Você que, seja como proprietário, seja como inquilino, lida com contrato de locação de imóvel e precisa se preocupar com a garantia do contrato, sabe quais são os tipos de garantia existentes nos contratos de locação de imóvel?
Talvez você deva saber que a locação de um imóvel pode ser feita inclusive por contrato verbal, mas o bom senso e a segurança jurídica recomendam que ele seja feito por escrito.
A locação de imóvel é regulada por uma lei específica (Lei Federal 8.245/91) e ela menciona os tipos de garantia que podem ser exigidas no contrato.
Quem celebra locação de imóvel, sendo proprietário ou não, deve se preocupar com a garantia a ser prestada.
E o que significa “garantir o contrato”?
Significa deixar vinculado ao contrato um bem (p.e.: ativo financeiro; automóvel; imóvel; etc.) ou uma pessoa apta a pagar os aluguéis no lugar do inquilino.
Então a garantia é o caminho que o proprietário deverá percorrer caso o inquilino deixe de pagar os aluguéis ou outras despesas vinculadas ao contrato, sendo a forma pela qual o proprietário poderá vir a receber os valores devidos.
As garantias mais comuns, mencionadas pela Lei de Locações (artigo 37, incisos I, II e III), são as seguintes:
– Caução
– Fiança
– Seguro fiança
A caução ocorre quando o contrato é garantido por um bem determinado. Pode ser feita em dinheiro, bens móveis ou imóveis, e cada modalidade exige alguns cuidados para formalização. A caução em dinheiro é até comum. Ocorre quando o inquilino deposita o valor de até 3 vezes o do aluguel. A lei de locações estabelece esse limite máximo.
Quando feita em imóvel, o contrato de locação vincula determinado imóvel ao cumprimento das obrigações contratuais. Ou seja: havendo débito pendente e não pago, o locador poderá transformar, com o concurso da justiça, em dinheiro o imóvel caucionado, que, diga-se de passagem, nem precisa ser de propriedade do inquilino.
Uma dica: se a garantia em questão consistir na caução imobiliária, a eficácia dela está condicionada à averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel caucionado! Jamais, repito “jamais”, relegue esta formalidade essencial a segundo plano, ou poderá se arrepender! Como a averbação implica um custo, será importante que as partes também tratem disso no momento da contratação.
A fiança é o tipo mais tradicional de garantia na locação. Diferentemente da caução, na fiança não se faz menção a bem determinado, nela a garantia consiste em “todo o patrimônio do fiador”. Portanto, para que a fiança seja válida, não adianta ter como fiador alguém sem posses reais.
O que as garantias nos contratos de locação significam?
Se o inquilino deixar de pagar, em havendo fiança, o locador poderá exigir o pagamento junto ao fiador. Se o fiador se recusar a pagar, caberá a tomada de medidas judiciais voltadas para a cobrança e, ao final, a penhora de bens do patrimônio do fiador, para transformá-lo em dinheiro, via da eventual alienação judicial, para, assim, o locador receber pelos aluguéis e demais encargos previstos no contrato de locação que não haviam sido pagos.
Se o fiador não possuir bens, não haverá o que penhorar. Logo, a garantia não cumprirá sua função.
É por essa razão que os locadores, para avaliar se aceitam ou não determinado fiador, exigem, dentre outras coisas relevantes, a comprovação da propriedade de bens, especialmente imóveis.
Mas, atenção: a lei prevê que, se o fiador for casado, para ter validade a fiança, precisa ser dada pelo casal. Se apenas um assinar, ela não produzirá efeitos! E como ter certeza do estado civil do fiador? Você pode até confiar na declaração feita por ele, mas, a rigor, a comprovação deve ser feita por meio da apresentação de certidões atualizadas.
É comum também se estabelecer no contrato de locação, garantido por fiança (garantia pessoal), que o fiador responderá por todos os aluguéis; aumentos destes; danos causados no imóvel; e demais ônus previstos no contrato até a efetiva entrega e recebimento das chaves do imóvel pelo proprietário, renunciando aquele, inclusive, ao benefício de ordem e ao direito de se exonerar da garantia prestada.
Mas o que se quer dizer com isso?
Respondo: o fiador sozinho é responsável junto ao proprietário pelos aluguéis e demais incidências previstas no contrato de locação caso o inquilino venha a descumpri-lo; ou seja, o proprietário não precisará cobrar primeiro o inquilino para só depois cobrar o fiador e este não se desonerará da obrigação até que o proprietário conceda quitação de todas as obrigações contratadas.
Tenha em mente que a garantia pessoal, de fiança, inclusive possibilita que o proprietário venha a submeter à penhora o único bem imóvel do fiador, utilizado para sua residência e de sua família, objetivando a satisfação de dívidas do inquilino que não houver honrado com as obrigações que lhes foram impostas pelo contrato de locação.
Já o seguro fiança é semelhante a fiança, com algumas diferenças importantes seja para o locador, seja para o inquilino.
Diferentemente da fiança, aqui a garantia é dada por uma seguradora, ou seja, uma empresa especializada.
Para o locador, a vantagem é que ele não precisará se preocupar com o esvaziamento do patrimônio do garantidor. Em outras palavras: na fiança prestada por pessoas físicas, o locador confere a existência de patrimônio no momento de firmar o contrato, mas dificilmente acompanha essa situação patrimonial ao longo dos anos.
Isso ganha importância em contratos de alto valor ou que se prolongam por muito tempo.
Se, por um lado, o seguro fiança traz tranquilidade para o locador, por outro ele costuma ser bastante oneroso para o inquilino, já que a seguradora cobrará um valor que costuma ser alto e deve ser renovado anualmente.
Além das vantagens mencionadas, ainda há outras:
Havendo descumprimento do contrato de locação pelo inquilino, o proprietário aciona a seguradora e receberá desta, imagina-se que sem maiores transtornos ou formalidades, os aluguéis e demais encargos da locação, situação esta que perdurará até que o proprietário receba as chaves do imóvel locado, sem falar que caberá à seguradora promover a ação de despejo contra o inquilino faltoso, poupando o proprietário de contratar advogado; dos custos com este e com o próprio processo judicial, e outros percalços ligados a situação.
E um alerta final.
Tratando-se de fiança, uma dica para os locadores: cuidado com os chamados “fiadores profissionais”. São pessoas que recebem dinheiro do inquilino para figurarem como fiadores e estão preparadas para não responderem por eventuais dívidas quando forem acionados pelo locador.
Como vimos, há várias modalidades de garantia e cada uma delas envolve detalhes técnicos importantes.
Qual seria a melhor modalidade de garantia nos contratos?
Depende das circunstâncias do caso concreto!
Uma garantia pode funcionar muito bem para determinadas pessoas e não ser a mais adequada para outras.
Por isso, é fundamental contar com o auxílio de um advogado especializado para cuidar da qualidade técnica do contrato e evitar surpresas. Quer um exemplo de erro comum? Canso de analisar contratos de locação em que o proprietário do imóvel, para se sentir mais seguro, acaba constituindo mais de uma garantia. Você sabia que isso gera nulidade da garantia? Pois é! Isso será tema de outro artigo.
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