 2 e 3.As teses – que consolidam entendimentos já firmados pelo STJ em julgamentos anteriores e, segundo o relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, terão eficácia vinculante em todo o território nacional – são as seguintes:

1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

3) É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

No julgamento do recurso repetitivo, a Segunda Seção também entendeu que a aplicação das teses deveria ser limitada a imóveis residenciais, tendo em vista que a aquisição de imóvel comercial não foi contemplada pelo Minha Casa, Minha Vida, conforme fixado pela Lei 11.977/2009.

No mesmo sentido, o colegiado concluiu não ser relevante fazer distinção entre o imóvel adquirido para moradia e o bem comprado a título de investimento, uma vez que, nos negócios regidos pelo programa governamental, só é permitida a aquisição com a finalidade de residência própria.

Apesar de não ter havido determinação de suspensão da tramitação de processos nas instâncias ordinárias, de acordo com o Banco Nacional de Demandas Repetitivas do Conselho Nacional de Justiça, pelo menos oito mil ações com temas semelhantes tramitavam nos tribunais de todo o país e agora poderão ser decididas com base no precedente qualificado firmado pelo STJ.

Faixas de renda

O recurso especial julgado pela Segunda Seção foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo fixado em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). Conforme lembrou o ministro Marco Aurélio Bellizze, nos termos do artigo 256-H do Regimento Interno do STJ, os recursos especiais contra acórdãos que julguem o mérito de IRDR devem ser processados como representativos de controvérsia.

O ministro também ressaltou que o programa Minha Casa, Minha Vida foi instituído pela Lei 11.977/2009 com o objetivo de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa e média renda, em observância ao direito fundamental à moradia digna.

O programa, realçou o relator, estabelece diferentes faixas de renda para acesso aos benefícios. Na faixa 1 estão famílias com renda bruta de até R$ 1,8 mil – ou, se comprovarem situação de vulnerabilidade social, até R$ 3,6 mil – e, para este grupo, o programa se assemelha muito mais a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Por outro lado, no caso das faixas 1,5, 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida – em que a renda bruta familiar chega a R$ 7 mil –, embora exista a possibilidade de o beneficiário obter subvenção econômica por meio de recursos como o FGTS, há efetivamente a realização de financiamento imobiliário, com incidência de juros (ainda que reduzidos), formação de saldo devedor, contratação de seguro e pagamento de comissão de corretagem, entre outros.

“Cabe ressaltar que, por toda a situação peculiar que envolve a faixa 1 de renda, inclusive por se tratar de beneficiário que, pelos motivos expostos, não está submetido às regras consumeristas, as teses fixadas no julgamento destes recursos serão aplicadas apenas aos contratos firmados para as faixas de renda 1,5, 2 e 3”,

explicou o relator.

Prazo certo

Em relação à primeira tese, sobre a fixação de prazo certo nos contratos de aquisição associativa de unidades residenciais, Bellizze apontou que a matéria relativa ao prazo para a formação do grupo de adquirentes, bem como para obtenção do financiamento, não está regulada especificamente por nenhuma das leis aplicáveis ao contrato de compra e venda de imóvel no âmbito do Minha Casa, Minha Vida. Estão entre esses diplomas legais a Lei 11.977/2009, a Lei 4.591/1964, o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Mesmo assim, Bellizze disse que o fato de o contrato ser regido pelas regras de crédito associativo e ser voltado a famílias de média e baixa renda não pode ser utilizado como argumento para justificar a estipulação de prazo aberto à conclusão da obra, tendo em vista que os negócios disciplinados no programa não retiram do vendedor o ônus do risco da atividade econômica, além de serem lucrativos para as empresas envolvidas – desde 2009, o programa já permitiu o investimento de valores que ultrapassam R$ 270 bilhões.

Segundo Bellizze, tratando-se de contratos que regulam as relações de consumo, o aderente só se vincula às disposições neles inseridas se lhe for dada a oportunidade de conhecimento prévio de seu conteúdo, condição que se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel. Nesse sentido, o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor considera nulo de pleno direito, entre outras, a cláusula contratual que coloque o consumidor em situação de desvantagem exagerada, como aquela que restringe direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato.

