Pior do que não saber algo é ter a falsa sensação de que se sabe. Uma história real ilustra o perigo.

A história de Ruth

Ao comentar com uma amiga já idosa — vamos chamá-la de Ruth — sobre os direitos da terceira idade, ouvi dela que “não gostava” do Estatuto do Idoso. Surpreso, quis saber o motivo. A resposta: “Uma vizinha me contou que ele proíbe o idoso de morar sozinho.”

Investigando a origem dessa ideia, o quadro se revelou: Ruth ouvira a frase quando visitava sua mãe, uma senhora octogenária que residia sozinha. A vizinha, provavelmente julgando a idosa incapaz de viver sem cuidados, soltou o comentário — e Ruth entendeu aquilo como ameaça de denúncia. Não tardou a providenciar a internação da mãe numa casa de repouso, onde a senhora teve pouca sobrevida.

Desde então, Ruth alimentava o fantasma de que ela própria poderia ser retirada de sua casa. Tudo por causa de uma informação completamente errada.

O que o Estatuto realmente diz

O Estatuto do Idoso (Lei 10.741/2003) traz regras de proteção ao idoso, assegurando meios para um envelhecimento com saúde, dignidade e liberdade — inclusive a liberdade de conduzir a própria vida em sua própria casa.

Mais que isso: entre os direitos elencados está justamente a priorização do atendimento do idoso por sua própria família, em detrimento do atendimento asilar (art. 3º, § 1º, V). Ou seja, a lei diz o oposto do que a vizinha de Ruth imaginava: a internação em instituições de longa permanência é tratada como última opção, não como regra.

Não por acaso, são frequentes as iniciativas do Ministério Público convocando familiares para conscientizá-los de seu dever de cuidado.

Quando a família falta

O problema maior surge quando o idoso que precisa de apoio não pode contar com uma família — pela deterioração dos vínculos ou pela ausência de parentes. Nesses cenários, entram em cena a sociedade e o Estado, e os parâmetros do Estatuto tornam-se fundamentais para guiar a atuação de todos: acesso à saúde, prioridade processual, proteção contra abusos patrimoniais e violência.

Se você ou alguém de sua família enfrenta questões envolvendo direitos da pessoa idosa — de cuidados e curatela a proteção patrimonial —, informação correta é o primeiro passo. Orientação jurídica especializada é o segundo.

Acreditamos que a maioria das pessoas já ouviu falar de alguém que se tornou dono de algo que não era seu, como um pedaço de terra, por exemplo, em decorrência do fato de ter dele se apropriado por longo espaço de tempo. É a famosa usucapião. Sim, apesar do uso corrente no masculino, na verdade o termo é feminino, e significa “tomar ou adquirir pelo uso”.

No geral, qualquer pessoa que obtenha a posse de um bem, de forma pública e sem emprego de violência ou contestação de terceiros, e passe a usá-lo ininterruptamente, como se fosse o dono, pode adquirir-lhe a propriedade. Em outras palavras: a posse contínua de um bem, observados alguns requisitos legais, pode transformar o “possuidor” em “proprietário” desse bem. E essa regra vale tanto para bens móveis quanto para imóveis.

A usucapião pode ser vista sob várias perspectivas. Por um lado, podemos vê-la como “punição” ao proprietário que não fez uso ou não cuidou de seu patrimônio; por outro lado, não deixa de ser um meio encontrado pelo direito para garantir a estabilidade das relações sociais e, por que não, fazer com que a propriedade desempenhe efetivamente uma função social. Ilustremos com o seguinte exemplo: Roberto ocupa uma porção de terra e ali instala uma lavoura de milho, passando a viver dela por anos a fio, sem qualquer interrupção ou oposição de quem quer seja. Daí também tira o sustento de sua família. Ou seja, ao contrário do proprietário da terra, Roberto deu a ela uma função econômica e social. Portanto, as regras jurídicas sorrirão para ele, dando-lhe a chance de se tornar proprietário.

