Decorrido algum tempo do início da locação, é natural que o valor do aluguel fique em descompasso com o praticado pelo mercado, levando em conta imóveis similares, situados na mesma localidade (bairro ou região). Tal disparidade de valores pode ocorrer em benefício ou em desfavor do inquilino, a depender de os alugueis terem sofrido valorização ou defasagem.
Caso não consiga chegar a um acordo com a outra parte (o que é sempre recomendável), o prejudicado pode buscar o Judiciário com a finalidade de obter a revisão do aluguel, de forma a adequá-lo ao de mercado. Existe um procedimento específico para isto, previsto pela Lei de Locação (Lei 8.245/91).
A ação de revisão do aluguel pode ser exercida tanto pelo locador quanto pelo locatário; é preciso que o contrato tenha tido ao menos 3 (três) anos de duração; a prova a ser produzida é de caráter documental/técnico; é cabível tanto nas locações comerciais quanto nas residenciais.
No ato de ajuizamento da ação, e desde que apresentem documentação capaz de demonstrar a força de seus argumentos, o locador ou o locatário podem pedir ao juiz uma medida liminar (provisória), que os autorize a pagar 80% do valor do aluguel, consentâneo com o valor atualizado de mercado (locador), ou 80% do aluguel vigente (locatário). A definição final do valor do aluguel, contudo, dependerá da sentença que vier a ser proferida pelo juiz, que deverá se basear na prova pericial feita no curso do processo.
Contudo, recomenda-se cautela, pois se o juiz aceitar o pedido de revisão, o novo valor de aluguel valerá desde a citação (início do processo). Como resultado disso, haverá condenação da parte vencida (locador ou locatário) à devolução ou ao pagamento das diferenças de aluguel, com correção monetária e juros legais, podendo redundar em importâncias consideráveis, com forte impacto sobre quem vier a devê-las.
Tal risco reforça a recomendação por uma solução negociada, para o que estão capacitados os advogados com perfil colaborativo ou mesmo os mediadores, devendo-se recorrer ao Judiciário apenas em última hipótese. Neste caso, dadas as peculiaridades do procedimento e para evitar problemas, convém contratar advogado especializado em direito imobiliário.
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