Para o ministro, de nada adiantaria a estipulação de prazo certo e expresso “se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa”.

Prejuízo presumido

No tocante à segunda tese, relativa ao descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, Marco Aurélio Bellizze destacou precedentes do STJ no sentido de que, no âmbito do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, é cabível a fixação de lucros cessantes em razão do descumprimento do prazo para a entrega do bem, incidindo a presunção de prejuízo do promitente comprador.

De acordo com o relator, o fato de o imóvel não entregue ter sido adquirido sob a disciplina do programa Minha Casa, Minha Vida não afasta a presunção de prejuízo, pois, conforme jurisprudência do STJ, a condenação da parte vendedora por lucros cessantes independe inclusive da demonstração da finalidade negocial da transação.

“No caso, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data aprazada. É evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, daí que, se não o faz por razões oponíveis à incorporadora, surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo”,

afirmou.

Juros de obra

Sobre a questão dos chamados “juros de obra”, o relator citou precedentes no sentido de que não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves. Segundo Bellizze, não havendo distinção significativa entre as regras do SFH e do Minha Casa, Minha Vida para as faixas de renda 1,5, 2 e 3, também não haveria motivo para se adotar tratamento diferenciado em relação ao reconhecimento da legalidade da cobrança de juros durante a evolução da obra.

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Como consequência, ressaltou o relator, ultrapassado o prazo para a conclusão do empreendimento, não podem ser cobrados encargos para incidir no período da construção, já que o mutuário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à vendedora, sob pena de violação do Código Civil e do CDC.

Correção monetária

A última tese fixada pela Segunda Seção diz respeito à correção monetária do saldo devedor no caso de atraso na entrega do imóvel. Segundo o relator, as turmas de direito privado do STJ firmaram entendimento de que, embora o descumprimento do prazo de entrega não constitua causa de suspensão da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor, tal fato permite a substituição do indexador setorial – em regra o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA), salvo quando o primeiro for menor.

“Essa solução mostra-se adequada ao reequilíbrio da relação contratual, nos casos de atraso na conclusão da obra, não devendo ser implementada a substituição do indexador específico do saldo devedor pelo geral, vale insistir, apenas quando o índice previsto contratualmente for mais favorável ao consumidor, avaliação que se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da unidade, incluindo-se eventual prazo de tolerância”,

concluiu o ministro.

REsp1729593

A obrigação das operadoras de plano de saúde de comunicar aos seus beneficiários o descredenciamento de entidades hospitalares também se estende às clínicas médicas e é exigível ainda que a iniciativa da rescisão do contrato tenha partido da própria clínica.Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de uma operadora que alegava que a rescisão contratual não foi provocada por ela e que a clínica em questão não é uma entidade hospitalar. Para a operadora, a notificação da rescisão contratual com antecedência de 30 dias, prevista na Lei dos Planos de Saúde, seria aplicável apenas a hospitais.

O segurado entrou com pedido de tutela antecipada para garantir a cobertura do plano para o tratamento com um médico de sua confiança, que já o acompanhava. O profissional atendia em uma clínica que foi descredenciada no curso do tratamento, sem aviso prévio. O pedido foi julgado procedente.

Gênero

Ao analisar o recurso da operadora, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que embora a Lei dos Planos de Saúde mencione apenas o termo “entidade hospitalar”, essa expressão, à luz dos princípios do direito do consumidor, deve ser entendida como gênero, englobando clínicas, laboratórios, consultórios médicos e demais serviços conveniados.

Para o relator, o cliente tem o direito de ser informado previamente acerca de modificações na rede de credenciados, pois assim poderá buscar, entre as possibilidades de tratamento oferecidas, aquela que melhor o atenda.

O ministro lembrou que são essenciais, tanto na formação quanto na execução de um contrato, a boa-fé entre as partes e o cumprimento dos deveres de informação, de cooperação e de lealdade. Ele destacou decisões do STJ segundo as quais as operadoras de plano de saúde têm o dever de informar aos segurados sobre as modificações na rede conveniada.

