Quando se trata da alienação de um imóvel locado, tanto o locador quanto o locatário se verão em uma condição singular, a qual impõe compreensão e cooperação mútua.
De fato, o processo de venda de imóvel locado implicará em mudanças significativas para os envolvidos, e entender os direitos e deveres de cada qual é essencial.
Vamos explorar algumas questões que a venda de imóvel locado traz e como lidar com a situação.
O que é alienação de imóvel locado?
A alienação de um imóvel locado nada mais é do que a resolução adotada pelo seu proprietário: de vende-lo.
O proprietário pode resolver vender o imóvel locado por uma variedade de razões, como necessidade financeira premente, mudança de local de residência ou, simplesmente, uma decisão relevante de investimento. Independentemente dos motivos, tanto o locador quanto o locatário precisam entender como isso irá afetar os seus direitos, deveres e obrigações.
Direitos e deveres do locador e do novo proprietário.
Fique por dentro dos principais direitos e deveres do locador e do novo proprietário de imóvel, adquirido locado:
1. Informação ao locatário
O locador tem a obrigação de informar ao locatário sobre sua intenção de alienar o imóvel local, precisando o local onde ele poderá examinar toda a documentação de praxe, do imóvel e do proprietário; o preço de venda e condições de pagamento (a vista, parcelado, com aceitação de financiamento bancário, etc.).
Essa comunicação deve ser feita de maneira formal, por escrito, com a colheita da assinatura do locatário no respectivo documento, ou outro meio idôneo de comprovação de que o referido locatário teve ciência inequívoca da comunicação do locador. O documento mencionado deverá, ainda, registrar que o locatário terá o prazo de 30 dias para manifestar o seu eventual interesse em adquirir o imóvel do locador.
2. Respeitar o contrato de locação, imposição legal imposta ao novo proprietário.
O novo proprietário deve lembrar que o contrato de locação, se este for por prazo determinado e contiver clausula de vigência em caso de alienação, averbada na matrícula do imóvel, permanece em vigor (art. 8º da Lei do 8.245/91).
Isso significa que o novo proprietário é obrigado a respeitar todos os seus termos e condições e que pode seguir dois caminhos: pedir a desocupação do imóvel em 90 dias (art. 8º, caput, da lei 8.245/91) ou simplesmente aceitar a permanência do locatário no imóvel, implicando o seu silêncio, no decorrer do referido prazo, em concordância tácita com a manutenção da locação (art. 8º, §2º, da lei 8.245/91).
Direitos e deveres do locatário
Conheça algumas responsabilidades e direitos do locatário de um imóvel alienado:
1. Direito de preferência
Como é sabido, desde que o contrato de locação satisfaça todos os requisitos legais e o permita, o locatário tem o direito de preferência na aquisição do imóvel que aluga se este for colocado à venda (art. 27 da Lei 8.245/91).
Isso significa dizer que o locatário tem preferência para adquirir o imóvel frente aos outros terceiros interessados na compra, sendo dever do locador cientificá-lo deste benefício legal extrajudicialmente ou judicialmente.
O locatário, por sua vez, deve manifestar-se acerca da sua intenção, de comprar o imóvel que aluga em 30 dias pois, passado este prazo sem a sua manifestação, caduca o benefício legal que a Lei lhe assegura (art. 28 da Lei 8245/91), extinguindo-se a preferência que lhe era reservada.
2. Pagar o aluguel ao novo proprietário
Após a venda do imóvel a terceiros, se o locatário nele permanecer, deve pagar o aluguel ao novo proprietário, exatamente como acordado no contrato de locação, sob pena de, não o fazendo, ficar em dívida com as obrigações que assumiu.
Para não haver problemas inesperados, o locatário precisa se acertar, de maneira formal, com o novo proprietário, inclusive com ele celebrando aditivo ao contrato de locação firmado com o antigo proprietário, a fim de dispor, por exemplo, sobre o aluguel, data e forma de pagamento.
3. Manter as condições do imóvel
O locatário, e não há dúvidas quanto a este aspecto, continua sendo o responsável por manter o imóvel, e todos os seus acessórios, em boas condições de uso, higiene e conservação, conforme estabelecido no contrato de locação.
Por fim, observa-se que o locatário permanece obrigado a reparar qualquer dano que venha causar ao imóvel antes da sua devolução, pois isso independe da mudança da titularidade do bem.
4. Procedimentos realizados durante a alienação
Bom, percebe-se do que foi sinteticamente exposto, que durante o processo de alienação de um imóvel locado, tanto o proprietário como o locatário devem agir de forma cooperativa e transparente, a fim de garantir os deveres e direitos de ambos e, ao final, sucedendo-se a venda do imóvel a terceiros, aconteça uma transição tranquila e sem conflitos entre os envolvidos.
Além dos pontos mencionados anteriormente, veja algumas outras considerações importantes:
Comunicação aberta
É crucial que ambas as partes envolvidas comuniquem todas as suas intenções e expectativas durante o processo de alienação do imóvel claramente.
Qualquer alteração nos termos do contrato de locação deve ser discutida e acordada pelos envolvidos na negociação por escrito, de preferência com registro em cartório, para que ambas as partes fiquem resguardadas.
Documentação adequada
Todos os documentos relacionados à alienação do imóvel e à transferência da locação devem ser assinados e registrados conforme exigido pela legislação.
Negociação de termo
Se necessário, o contrato de locação pode ser renegociado com o novo proprietário, já que, com a aquisição do imóvel locado por ele, talvez torne-se necessário indicar quais serão as novas circunstâncias que poderão vir a afetar as partes como, por exemplo, eventuais ajustes no valor do aluguel, prazos de aviso prévio, responsabilidades de manutenção, pagamento e forma de pagamento, etc.
Conclusão
A alienação de um imóvel locado pode vir a ser um processo de razoável complexidade, mas compreender os direitos e deveres dos envolvidos pode ajudar a garantir uma transição suave para todos eles, sem brigas ou confusões.
Com comunicação clara, cooperação mútua e assistência legal, é possível resolver quaisquer questões que surjam durante esse período de transição e mudanças e que gera aflição compreensível muito mais em quem aluga o imóvel, alvo de venda.
Por fim, lembre-se de sempre buscar orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, caso tenha dúvidas a sanar.