Você já se deparou com um contrato de locação que estabelece mais de um tipo de garantia? Em outro artigo, tratei das três garantias mais comuns: caução, fiança e seguro fiança. Aqui, o tema é o erro de usá-las em dobro.
Às vezes, para se sentir mais seguro, o locador insere no contrato — sem perceber — mais de uma modalidade de garantia. E, com isso, em vez de solução, cria um problema. Exemplo real: a cláusula de garantia menciona fiança, com os dados do fiador; logo abaixo, outra cláusula diz que a fiança é “garantida” por determinado imóvel, com averbação na matrícula — o que configura, na verdade, uma caução imobiliária.
O detalhe que passou despercebido está na Lei de Locações: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
O que exatamente fica nulo?
Se o contrato traz fiança e caução ao mesmo tempo, cai tudo? A questão gerou controvérsia, mas o Superior Tribunal de Justiça já consolidou a solução: a exigência de dupla garantia não anula ambas — anula-se apenas a que excedeu a previsão legal.
A lógica é preservar ao máximo a vontade das partes, já que a intervenção judicial nos contratos privados deve ser exceção. No exemplo dado, em que as partes claramente quiseram a fiança e acrescentaram indevidamente a caução, nula será a caução imobiliária — e válida permanecerá a fiança.
Como corrigir
Se os contratantes estiverem de acordo, basta um aditivo contratual removendo uma das garantias. Sem consenso, o caminho é o Poder Judiciário, para adequar a garantia aos termos da lei.
Outras nulidades que rondam a locação
A Lei de Locações também considera nulas de pleno direito as cláusulas que buscam driblar seus objetivos — como as que proíbem a prorrogação da locação residencial ou afastam o direito à renovação da locação comercial.
E há a armadilha clássica da fiança: se o fiador é casado e assinou sozinho, sem a anuência do cônjuge, a garantia é totalmente inválida — o locador simplesmente fica sem garantia. Quem pode alegar essa nulidade? Apenas o cônjuge que não assinou (ou seus herdeiros).
Uma situação curiosa que já me trouxeram: o fiador casado declarou-se solteiro no contrato. Nesse caso, a fiança vale — quem age de má-fé não pode se beneficiar da própria torpeza. Mas a eventual execução não alcançará a metade dos bens pertencente ao cônjuge que não anuiu.
Moral da história: em contrato de locação, mais garantia não significa mais segurança. Precaver-se é a palavra de ordem — e isso começa pela redação tecnicamente correta do contrato.