Quando se paga o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis(ITBI)?

Quem compra imóvel está acostumado a pagar imposto no momento da lavratura da escritura pública junto ao Tabelião de Notas. Não é mesmo?

Porém, o correto é pagar o imposto no momento da transferência da propriedade para o nome do comprador, que se dá no ato da averbação da escritura pública na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis!

E é por isso que você já deve ter ouvido falar por aí que quem não registra não é dono!

Para efeito, convém trazer algumas considerações sobre a base legal para cobrança do ITBI, o qual é previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, que segue transcrito (grifamos):

CF, Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II – transmissão intervivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Quem é o credor e devedor do ITBI? E qual é a alíquota do imposto?

A competência para a cobrança do ITBI é dos Munícipios, entes públicos dotados de competência constitucional exclusiva para legislar sobre essa matéria, e é o comprador quem deve pagar o imposto.

A alíquota do ITBI varia entre 2% (dois por cento) e 3% (três por cento), a depender do Município.

Em São Paulo, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3% (três por cento), mas existe discussão sobre qual valor deve ser considerado para aplicação da alíquota e se encontrar o valor do imposto (base de cálculo: valor venal ou valor venal de referência?).

Quais operações estão sujeitas a gerar o ITBI?

Todos os atos de aquisição de bem imóvel, com exceção da garantia imobiliária e doação, estão sujeitos a incidência do imposto, pois o ITBI se verifica quando houver a transmissão “entre vivos”, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis.

Fato gerador do imposto/hipótese de incidência:

A situação que enseja a obrigação de alguém pagar tributo, e o direito de o ente público o exigir, é tida como fato gerador ou hipótese de incidência.

Por outras palavras, é uma situação que, verificada, segundo o que estiver previamente contemplado na Lei, gera a obrigação de alguém, designado como sujeito passivo da obrigação tributária, pagar tributo (imposto, taxa etc.).

Qual seria a praxe para cobrança do ITBI na cessão de direitos oriundos de contrato particular de “gaveta”?

É comum o proprietário vender o imóvel por contrato particular a alguém e esse alguém, sem registrar o imóvel em seu nome, vai e realiza a cessão dos direitos que adquiriu a um terceiro!

A título de exemplo, pensemos no Roberto, que vende o imóvel registrado em seu nome para José, por meio de promessa particular de venda; e José, por sua vez, sem lavrar escritura ou registrar o imóvel para seu nome, transfere os direitos que adquiriu de Roberto para João, terceiro que vai até o tabelião solicitar que se lavre a escritura pública de compra do imóvel, única apta para, definitivamente, depois do registro, lhe transmitir a propriedade…

Neste contexto, o Tabelião, chamado a lavrar a escritura, tem por praxe exigir o recolhimento do ITBI tanto no caso de venda do proprietário ao comprador como na escrituração de imóvel com cessão de direitos.

Assim, na última hipótese, o ITBI é exigido dobrado (na primeira operação, em que o proprietário vendeu a alguém, e na cessão dos direitos, repassados por este alguém a um terceiro) antes da lavratura da escritura de venda, até porque os Tabelionatos têm o dever de zelar pelo recolhimento do tributo, sob pena de por ele virem a responder.

Tudo transcorria segundo a praxe acima, até que, em fevereiro de 2021, o Supremo Tribunal Federal, acionado para apreciar a constitucionalidade e legalidade da cobrança de ITBI na cessão de direitos, decidiu que este imposto era devido apenas com a transferência do imóvel para o nome do comprador no registro de imóveis – e não no momento da lavratura da escritura pelo tabelião.

A decisão do Supremo foi consequência do julgamento de um recurso que o Município de São Paulo manuseou contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o qual reputou ilegal a cobrança de ITBI na cessão de direitos firmados em contrato de venda de imóvel entre particulares.

Determinou-se aos tabeliões, enquanto não se resolvia a questão no Supremo, observar a exigência de pagamento do ITBI em conformidade com a legislação municipal aplicável (princípio da estrita legalidade).

E como ficou a situação?

Recentemente, ao examinar recurso do Município Paulista ajuizado contra a decisão de fevereiro de 2021, o próprio Supremo Tribunal Federal mudou o seu primeiro entendimento, voltando a valer as leis municipais que determinam o recolhimento do ITBI antes do registro.

Prevaleceu a ideia de que aquele entendimento anterior do Supremo não havia considerado todas as hipóteses de cobrança do ITBI em discussão no processo.

Mas esta nova decisão do Supremo é final?

Não é. Haverá novo julgamento da questão para se analisar todas as questões, objeto do processo, e o que for decidido valerá para todos os casos judicializados e para futuras demandas (repercussão geral).

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Agora é aguardar o exame futuro pelo Supremo sobre a constitucionalidade e legalidade da exigência do pagamento de ITBI sobre as cessões de direitos sobre imóveis.

Por isso, sempre repetimos que as pessoas devem buscar o auxílio de um advogado especialista na área do direito em que forem fazer negócio, único apto a bem instrui-los sobre as questões importantes que lhe disserem respeito.

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Roberto Rocha é especialista em direito imobiliário e sócio do FRK Advogados