Fui consultado recentemente sobre uma hipótese muito comum: um imóvel no interior, comprado há décadas por dois irmãos, João e José. Ambos casaram, tiveram filhos e faleceram. Feitos os inventários, a propriedade passou à segunda geração — irmãos e primos entre si.

O detalhe importante: apenas os descendentes de João usam o imóvel. Os filhos de José moram há muitos anos na capital e, embora coproprietários, nunca receberam um centavo dos primos que utilizam o bem com exclusividade. Os parentes do interior podem adquirir o imóvel todo por usucapião?

Primeiro, uma distinção: posse não é propriedade

Proprietário é quem consta da matrícula no cartório de registro de imóveis. Possuidor é quem exerce algum dos poderes inerentes à propriedade — usar o bem diretamente ou indiretamente (como o dono que aluga).

E há ainda o detentor, que não é nem uma coisa nem outra: o caseiro de um sítio, por exemplo, não exerce posse — quem a exerce é o dono. Por isso o caseiro, ainda que passe quinze anos no imóvel, jamais o adquirirá por usucapião.

As duas modalidades que importam aqui

A usucapião é a aquisição da propriedade pelo exercício prolongado da posse. O que poucos sabem é que existem várias modalidades. As duas principais:

• Usucapião ordinária (artigo 1.242 do Código Civil): posse contínua e incontestada por 10 anos, com justo título (uma origem jurídica, como um contrato escrito), boa-fé e animus domini — a intenção de possuir como dono;
• Usucapião extraordinária (artigo 1.238): dispensa justo título e boa-fé, mas exige prazo maior — 15 anos de posse com animus domini.

O animus domini, embora pareça subjetivo, se demonstra por atos concretos: arcar sozinho com a manutenção, os impostos e as taxas do imóvel, sem convocar os demais proprietários a participar.

O que diz o STJ

No caso analisado, como os inventários já foram feitos, a rigor não se trata mais de “herdeiros”, e sim de condôminos — coproprietários. E o Superior Tribunal de Justiça já firmou jurisprudência: cabe usucapião entre herdeiros, mas apenas na modalidade extraordinária — posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição por 15 anos, com animus domini. Isso porque, havendo inventário a realizar, faltam o justo título e a boa-fé exigidos pela modalidade ordinária.

A lição prática — para os dois lados

Para quem usa o imóvel da família com exclusividade: a aquisição não é automática — será preciso provar a intenção de dono, que pode ser desmentida por simples trocas de mensagens reconhecendo o direito dos demais.

Para quem é coproprietário à distância: o silêncio prolongado tem preço. Cobrar formalmente a sua parte nos frutos do imóvel, participar das despesas ou simplesmente manifestar oposição por escrito interrompe o caminho da usucapião. Se a sua família vive situação parecida, não deixe o tempo correr sem orientação.

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