Pago o preço, o comprador tem direito à escritura — o documento lavrado no cartório de notas que o habilita a transferir a propriedade para o seu nome no registro de imóveis. Mas o que acontece quando, mesmo quitado o preço, o vendedor se recusa a assinar?
A lei prevê a solução: a adjudicação compulsória — o instrumento pelo qual o comprador obtém o título de propriedade do imóvel sem a participação do vendedor.
A novidade: dá para fazer sem processo judicial
Até pouco tempo, a adjudicação compulsória só existia pela via judicial — com custos significativos e anos de espera. Isso mudou com a Lei 14.382/2022 (a lei do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos), que alterou a Lei de Registros Públicos para permitir a adjudicação compulsória extrajudicial, feita em cartório de notas — sem prejuízo de quem preferir a via judicial.
O que antes demandava tempo e dinheiro tende, agora, a sair mais barato e com solução final em poucos meses, a depender do caso.
Quais contratos se beneficiam
A via extrajudicial se aplica à promessa de compra e venda e à cessão desses direitos — justamente os instrumentos mais comuns nos chamados “contratos de gaveta”.
Como funciona o procedimento
O ponto de partida é a lavratura de uma ata notarial no cartório de notas do local do imóvel, instruída com:
- A prova do pagamento do preço;
- A caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar (ou receber) o título.
E dois facilitadores importantes trazidos pela lei: o deferimento da adjudicação independe do prévio registro da promessa de compra e venda ou da cessão, e independe da comprovação de regularidade fiscal do vendedor — dois obstáculos que historicamente travavam essas regularizações.
Já tenho ação judicial em andamento. Posso migrar?
Sim. O comprador pode desistir do processo judicial e, homologada a desistência com trânsito em julgado, iniciar o procedimento extrajudicial.
Se você pagou por um imóvel e nunca conseguiu a escritura — situação mais comum do que parece, especialmente em compras antigas e heranças de “contratos de gaveta” —, procure um advogado especializado em direito imobiliário: a regularização ficou consideravelmente mais acessível.