A usucapião é um instituto jurídico que tem ganhado cada vez mais destaque no cenário jurídico brasileiro. Trata-se de um meio de aquisição da propriedade que ocorre quando uma pessoa adquire o direito de posse sobre um bem móvel ou imóvel em virtude do seu uso prolongado e contínuo, desde que preenchidos determinados requisitos legais.
O que é Usucapião?
O termo “usucapião” tem origem latina, derivado das palavras “usus” (uso) e “capio” (tomar). De maneira simples, a usucapião é uma forma de aquisição da propriedade baseada na posse prolongada e ininterrupta de um bem móvel ou imóvel, conferindo ao possuidor o direito de se tornar o legítimo proprietário.
Modalidades de Usucapião
Existem diferentes modalidades de usucapião previstas na legislação brasileira, sendo as mais comuns:
1. Usucapião Extraordinária
A usucapião extraordinária é uma das modalidades mais conhecidas e ocorre quando uma pessoa exerce posse mansa e pacífica sobre um imóvel por um período mínimo de 15 anos, independentemente de título de propriedade ou boa-fé Contudo, caso o imóvel seja utilizado como moradia, tenha recebido obras ou esteja vinculado a alguma atividade produtiva, é possível reduzir o prazo para 10 anos (CC, Art. 1.238).
2. Usucapião Ordinária
A usucapião ordinária ocorre quando o possuidor exerce a posse mansa e pacífica por um período mínimo de 10 anos, porém, com a exigência de que a pessoa possua justo título e boa-fé. O prazo se reduz para cinco anos se, por exemplo, o imóvel é utilizado como moradia ou nele foram realizados investimentos de interesse social e econômico (CC, Art. 1.242).
3. Usucapião Especial Urbana
A usucapião especial urbana, prevista no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), tem como requisitos a posse mansa e ininterrupta de um imóvel urbano, de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por um período de 5 anos, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel e esteja utilizando o imóvel como sua moradia (CC, Art. 1.240).
4. Usucapião Especial Rural
A usucapião especial rural é estabelecida pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e requer a posse ininterrupta e pacífica de um imóvel rural, de no máximo 50 hectares, por um período de 5 anos, desde que o possuidor o torne produtivo com o seu trabalho ou de sua família, tendo nele a moradia (CC, Art. 1.239).
5. Usucapião Coletiva
Também conhecida como usucapião coletiva urbana, prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), essa modalidade de usucapião visa regularizar áreas urbanas, de até duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por populações de baixa renda que residem de forma coletiva, ou seja, quando várias famílias ocupam uma mesma área. Essa ocupação deve ser ininterrupta, mansa e pacifica, por um período mínimo de cinco anos.
6. Usucapião Familiar
A usucapião familiar é a modalidade que permite o possuidor de um imóvel compartilhado com seu ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar por mais de dois anos, sem reivindicar seus direitos, obter o domínio integral sobre o imóvel (CC, Art. 1.240-A).
Para essa modalidade, o imóvel em questão deve ser próprio e urbano, além de possuir uma área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Além disso, é importante que a pessoa que deseja assegurar a propriedade não seja proprietária de outros imóveis, e o abandono do ex-cônjuge ou ex-companheiro não deve ser por decorrência de eventual crime ou medida protetiva, como aquelas previstas na Lei Maria da Penha.
7. Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial, prevista no artigo 1.071 do Código de Processo Civil, acrescido do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), é modalidade de usucapião que pode ser realizada sem a necessidade de se recorrer ao Poder Judiciário.
O interessado deve procurar um cartório de notas do local onde se situa o bem, munido de toda a documentação necessária para instruir o pedido, da qual faz parte Planta e Memorial descritivo assinado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), se imóvel for o bem. O cartório, verificando que todos os requisitos legais exigidos foram atendidos e provados, lavrará ata notarial que será encaminhada ao cartório de registro de imóveis para a devida averbação.
O preço do procedimento é tabelado no Estado de São Paulo e vai variar conforme for o valor do bem a ser objeto da usucapião.
Requisitos Gerais para Usucapião
Para que a usucapião seja concedida, independentemente da modalidade, é necessário o preenchimento de alguns requisitos básicos, tais como:
1. Posse Contínua e Incontestada
O possuidor deve ter exercido a posse de maneira contínua e ininterrupta durante todo o período exigido para cada modalidade de usucapião.
.2. Ausência de Oposição do Proprietário
Não pode haver oposição do proprietário do imóvel em relação à posse exercida pelo usucapiente ao longo do período de aquisição.
3. Lapso Temporal Adequado
Cada modalidade de usucapião tem um período mínimo de posse exigido, que pode variar entre 5, 10 ou 15 anos, conforme a natureza do bem e o tipo de usucapião aplicável.
Processo de Usucapião
O procedimento para aquisição da propriedade por meio de usucapião pode variar de acordo com a modalidade e a localidade em que o imóvel está situado.
No geral, a fim de evitar percalços e prejuízos, aconselha-se que o interessado utilize os serviços de um advogado especializado seja o procedimento de usucapião cabível extrajudicial ou judicial.
Levantamento da Documentação
Antes de qualquer outra coisa, é necessário que o interessado realize o levantamento de toda a documentação necessária como, se a coisa for imóvel, escrituras, registros, contratos de compra e venda, comprovantes de pagamento de impostos, comprovante de residência e outros documentos que comprovem a posse e o tempo de ocupação do imóvel.
Ação Judicial
Reunida toda a documentação, não sendo possível se fazer extrajudicialmente a usucapião, resta a ação judicial perante o juiz competente. Nessa fase, será feita a citação do proprietário do imóvel, dos proprietários ou possuidores dos imóveis confinantes e órgão públicos (Município, Estado ou União).
Perícia e Provas
Durante o processo judicial, poderá se realizar perícia para comprovar a posse e as características do imóvel. Além disso, quando for o caso, serão apresentadas provas testemunhais que sustente o alegado pelo usucapiente.
Sentença e Registro da Propriedade
Caso todos os requisitos sejam comprovados, o juiz proferirá a sentença reconhecendo o direito do usucapiente à propriedade do bem. A partir da sentença, se imóvel, será possível regularizar a situação deste junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Implicações Legais do Usucapião
A usucapião possui implicações legais significativas tanto para o possuidor, que adquire a propriedade, quanto para o proprietário, que perde o bem. Algumas das principais implicações são:
1. Regularização da Propriedade
Para o usucapiente, a principal implicação é a regularização da propriedade, o qual passa para a sua titularidade.
2. Perda da Propriedade pelo Antigo Dono
O proprietário anterior perde o direito de propriedade sobre o bem.
3. Possibilidade de Disputas Judiciais
Em alguns casos, o proprietário original pode contestar a ação de usucapião, o que pode resultar em uma disputa judicial mais prolongada.
Conclusão
Como se pode notar, a usucapião é um importante instrumento jurídico que permite a regularização da propriedade, especialmente de imóveis, mas não só deles, conferindo ao possuidor que preenche os requisitos legais o direito real de se tornar o legítimo proprietário.
Embora seja um procedimento complexo, contar com o auxílio de um advogado especializado é essencial para garantir que todos os trâmites legais sejam cumpridos. Através da usucapião, a justiça busca equilibrar o direito à propriedade com a sua função social, possibilitando, por exemplo, o acesso à moradia e a regularização fundiária em diversas situações.
É fundamental que qualquer pessoa que pretenda pleitear a usucapião compreenda os requisitos específicos para cada modalidade e esteja ciente das implicações legais envolvidas.