Regulamentação do seguro fiança locatícia
Já tive a oportunidade de falar a vocês sobre garantias locatícias e nulidade de se ter mais de uma garantia em contrato de locação.
Hoje, dentre as garantias locatícias, vou destacar o seguro fiança, a respeito do qual trarei esclarecimentos importantíssimos.
O seguro fiança locatícia é uma das garantias previstas na lei de locações e segundo ela deve abranger a totalidade das obrigações do locatário.
Em 11 de junho de 2019, a SUSEP – órgão responsável pela fiscalização do mercado de seguros – publicou a Circular 587, estabelecendo regras para os seguros de fiança locatícia.
Conforme a Circular, o seguro fiança locatícia visa a garantir o pagamento de indenização, ao segurado – no caso, o locador – por prejuízo que lhe advenha caso o locatário/garantido não honre as obrigações previstas no contrato de locação, isso de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice.
Mas o que isso significa exatamente?
Simples: a circular referida, parece-me, estabeleceu a falta de pagamento de aluguel como cobertura básica.
Ou seja, o locador precisa estar atento e combinar com o locatário, via do contrato de locação, além da cobertura básica, as coberturas opcionais, que constarão da apólice do seguro fiança locatícia e que garantirão o cumprimento das demais obrigações daquele, sem ignorar que o contrato de seguro fiança locatícia é contrato acessório.
Enquadra-se nas coberturas opcionais, por exemplo, a pintura do imóvel, pagamento das taxas de IPTU e danos em suas instalações. Se não houver a contratação destas coberturas opcionais, caso o locatário seja responsável por elas e não as pague ao locador, este não poderá pretender havê-las junto à seguradora, por ausência de cobertura securitária.
E qual deve ser o prazo de vigência do seguro fiança locatícia?
O prazo da garantia de seguro fiança é igual ao prazo de vigência do contrato de locação, de modo que, havendo término antecipado da locação, a seguradora deve restituir proporcionalmente o prêmio a quem fez o pagamento, exceto se a causa do término da locação decorrer de fato tido como “sinistro”, tal como definido na referida Circular.
O que se entende como “sinistro”? E em quais hipóteses haverá sua caracterização?
Para efeitos legais, entende-se como sinistro: a decretação do despejo; o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves, e, quanto aos prejuízos, diz a Circular que a indenização será calculada com base nos prejuízos verificados para o locador até a data:
- determinada na sentença para a desocupação voluntária do imóvel, ou a data da desocupação voluntária do imóvel, se esta ocorrer primeiro, no caso de decretação do despejo;
- em que o segurado recebeu de volta a posse do imóvel, no caso de abandono; e
- do recibo de entrega das chaves, no caso de entrega amigável delas.
Caso o locatário não venha honrando com os pagamentos que se obrigou no contrato de locação, ou seja, mesmo ausentando-se evento que caracterize sinistro, nada impede que a seguradora faça pagamentos ao locador.
Lembre-se de que quem deve pagar o prêmio do seguro fiança locatícia é o locatário!
Mas não honrando o locatário com o pagamento do respectivo prêmio, e como é do interesse do locador que a garantia não se extinga, poderá ele, após ser notificado pela seguradora, e, caso lhe convenha, promover o pagamento.
Há prazo máximo para o locador intentar as medidas judiciais cabíveis?
Então, vejam só, esta é uma prerrogativa do locador e a Circular não permite que a seguradora estabeleça um prazo máximo para que aquele promova as medidas judiciais que entender cabíveis.
Consideração final
Pois é, na hora de contratar e elaborar o contrato de locação e especialmente se a garantia for se dar via de seguro fiança locatícia, o locador deve já ter em mente quais as coberturas securitárias são adequadas a sua situação e ajustá-las, sem nenhuma dúvida, com o locatário, deixando-as bem enunciadas naquele, inclusive buscando o auxílio de um advogado da área de direito Imobiliário.
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Área de concentração do assunto:
Direito Imobiliário
Expressões chaves:
Circular SUSEP nº 587/19; seguro fiança locatícia; Lei Federal 8.245/91, art. 41, Locatário, Locador, Indenização, Prêmio, Seguradora, Sinistro.
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