O erro de inserir mais de uma modalidade de garantia em contratos de locação
Você já se deparou com um contrato de locação no qual se estabeleceu mais de um tipo de garantia?
Em outro artigo, tratei das três garantias mais comuns em contratos de locação: caução, fiança e seguro fiança.
Às vezes, para se sentir seguro, o locador acaba inserindo, sem perceber, mais de uma modalidade de garantia e, com isso, em vez de solução, cria um problema.
Dias desses, ao examinar um contrato de locação, a cláusula que tratava de garantia mencionava fiança e trazia os dados do fiador. No entanto, logo abaixo, havia outra cláusula, dizendo que a garantia de fiança era garantida por determinado imóvel, devendo-se averbar o contrato na respectiva matrícula.
Detalhe que passou despercebido: a lei de locações diz que “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
E agora?
Se o contrato em questão mencionou fiança e, ao mesmo tempo, descreveu o que seria, na verdade, uma caução imobiliária, o que seria nulo? Ambas as garantias prestadas? Apenas uma delas?
Essa questão gerou grande controvérsia nos tribunais e como o tema é antigo já existe jurisprudência consolidada dando solução ao dilema.
O Superior Tribunal de Justiça, que é o tribunal máximo a decidir sobre esse tipo de assunto, dispôs que a exigência de dupla garantia em contrato de locação não implica a nulidade de ambas, mas tão somente daquela que houver excedido a disposição legal.
De fato, se há duas garantias estabelecidas; se há necessidade de se preservar a vontade das partes, posto que a intervenção judicial nos pactos privados deve ser vista como uma exceção, basta, para se restabelecer o equilíbrio contratual, que aquela garantia que exceda a legislação seja invalidada.
No exemplo dado, em que as partes declararam no contrato a intenção de garanti-lo por meio de fiança, e, ainda, disseram que o imóvel serviria para garantir a própria fiança, parece-nos que nula será a caução imobiliária impropriamente inserida no contrato e válida será a fiança.
Mas como se faz para resolver o impasse no contrato de locação e prevenir desgastes entre as partes?
Simples: desde que os contratantes estejam de acordo quanto a necessidade de se corrigir a situação, bastará que celebrem um aditivo ao contrato de locação, removendo da contratação uma das garantias.
E se não imperar a concórdia entre os contratantes, como proceder?
Acionar-se o Poder Judiciário, objetivando a adequação da garantia contratual aos termos da legislação aplicável.
Bom, vimos uma questão específica, de nulidade referente a uma dupla garantia, prestada em determinado contrato de locação, mas pode haver outras nulidades, eventualmente merecedoras de correção consensual ou judicial?
Sim, lógico.
A Lei de Locações traz norma que diz serem nulas de pleno direito as cláusulas do contrato que visem a elidir os objetivos da lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no artigo 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do artigo 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
E se se deu a garantia de fiança, mas o fiador, embora casado, assinou sozinho o contrato de locação? O que acontece?
Pois é. Neste caso, não tem jeito: a fiança prestada, sem anuência da mulher/ marido, implica na invalidade total da garantia prestada, ou seja, o credor perde a garantia.
E perder a garantia do contrato de locação vem a ser, sem dúvidas, um imenso prejuízo para o locador, que fica, assim, desprotegido caso haja descumprimento do contrato pelo inquilino…
Já havíamos chamado a atenção para este detalhe no artigo anterior, quando falamos das garantias mais comuns nos contratos de locação.
E quem pode solicitar a nulidade da fiança assim prestada?
Não há dúvidas de que o interesse é somente de quem não subscreveu a fiança, por si ou por seus respectivos herdeiros.
Uma vez me trouxeram uma questão curiosa: o fiador, embora casado, se declarou solteiro. E agora, é válida ou não a fiança, inclusive quanto ao outro cônjuge?
Sim, a fiança é válida nesta hipótese, já que não se pode permitir que o fiador que agiu de má-fé frente ao credor, ao ocultar seu real estado civil, se beneficie da própria torpeza. Contudo, eventual execução do fiador não pode alcançar os bens daquela parte do casal que não deu anuência a fiança, ou seja, terá o valor a ela referente preservado.
Precaver-se é a palavra de ordem. Escude-se em profissionais especializados na área quando for fazer seus contratos de locação!
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