Embora o conceito seja de fácil compreensão, na prática apresenta várias nuances. Por exemplo, não cabe usucapião de bens públicos ou sobre aqueles em que a posse não esteja sendo exercida por alguém que o faça “como se fosse dono”. Mas não estamos falando de mera questão subjetiva. Não exercem “posse de dono” os caseiros ou os locatários, por exemplo, e isso decorre de circunstâncias “objetivas” (contrato).

Infelizmente, não são raros os casos daqueles que, tendo comprado determinado imóvel e pago a integralidade do preço, não conseguem registrá-lo em seus nomes por conta de dificuldades variadas para lavratura da escritura pública! Também aí, a usucapião pode ser um caminho transverso para obtenção da propriedade.

Há vários tipos de usucapião de bens imóveis, com prazos e requisitos próprios, como a usucapião extraordinária, a ordinária, a especial, etc.. Na usucapião de bens móveis, as regras e os prazos quanto à posse são diferentes.

Com o advento do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), foi criado o procedimento extrajudicial de usucapião. Ou seja, o procedimento, antes exclusivamente judicial, agora também pode ser feito junto ao cartório de registro de imóveis onde estiver situado o imóvel em questão. A depender do caso, isso pode agilizar a satisfação da parte interessada, mas isso exige a avaliação de um especialista no assunto.

Para finalizar, lembramos que você apenas é “dono” de um imóvel se seu nome figura no respectivo registro (matrícula). Um imóvel pode ser adquirido de variadas formas: compra, doação, permuta, herança ou… usucapião. Para saber se você pode e deve se valer da usucapião, consulte profissional de sua confiança. Se chegou até aqui na leitura, aproveite para baixar, gratuitamente, o e-book que preparamos com 10 preciosas dicas para quem vai comprar um imóvel! Foi feito para você! Basta clicar aqui.

É espantoso como o conceito de família se transformou. Em passado não muito distante, o casamento era o único meio de constituí-la — e pessoas divorciadas chegavam a ser socialmente segregadas. Felizmente, tudo mudou.

Como alternativa ao casamento, a prática social consolidou a união estável — inicialmente definida como união pública e duradoura entre homem e mulher com intenção de constituir família, e depois ampliada pelos tribunais para abranger casais do mesmo sexo.

O problema: quando o namoro “vira” união estável?

Diferentemente do casamento, que nasce de um ato formal, o reconhecimento da união estável decorre de um conjunto de circunstâncias de fato: convivência pública, contínua, duradoura, com objetivo de constituir família. É a prática do casal que define — e não um papel.

Essa subjetividade gera insegurança e provoca uma corrida ao Judiciário: reconhecida a união estável, um dos conviventes pode ter direito a parte do patrimônio adquirido durante a convivência, além de eventuais direitos sucessórios.

E aí surge a pergunta que muitos casais se fazem: como manter um relacionamento sério sem que ele produza esses efeitos patrimoniais?

O contrato de namoro

Se a lei permite que as partes declarem e regulem por contrato a existência de uma união estável, nada impede declaração em sentido oposto. Dessa lógica nasceu o contrato de namoro: documento pelo qual os namorados declaram, entre outras coisas, que sua relação — seja qual for o nível e a intensidade — não configura união estável.

O contrato serve como forte elemento de prova da intenção do casal e ajuda a prevenir disputas futuras.

O limite: contrato não muda a realidade

Atenção ao ponto crucial: o contrato de namoro não pode servir para burlar a lei. Se, na prática, o casal vive como se casado fosse — coabitação estável, vida financeira entrelaçada, projeto de família em curso —, a Justiça pode reconhecer a união estável apesar do papel assinado. O documento declara uma realidade; não a fabrica.

Por isso, quem tem preocupações patrimoniais num relacionamento deve buscar orientação de advogado especializado, que analisará o caso concreto e indicará o instrumento adequado — contrato de namoro, contrato de convivência com regime de bens definido, ou outro arranjo. Para navegar por mares desconhecidos, todo capitão precisa de um bom timoneiro.

A maioria das pessoas desconhece que a venda de um imóvel pode gerar a obrigação de pagar imposto de renda. E mais: quando essa obrigação surge, ela não espera a época da declaração anual — o imposto tem vencimento próprio, logo após a venda.