“Desse modo, subsiste o dever de comunicar aos consumidores e à Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS) acerca do descredenciamento de clínica médica, pois esta é espécie do gênero entidade hospitalar”,

concluiu Villas Bôas Cueva.

Responsabilidade solidária

Outro aspecto a examinar no recurso, segundo o relator, é se a operadora estaria desobrigada de informar os consumidores nas hipóteses em que o descredenciamento tenha se dado por iniciativa da própria clínica, como ocorreu no caso analisado.

Villas Bôas Cueva afirmou que, reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de plano de saúde – como estabelece a Súmula 608 –, também deve ser aplicada a regra da responsabilidade solidária entre todas as empresas integrantes da cadeia de fornecimento.

“Sabedores das suas obrigações legais perante os consumidores – as quais podem, inclusive, ser exigidas solidariamente –, os integrantes da cadeia de fornecimento de serviços devem se organizar, estabelecendo entre si, conforme a realidade operacional de cada um, os ajustes contratuais necessários ao cumprimento desses deveres, com observância dos prazos previstos na legislação”,

disse o ministro.

Leia o acórdão

REsp1561445

A regra de impenhorabilidade do bem de família não se aplica na hipótese de obrigação assumida perante associação formada pelos compradores de imóveis a fim de dar continuidade às obras do condomínio, suspensas depois da falência da construtora.

O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao rejeitar o recurso de um casal de devedores, que alegou que a penhora sobre o imóvel ofendeu o direito de família e o princípio da dignidade da pessoa humana.

No caso analisado, uma associação de compradores foi constituída para levar as obras adiante, depois da falência da construtora.

Em virtude da inadimplência da parte que recorreu ao STJ perante a associação, foi firmado um instrumento particular de confissão de dívida.

No curso do processo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) admitiu a penhora dos direitos dos devedores decorrentes do contrato de alienação do imóvel em garantia, afastando a proteção do bem de família, com base nas exceções dos incisos II e IV do artigo 3º da Lei 8.009/1990.

Prejuízo coletivo

Segundo a relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, foi correta a decisão do TJSP, pois não é possível proteger o patrimônio de uma família em detrimento do bem de família das demais.

“Se todos os associados se obrigaram perante a associação a custear o término da construção do todo – isso é, das três torres que compõem o condomínio –, não há como imputar os pagamentos realizados por cada um dos associados a uma determinada torre ou unidade.”

Ela destacou que, assim como outros associados cumpriram a obrigação de contribuir para a construção da torre em que se localiza a unidade dos recorrentes, estão estes igualmente obrigados a contribuir para a construção das demais torres, “sendo inadmissível, à luz da boa-fé objetiva, que, a pretexto de proteger o bem de família dos recorrentes, se sacrifiquem outros possíveis bens de família de tantos outros associados”.

Particularidade

A ministra afirmou que, a despeito de o imóvel se achar alienado fiduciariamente ao banco, há uma particularidade no caso analisado: a execução promovida tem por objeto o instrumento de confissão de dívida dos recorrentes com a associação constituída para terminar as obras.

“Não se está diante de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, uma vez que a quitação da dívida assumida perante a recorrida não tem o condão de subtrair daquele credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel para restituir aos devedores fiduciantes a sua propriedade plena”,

explicou a ministra.
Nancy Andrighi lembrou que, embora não haja transmissão da propriedade no negócio jurídico firmado, o crédito está estritamente ligado à sua aquisição, na medida em que o aporte financeiro destinado à associação “é indispensável à efetiva construção do imóvel de todos os associados com suas respectivas áreas comuns, aporte esse sem o qual os recorrentes sequer teriam a expectativa de concretizar a titularidade do bem de família, tendo em vista a falência da construtora originariamente contratada para aquela finalidade” – razão pela qual, segundo a ministra, a decisão do TJSP deve ser mantida integralmente.

Com base nos princípios da efetividade e da economia processual, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida a inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.

