Quem compra bem móvel ou imóvel pode vir a perdê-lo, se um terceiro for declarado como o verdadeiro dono.

João compra um bem móvel ou imóvel e, tempos depois, por decisão judicial ou ato administrativo, é compelido a entregá-lo para uma terceira pessoa, alheia ao negócio.

Nessa situação, em que João pagou pelo preço, mas perdeu o bem por desconhecer ser seu dono um terceiro, como ficam seus direitos? João teria algum direito a reivindicar? Se sim, de quem poderia reivindicá-lo? Há prazo para isso?

Quando alguém compra um bem e, posteriormente, descobre-se que o referido bem não pertencia a quem o vendeu, mas a uma terceira pessoa, pode ocorrer a “evicção”.

Em linhas gerais, a evicção se dá quando o comprador (evicto) perde o bem, parcial ou totalmente, diante de reivindicação feita por terceiro, o qual, por decisão judicial ou ato administrativo, é declarado como verdadeiro dono do bem (evictor).

Cumpre ressaltar que a evicção e a aplicação de seus efeitos dependem do preenchimento de alguns requisitos. São eles:

Perda parcial ou total do bem, por decisão judicial ou ato administrativo, que declare outra pessoa, que não o vendedor, como sua verdadeira dona;

O bem perdido deve ter sido adquirido pelo comprador (evicto) de forma onerosa ou, quando de forma gratuita, sob condição onerosa, como ocorre, por exemplo, na doação de terreno imóvel para um fim específico, como o de nele ser construída uma casa;

O direito do terceiro deve ser anterior ao negócio firmado entre vendedor e comprador; e,

O comprador não pode conhecer do litígio, hábil a declarar terceira pessoa como a verdadeira dona do bem. Do contrário, estaríamos diante de contrato aleatório, no qual não se aplicam os efeitos da evicção, presumindo-se ter o comprador assumido o risco pela perda da coisa, inclusive para obter desconto no preço.

A título de exemplo, observados os requisitos especificados, pode ocorrer evicção na:

a) compra de um terreno de quem não tem a posse ou a propriedade do bem;
b) compra de um bem posteriormente penhorado e levado a leilão por dívidas do vendedor;
c) compra de um bem sem saber que um terceiro tinha preferência na sua aquisição;
d) compra de um bem desapropriado para utilidade pública; etc.

Contra a perda do bem não há muito a ser feito pelo comprador (evicto), embora a ele prevaleça a “garantia legal” inerente aos efeitos da evicção.

Nesta toada, a legislação, ao antever a possibilidade de evicção nas relações onerosas de compra e venda de bens, estabeleceu que o comprador (evicto), que perde o bem para terceira pessoa (evictor), pode demandar do vendedor a perda. Cobrando dele: (CC, Art. 450):

Restituição integral do preço pago, aqui abarcado o valor do bem ou parte dele à época em que se operou a evicção;
Indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir ao evictor;
Indenização pelas despesas dos contratos e demais prejuízos resultantes da evicção; e
Ressarcimento das despesas processuais com custas e honorários de advogado.

Na perda parcial do bem, o comprador (evicto) pode pedir a rescisão do contrato e a indenização pelos prejuízos. Não tratando-se de perda significativa e diante do interesse em continuar com o bem, pode requerer apenas indenização proporcional ao preço da parte perdida.

Se houver a perda do objeto por culpa do comprador (evicto) ou fato alheio à sua vontade (força maior ou caso fortuito, a exemplo de furto, roubo ou perecimento da coisa), não será permitida a demanda contra o vendedor.

Com relação ao prazo para que o comprador (evicto) possa exercer o seu direito de demandar pelo recebimento das garantias legais da evicção em face do vendedor, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ser o prazo de 3 (três) anos, tendo em vista sua natureza indenizatória.

Finalmente, diferentemente do vício redibitório, que consiste em um defeito oculto existente no próprio bem objeto do negócio, na evicção o defeito é formal, inerente à titularidade do direito sobre o bem.

Como se nota, embora o assunto tenha sido abordado em linguagem simples, acessível e didática, não se trata de algo fácil de se compreender ou lidar. Portanto, seja na hora de realizar a compra e venda de bens (momento ideal para se analisar a fundo a respectiva documentação) ou estando diante de aparente “evicção”, é importante procurar um advogado experiente em Direito Civil e contratos, para orientação profissional.