Como funciona o imposto sobre ganho de capital

Quando há “ganho de capital” na venda — isto é, quando o vendedor tem lucro —, incide imposto de, em regra, 15% sobre o ganho, que deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, sob pena de multa e juros.

De forma simplificada, o lucro tributável é a diferença entre o valor de venda e o valor pelo qual o vendedor adquiriu o imóvel. Mas, na prática, a conta não é tão simples. Diversas variáveis entram em cena:

• O ano em que o imóvel foi adquirido (imóveis antigos têm fatores de redução);
• O valor da venda;
• Se o vendedor realizou outras vendas nos últimos cinco anos;
• Se o imóvel é o único que o vendedor possui.

Tudo isso serve para verificar se o caso se enquadra em alguma hipótese de isenção.

A isenção mais valiosa: comprar outro imóvel em 180 dias

Mesmo quando o imposto seria devido, existe uma isenção poderosa: se o vendedor utilizar o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, fica isento do imposto sobre o ganho. É uma regra que muda completamente o planejamento de quem está trocando de casa.

Reformas podem reduzir o imposto

A legislação não permite corrigir monetariamente o valor da compra, mas permite incorporar ao custo do imóvel os gastos com reforma, desde que comprovados por documentos idôneos (notas fiscais, recibos com identificação). Quanto maior o custo comprovado, menor o “lucro” — e menor o imposto.

Isso vale também para imóveis em condomínio, caso em que é preciso cuidado adicional com a formalização dos gastos e o cálculo da cota atribuível a cada unidade.

Planeje antes de vender

O programa de apuração de ganho de capital da Receita Federal é útil, mas a correta compreensão das nuances recomenda auxílio profissional — um bom contador ou advogado especializado em direito imobiliário.

O ideal é fazer o planejamento antes de fechar o negócio: a depender de como e quando a venda é estruturada, a economia pode ser razoável — e os dissabores, evitados.

Antes de 1997, quem comprava a casa própria com financiamento bancário deixava o imóvel em hipoteca. Na falta de pagamento, o banco precisava acionar a Justiça para “executar a hipoteca” — processo caro e moroso, que não raro se arrastava por anos, com reflexos óbvios sobre o custo do crédito.

Esse cenário mudou com a Lei 9.514/1997, que criou a alienação fiduciária em garantia nos financiamentos imobiliários — um verdadeiro novo paradigma. Em 2004, a lei foi ampliada para permitir essa garantia também em contratos entre particulares, deixando de ser exclusividade de bancos e financeiras.

Como funciona

Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel fica em nome do credor até a quitação da dívida:

• O credor detém a chamada posse indireta e a propriedade resolúvel;
• O devedor exerce a posse direta — mora no imóvel normalmente enquanto paga.

A diferença crucial em relação à hipoteca está no inadimplemento: o credor não precisa de processo judicial para retomar o imóvel. Basta intimar o devedor, pelo cartório de registro de imóveis, para pagar o débito no prazo legal de 15 dias.

Não paga a dívida nesse prazo, a propriedade se consolida em nome do credor. Um detalhe importante: a lei não permite que o credor simplesmente fique com o bem — ele é obrigado a levá-lo a leilão público, prestando contas de eventual saldo.

O que fazer em caso de dificuldade

Justamente porque o procedimento é rápido e extrajudicial, quem tem prestações de financiamento em aberto não pode esperar a situação se agravar. Perder o emprego ou ter a renda reduzida exige iniciativa imediata:

• Procure o credor e proponha alternativas: prorrogação, alongamento do prazo, uso do FGTS para amortização;
• Documente todas as tentativas de negociação;
• Não deixe a dívida virar uma bola de neve que arrasta tudo o que encontra montanha abaixo.

E se o credor não se dispuser a negociar? Não desanime — persevere. Desistir de um sonho que custou anos de sacrifício não é opção. Nesses casos, o auxílio de um bom advogado pode ser decisivo: há hipóteses de questionamento do procedimento, de purgação da dívida e de negociação estruturada. Lembre-se: advogado não serve apenas para ingressar com ações judiciais, mas sobretudo para evitá-las.