Em decisão interlocutória na ação de execução, o juiz entendeu não haver possibilidade de inclusão das parcelas que vencessem no curso do processo. Por isso, determinou a intimação do condomínio para limitar a execução ao montante vencido ou converter a ação em procedimento ordinário, caso pretendesse a inclusão das verbas a vencer.

A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que a execução deve ser instruída com o título executivo líquido, certo e exigível, que se materializa com o crédito vencido e com a memória atualizada do débito.

Prestações sucessivas

Relatora do recurso especial do condomínio, a ministra Nancy Andrighi apontou que o artigo 3?23 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.

A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.

Segundo Nancy Andrighi, deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o novo código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução.

“Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”,

concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio.
Leia o acórdão

REsp1756791

O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Luis Felipe Salomão manteve acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) que garantiu a um homem de 42 anos – que apresentou indícios de ter sido trocado na maternidade – o acesso aos prontuários médicos de seu parto. Na decisão monocrática, em virtude da impossibilidade de reexame de provas pelo STJ, o ministro rejeitou o recurso do hospital, que, entre outras coisas, alegava não ser obrigado a manter os documentos médicos por período indefinido de tempo.De acordo com os autos, o autor da ação, nascido em 1977, fez exame de DNA em 2015 e descobriu não ser filho biológico de seus pais registrais. Como suspeitava que havia sido trocado na maternidade, ele buscou judicialmente o acesso aos documentos relacionados ao parto.

Na ação cautelar de exibição de documentos, o TJMG afastou a declaração de prescrição proferida em primeira instância, porque a pretensão do autor seria de investigação de paternidade, e as ações de estado familiar são imprescritíveis. Além disso, tendo em vista fundado receio de que houve troca de recém-nascidos na maternidade, o tribunal determinou que o hospital disponibilizasse os prontuários da mãe e do bebê.

Indenização

Em recurso especial, o hospital alegou violação do artigo 10 do Estatuto da Criança e do Adolescente e da Resolução 1.821 do Conselho Federal de Medicina, argumentando que não poderia ser obrigada a manter prontuários médicos e registros de internação de pacientes da maternidade por período superior a 18 anos – o autor tinha 38 anos à época do ajuizamento da ação.

Ainda segundo o hospital, a demanda não discute estado de família, e sim falha na prestação do serviço hospitalar por suposta troca de bebês, objetivando o reconhecimento de sua responsabilidade civil para efeito de indenização. Assim, não se poderia falar em imprescritibilidade.

Violação do direito

Conforme destacou o ministro Luis Felipe Salomão, o TJMG entendeu que, ainda que a ação não tratasse de estado familiar, o prazo de prescrição somente começaria a ser contado no momento em que o autor teve ciência da violação de seu direito, ou seja, em 2015, quando fez o exame de DNA, e a ação foi ajuizada menos de um mês depois dessa descoberta.

Segundo o ministro, a corte mineira considerou “constar dos autos que o autor somente teve conhecimento de que não é filho biológico de seus pais registrais em 2015, momento em que nasceu a pretensão autoral de conhecer sua origem biológica – actio nata no viés subjetivo, tornando necessária a demanda de exibição de documentos”.

Para o relator, o recurso do hospital não contrariou o fundamento do TJMG de forma específica, “não atentando para a premissa fática decisiva para a solução jurídica empreendida pelo tribunal de origem”.

Premissas divergentes

Salomão observou que o acórdão do TJMG se apoia em mais de um fundamento, e o hospital não impugnou todos eles – o que leva ao não conhecimento do recurso, conforme a Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal, aplicada por analogia no STJ.

De acordo com o ministro, o recurso do hospital considerou premissas divergentes daquelas adotadas pelo tribunal mineiro em relação ao marco inicial para a contagem da prescrição, à pretensão do autor e à própria natureza do direito buscado na ação.

Para o eventual acolhimento do recurso, concluiu Salomão, seria necessário alterar as premissas fáticas estabelecidas pelo TJMG, o que exigiria novo exame das provas do processo – procedimento vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.

O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.