Se você comprou um imóvel ou está pensando em adquirir um, é importante garantir que ele esteja regularizado, a regularização de imóveis é um processo que envolve diversas etapas.
Vamos explicar de maneira simples como você pode regularizar seu imóvel e evitar problemas jurídicos. Continue lendo até o final para descobrir como fazer tudo da forma certa e assegurar que seu imóvel esteja em conformidade com a lei.
O que é a regularização de imóvel e por que ela é importante?
A regularização de imóvel é o processo pelo qual se busca assegurar que ele esteja em conformidade com todas as exigências legais e normativas impostas pelas autoridades competentes, como prefeituras e órgãos ambientais.
A regularização de imóvel é essencial por várias razões. Primeiro ela oferece segurança jurídica ao proprietário, garantindo o direito de propriedade e protegendo contra eventuais disputas judiciais ou reivindicações de terceiros.
Além disso, o imóvel regularizado tende a ser mais valorizados, pois proporciona maior segurança e transparência para os compradores e investidores em potencial. Decerto que isso vai facilitar a comercialização do imóvel, tornando-o mais atrativo para venda, doação, etc., permitindo que essas transações ocorram sem restrições.
Outro aspecto importante é o acesso a financiamento e a crédito. Instituições financeiras geralmente exigem que o imóvel esteja regularizado para conceder financiamento imobiliário, ou outras formas de crédito, que tenham o imóvel como garantia.
Por outro lado, a regularização assegura que o imóvel cumpre todas as leis municipais, estaduais e federais, evitando multas, demolições ou outras penalidades que podem ser impostas por construções irregulares.
Ademais, a regularização pode ser essencial para o pleno uso do imóvel, como em casos de reformas, ampliações ou mudanças de uso, como transformar uma propriedade residencial em comercial.
Ter um imóvel regularizado significa que você tem todos os documentos necessários, como a escritura e a matrícula atualizada, e que todas as construções no terreno estão averbadas no cartório. Sem essa regularização, você pode enfrentar complicações jurídicas diversas que podem redundar em prejuízo financeiro.
Entenda a importância do “Habite-se”
O “Habite-se” é um documento essencial que atesta que uma construção foi realizada de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura e está apta para ser habitada. Ele é emitido após a conclusão da obra e garante que o imóvel atende aos requisitos de segurança, habitabilidade e infraestrutura. Esse documento é essencial para a regularização do imóvel, pois sem ele, a construção é considerada irregular.
Obter o “Habite-se’ deve ser uma das primeiras providências após a construção, pois sem ele, você não consegue averbar a construção na matrícula do imóvel e pode ter problemas para conseguir financiamento ou até mesmo vende-lo.
Averbação da construção: O que é e como fazer
A averbação da construção é um procedimento administrativo essencial no direito imobiliário e que consiste na inserção na matrícula do imóvel se situações por ele sofridas como, por exemplo, a construção de uma edificação; acréscimo de construção, demolição, etc.
Isso é necessário para que a situação do imóvel esteja de acordo com a sua realidade, garantindo-se, assim, que ele bem sirva a todos fins que almejar o seu proprietário, de forma segura e oficial.
Para realizar a averbação, é necessário obter alguns documentos como, por exemplo:
Habite-se: emitido pela prefeitura, este documento atesta que a construção foi concluída de acordo com as normas municipais.
Certidão Negativa de Débitos (CND): documento que comprova a quitação dos impostos devidos ao INSS, referentes a construção. necessário se a construção foi realizada por empresa.
Planta aprovada pela prefeitura: a planta da construção deve estar aprovada e carimbada pela prefeitura.
Alvará de construção: documento que autoriza o início da construção.
Com essa documentação em mãos, o proprietário deve solicitar a averbação da construção, demolição, etc., no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. É preciso apresentar todos os documentos e pagar as taxas correspondentes. O cartório fará a análise da documentação, e, se estiver tudo correto, a averbação será realizada, fazendo com que a construção passe a constar na matrícula do imóvel.
Atualização da matrícula no cartório de registro de imóveis
A matrícula de um imóvel é como a “certidão de nascimento”. Nela devem estar registradas todas as informações sobre o terreno e as construções realizadas. Manter a matrícula do imóvel atualizada é crucial para evitar problemas.
Sempre que houver qualquer alteração no imóvel, como uma construção, reforma com aumento de área construída, demolição ou até mesmo uma mudança de proprietário é necessário fazer as averbações e registros pertinentes, a fim de manter atualizada, e conforme a realidade, a matrícula no cartório de registro de imóveis. Isso garante fé pública quanto serem corretas todas as informações lançadas e evita complicações na hora que se fizer qualquer transação imobiliária.
Consequências jurídicas de ter um imóvel irregular
Ter um imóvel irregular pode acarretar problemas diversos, financeiro e jurídico. Proprietário de imóvel que não está regularizado por enfrentar multa e outras penalidades. Em casos mais graves, pode haver embargo de obras ou até mesmo a demolição de construções que não estejam em conformidade com as normas legais vigentes e formalidades exigidas pelos órgãos públicos competentes.
Além disso, um imóvel irregular geralmente pode ter menor valor de mercado e é mais difícil de vender. As instituições financeiras, por sua vez, costumam não conceder financiamento para esses imóveis, o que pode dificultar ainda mais a sua comercialização. A falta de regularização também pode levar a disputas legais e insegurança quanto à posse e propriedade do imóvel.
Então é fundamental que o proprietário se preocupe em fazer, pois obter, a regularização do seu imóvel, o que pode envolver a obtenção de uma série de documentos, a depender da situação do imóvel e das irregularidades a serem sanadas, como a obtenção de licenças, a retificação de documentos, a correção de problemas ambientais, adequação às normas urbanísticas e ambientais, etc.
Como regularizar um imóvel que está em situação irregular
Regularizar um imóvel em situação irregular pode parecer complicado, mas é possível fazê-lo seguindo alguns passos. Seguem algumas orientações gerais:
Verifique a documentação existente: veja se o imóvel possui escritura, registro no cartório, alvará de construção e Habite-se. Se faltar algum desses documentos, será necessário providenciá-los.
Contrate um profissional: um engenheiro ou arquiteto pode ajudar a elaborar o projeto de regularização conforme as normas municipais. Eles também podem emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Regularize débitos: se houver dívidas de IPTU ou outras taxas municipais, negocie e quite esses débitos para obter a Certidão Negativa de Débitos (CND).
Elabore o projeto de regularização: inclua plantas, memoriais descritivos e outros documentos técnicos exigidos pela prefeitura.
Submeta o projeto à prefeitura: apresente o projeto e a documentação necessária para análise. A prefeitura pode solicitar ajustes ou visitas técnicas antes de aprovar.
Obtenha o Habite-se: após a aprovação do projeto, solicite o Habite-se, que atesta que a construção está de acordo com as normas de segurança e sanitárias.
Registre o imóvel no cartório: com o Habite-se em mãos, averbe a construção no cartório de registro de imóveis para atualizar a matrícula com as características atuais do imóvel.
Esses são alguns passos básicos, mas cada caso é um caso e pode ter suas particularidades. Se precisar de ajuda específica, é recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário.
Regularizar um imóvel pode parecer um processo complicado, mas seguindo os passos corretos, é possível garantir que tudo esteja em conformidade com a lei, evitando problemas futuros, inclusive jurídicos.
Lembre-se de que a regularização não só protege seu patrimônio, mas sobretudo valoriza o seu imóvel, facilitando futuras transações.
Roberto Rocha é especialista em Direito Imobiliário e sócio do FRK Advogados