O contrato de locação correu com normalidade, sem qualquer problema — até que, terminada a vigência, o inquilino permanece no imóvel. É uma situação mais comum do que parece, e que gera dúvidas dos dois lados da relação.

A prorrogação automática

A Lei do Inquilinato prevê que, ultrapassado o prazo de vigência, se o inquilino permanece no imóvel sem oposição do locador, o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, mantidas as demais condições combinadas.

Isso não significa que o locador perdeu o imóvel: significa que a relação continua sob novas regras de encerramento. Nada impede, também, que as partes formalizem um aditivo ajustando prazo, valor e demais condições aos seus interesses.

Quando cabe o despejo

Se o locador não deseja a continuidade da locação, a lei estabelece os caminhos — que variam conforme o tipo de contrato (residencial ou comercial), o prazo original e o momento da notificação. Em linhas gerais, será necessário notificar o inquilino para desocupação e, persistindo a recusa, ajuizar a ação de despejo.

Vale registrar uma distinção que o Judiciário costuma fazer na prática: o tratamento dado ao devedor contumaz — aquele que reiteradamente deixa de pagar — é diferente do dado ao inquilino que sempre honrou o contrato e enfrenta uma dificuldade pontual. Para os primeiros, as ações de despejo seguem seu curso normal; para os segundos, há maior espaço para soluções de reequilíbrio.

Antes do litígio, a negociação

Em caso de desentendimento entre proprietário e inquilino, o melhor caminho é o que combina prudência e assistência jurídica capacitada, criando um cenário de diálogo com segurança jurídica.

Um despejo litigioso consome tempo e dinheiro de ambos os lados. Muitas vezes, um acordo de desocupação com prazo razoável — eventualmente com abatimento de valores pendentes — resolve em semanas o que o processo levaria meses ou anos para decidir.

Quem nunca ouviu o pedido de um amigo ou parente para ser fiador em contrato de locação? E quem, ao ouvir, não sentiu um frio na espinha?

A intuição está certa. Antes de prestar esse tipo de favor, é preciso ter muito claras as consequências jurídicas do ato — porque, em determinadas situações, elas podem ser desastrosas.

O que significa ser fiador

A fiança é uma garantia contratual. No contrato de locação, significa que, se o inquilino deixar de pagar o aluguel, o proprietário pode cobrar os valores diretamente do fiador.

E se o fiador não pagar, ou não tiver dinheiro na época da cobrança? Seus bens podem ser bloqueados (penhorados) e vendidos em leilão para quitar a dívida.

“Mas minha casa é bem de família, não pode ser penhorada…”

Aqui mora o erro mais perigoso. Muitas pessoas aceitam ser fiadoras tranquilamente por acreditar que, tendo como único patrimônio a casa em que moram, nada têm a perder — afinal, “bem de família é impenhorável”.

O que nem todos sabem: a impenhorabilidade do bem de família tem exceções previstas em lei — e a fiança em contrato de locação é uma delas. O fiador cobrado pelo proprietário, se não tiver dinheiro para quitar o débito, verá seu patrimônio responder pela dívida, mesmo que esse patrimônio se resuma a um único bem: a casa onde mora com a família.

Note a ironia: o inquilino que deve não perde a casa (que não é dele) — mas o fiador solidário, que só quis ajudar, pode perder a sua.

A vida não avisa

Sempre haverá quem, de coração generoso, não consiga negar ajuda a um amigo. Mas considere: o que acontece se o negócio do amigo falir? Se ele adoecer e perder a capacidade de trabalhar? Não são hipóteses imaginárias — são casos concretos que vemos no escritório.

Certa vez, presenciei um irmão negar fiança a outro, com uma explicação que ficou marcada como lição de maturidade: “Se você não conseguir pagar, eu também não terei como pagar. Então não faz sentido eu ser o garantidor.”

Antes de assinar, consulte

O melhor momento para se surpreender com informações que você ignorava é antes de assinar qualquer documento — nunca depois. Se lhe pedirem para ser fiador, consulte um advogado de confiança e conheça também as alternativas: seguro-fiança, caução e outras garantias que não colocam em risco o teto da sua família.

