Direito Civil

Comprei, paguei — e um terceiro provou ser o dono. O que é evicção e quais os seus direitos

Posted on by Henrique G. Vieira Pinto
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João compra um bem — móvel ou imóvel — e, tempos depois, por decisão judicial ou ato administrativo, é obrigado a entregá-lo a uma terceira pessoa, estranha ao negócio, declarada a verdadeira dona. João pagou o preço e ficou sem o bem. Que direitos ele tem?

Essa situação tem nome: evicção. Ela ocorre quando o comprador (o evicto) perde o bem, total ou parcialmente, diante da reivindicação de um terceiro (o evictor) reconhecido como titular do direito anterior.

Os requisitos da evicção

Para que os efeitos da evicção se apliquem, é preciso que:

  1. A perda decorra de decisão judicial ou ato administrativo que declare outra pessoa como dona;
  2. O bem tenha sido adquirido onerosamente (ou gratuitamente sob condição onerosa — como a doação de terreno com encargo de construir);
  3. O direito do terceiro seja anterior ao negócio entre vendedor e comprador;
  4. O comprador não conhecesse o litígio sobre o bem — quem compra sabendo do risco (muitas vezes com desconto no preço) celebra contrato aleatório e não pode invocar a evicção.

Exemplos práticos: comprar terreno de quem não era dono; comprar bem que depois é penhorado e leiloado por dívidas do vendedor; comprar sem saber que um terceiro tinha preferência na aquisição; comprar bem desapropriado.

O que o comprador pode cobrar do vendedor

Contra a perda em si não há muito a fazer — mas a lei (Código Civil, artigo 450) garante ao evicto demandar do vendedor:

  • A restituição integral do preço, considerado o valor do bem à época em que se operou a evicção;
  • A indenização pelos frutos que teve de restituir ao verdadeiro dono;
  • A indenização pelas despesas do contrato e demais prejuízos;
  • O ressarcimento de custas processuais e honorários advocatícios.

Na perda parcial, o comprador escolhe: rescindir o contrato com indenização ou, se preferir ficar com o bem, receber indenização proporcional à parte perdida.

Atenção: se a perda decorrer de culpa do próprio comprador ou de caso fortuito e força maior (furto, roubo, perecimento da coisa), não há o que cobrar do vendedor.

O prazo para agir

O Superior Tribunal de Justiça definiu que o prazo para o evicto exercer seus direitos contra o vendedor é de 3 anos, dada a natureza indenizatória da pretensão.

Evicção não é vício redibitório

Vale distinguir: no vício redibitório, o defeito é do próprio bem (um problema oculto na coisa); na evicção, o defeito é jurídico — está na titularidade do direito sobre o bem.

A melhor proteção, como sempre, é preventiva: a análise cuidadosa da documentação antes da compra. E, se a evicção já bateu à porta, procure orientação especializada — o prazo de 3 anos corre contra você.

Direito Empresarial

Comprou (ou vendeu) um negócio? Trespasse: o que acontece com contratos, créditos e a concorrência

Posted on by Henrique G. Vieira Pinto
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Quando um empresário vende seu estabelecimento — a loja, o restaurante, a clínica, com instalações, clientela e tudo o que compõe o negócio em funcionamento —, celebra-se o chamado contrato de trespasse empresarial. O objetivo é permitir que o comprador utilize o estabelecimento livremente, tal como vinha fazendo o vendedor. Mas essa transferência produz efeitos que vão muito além da entrega das chaves.

Os contratos do negócio acompanham a venda

Os contratos que o vendedor mantinha e que são essenciais à exploração do estabelecimento — fornecimento, prestação de serviços, distribuição — continuam a vigorar com o comprador, salvo os de caráter pessoal.

Os terceiros afetados pela transferência, porém, não ficam reféns dela: havendo justa causa (como o desequilíbrio da base do contrato provocado pela mudança de titular), podem rescindir os respectivos contratos no prazo de 90 dias contados da publicação do edital de transferência na imprensa oficial.

Atenção especial ao contrato de locação

Prevalece na jurisprudência que a locação do imóvel onde funciona o estabelecimento é contrato de caráter pessoal — ligado à pessoa dos contratantes, não ao negócio. Aplica-se, então, o artigo 13 da Lei do Inquilinato: a substituição do locatário exige anuência prévia do locador, sob pena de ele poder denunciar a locação.

Ou seja: quem compra um estabelecimento sem obter a concordância do dono do imóvel pode ficar com o negócio — e sem o lugar onde ele funciona.

Os créditos também são cedidos

Salvo disposição em contrário, os direitos creditícios são transferidos junto com o estabelecimento (Código Civil, artigo 1.149): quem devia ao vendedor passa a dever ao comprador.

Mas há uma cautela fundamental: dar publicidade à transferência, com a publicação do edital na imprensa oficial. Sem isso, o devedor que pagar ao antigo dono paga bem — e o comprador terá de cobrar o valor do vendedor.

O vendedor não pode virar seu concorrente

Talvez o efeito mais importante para o comprador: é implícito no trespasse que o vendedor não pode se restabelecer na mesma praça e no mesmo ramo pelo prazo de cinco anos, salvo autorização expressa do comprador (Código Civil, artigo 1.147).

A razão é evidente: não se espera que quem acabou de vender o estabelecimento abra negócio idêntico a poucos metros dali, levando de volta a clientela — que é, afinal, parte essencial do que foi vendido. Sem essa proteção, o trespasse perderia seu objeto.

As partes podem ainda reforçar a proteção com cláusulas de não concorrência sob medida: limitação geográfica, prazo, multa e perdas e danos. E, se a proibição for violada, o comprador pode obter na Justiça a imposição de multa diária (astreintes) enquanto durar a concorrência indevida.

Comprar ou vender um estabelecimento é operação com muitas camadas — obrigações, contratos, créditos, concorrência. O acompanhamento de um advogado especializado em direito empresarial, antes da assinatura, evita que o negócio dos sonhos se transforme em litígio.

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