Crises econômicas colocam as relações contratuais no centro da turbulência jurídica. Durante a pandemia, por exemplo, chegaram a tramitar mais de 350 propostas legislativas prevendo alguma forma de flexibilização de contratos no Brasil. Nesses momentos, é comum que as pessoas se deixem levar pelo pânico — e decisões tomadas em pânico raramente são boas.

O advogado não existe (só) para brigar

Há quem associe a figura do advogado ao conflito. A ideia é corrente: quando alguém diz que “contratou advogado para cuidar do assunto”, a mensagem soa como disposição para levar as coisas às últimas consequências.

Mas não precisa ser assim. Não raro, a falta de orientação é fermento muito melhor para o conflito do que uma boa assessoria. Um advogado experiente enxerga caminhos de solução que as partes, sozinhas, não conseguem vislumbrar — e isso vale para os dois lados da relação contratual.

Tome a iniciativa: o silêncio joga contra você

Se a queda de renda comprometeu sua capacidade de pagar o aluguel integralmente, o melhor a fazer é tratar do assunto com o locador o quanto antes. A conversa é desagradável, mas muito pior é o locador descobrir o problema pela frustração da entrada financeira com que contava.

Tomar a iniciativa de negociar conta pontos a seu favor:

• Demonstra boa-fé, o que pesa tanto na negociação quanto num eventual processo;
• Abre espaço para soluções intermediárias — desconto temporário, parcelamento da diferença, carência;
• Preserva a relação e evita a espiral de multas, juros e ação de despejo.

Não se automedique juridicamente

Para agir com segurança, considere seriamente consultar um advogado antes de propor ou aceitar qualquer acordo. Guardadas as devidas proporções, negociar um contrato sem orientação é como se automedicar: às vezes funciona, mas quando dá errado, o estrago é grande — e o tratamento, muito mais caro.

Bons e maus profissionais existem em todos os lugares — e na gestão de condomínios não é diferente. Um bom gestor se constrói sobre dois pilares: honestidade e competência. Não basta ser honesto sem reunir as habilidades necessárias; e não basta ser competente se a competência é usada em proveito próprio, com prejuízo da coletividade.

Os sinais do mau síndico

A “marca” de uma gestão está ligada ao perfil de quem a conduz. Vale se perguntar: no seu condomínio, as decisões são compartilhadas? Existe transparência no uso dos recursos?

Mesmo obrigados a prestar contas periodicamente, maus síndicos usam artifícios variados para esvaziar esse controle:

• Desestimulam a participação nas assembleias;
• Dificultam a rastreabilidade das operações contábeis;
• Abusam do uso de procurações para controlar votações;
• Dominam as regras formais de assembleia e as usam para inibir a atuação dos demais condôminos.

O que a lei permite fazer

A boa notícia: o síndico pode ser destituído a qualquer momento — não é preciso esperar o fim do mandato. O Código Civil prevê a destituição pela assembleia, especialmente quando o síndico não presta contas ou pratica irregularidades na administração.

Os pontos práticos que aumentam as chances de êxito:

• Quórum de convocação: um grupo de condôminos que represente ao menos um quarto do condomínio pode convocar assembleia extraordinária, inclusive para deliberar sobre a destituição;
• Provas: reunir documentos que comprovem a má gestão — balancetes, atas, orçamentos não apresentados, contratos suspeitos;
• Assessoria jurídica: ações mal planejadas costumam fortalecer o síndico que se pretende afastar. O movimento dos moradores muitas vezes fracassa justamente por falta de boa orientação.

Se a via interna falhar

Quando as iniciativas “diplomáticas” se mostram inviáveis — por exemplo, porque o síndico controla a máquina de assembleias —, os condôminos podem recorrer ao Judiciário em busca de intervenção corretiva, incluindo a destituição judicial e a responsabilização por prejuízos causados.

Não é segredo para ninguém: os maus gestores costumam navegar no oceano da omissão das pessoas de bem. Organização e informação são os melhores antídotos.