Direito Empresarial

Comprou (ou vendeu) um negócio? Trespasse: o que acontece com contratos, créditos e a concorrência

Posted on by Henrique G. Vieira Pinto
contrato-de-trespasse-empresarial

Quando um empresário vende seu estabelecimento — a loja, o restaurante, a clínica, com instalações, clientela e tudo o que compõe o negócio em funcionamento —, celebra-se o chamado contrato de trespasse empresarial. O objetivo é permitir que o comprador utilize o estabelecimento livremente, tal como vinha fazendo o vendedor. Mas essa transferência produz efeitos que vão muito além da entrega das chaves.

Os contratos do negócio acompanham a venda

Os contratos que o vendedor mantinha e que são essenciais à exploração do estabelecimento — fornecimento, prestação de serviços, distribuição — continuam a vigorar com o comprador, salvo os de caráter pessoal.

Os terceiros afetados pela transferência, porém, não ficam reféns dela: havendo justa causa (como o desequilíbrio da base do contrato provocado pela mudança de titular), podem rescindir os respectivos contratos no prazo de 90 dias contados da publicação do edital de transferência na imprensa oficial.

Atenção especial ao contrato de locação

Prevalece na jurisprudência que a locação do imóvel onde funciona o estabelecimento é contrato de caráter pessoal — ligado à pessoa dos contratantes, não ao negócio. Aplica-se, então, o artigo 13 da Lei do Inquilinato: a substituição do locatário exige anuência prévia do locador, sob pena de ele poder denunciar a locação.

Ou seja: quem compra um estabelecimento sem obter a concordância do dono do imóvel pode ficar com o negócio — e sem o lugar onde ele funciona.

Os créditos também são cedidos

Salvo disposição em contrário, os direitos creditícios são transferidos junto com o estabelecimento (Código Civil, artigo 1.149): quem devia ao vendedor passa a dever ao comprador.

Mas há uma cautela fundamental: dar publicidade à transferência, com a publicação do edital na imprensa oficial. Sem isso, o devedor que pagar ao antigo dono paga bem — e o comprador terá de cobrar o valor do vendedor.

O vendedor não pode virar seu concorrente

Talvez o efeito mais importante para o comprador: é implícito no trespasse que o vendedor não pode se restabelecer na mesma praça e no mesmo ramo pelo prazo de cinco anos, salvo autorização expressa do comprador (Código Civil, artigo 1.147).

A razão é evidente: não se espera que quem acabou de vender o estabelecimento abra negócio idêntico a poucos metros dali, levando de volta a clientela — que é, afinal, parte essencial do que foi vendido. Sem essa proteção, o trespasse perderia seu objeto.

As partes podem ainda reforçar a proteção com cláusulas de não concorrência sob medida: limitação geográfica, prazo, multa e perdas e danos. E, se a proibição for violada, o comprador pode obter na Justiça a imposição de multa diária (astreintes) enquanto durar a concorrência indevida.

Comprar ou vender um estabelecimento é operação com muitas camadas — obrigações, contratos, créditos, concorrência. O acompanhamento de um advogado especializado em direito empresarial, antes da assinatura, evita que o negócio dos sonhos se transforme em litígio.

Direito Imobiliário

Duas garantias no mesmo contrato de locação? Cuidado: uma delas é nula

Posted on by Roberto da Silva Rocha
ilustraçao para contrato de locação

Você já se deparou com um contrato de locação que estabelece mais de um tipo de garantia? Em outro artigo, tratei das três garantias mais comuns: caução, fiança e seguro fiança. Aqui, o tema é o erro de usá-las em dobro.

Às vezes, para se sentir mais seguro, o locador insere no contrato — sem perceber — mais de uma modalidade de garantia. E, com isso, em vez de solução, cria um problema. Exemplo real: a cláusula de garantia menciona fiança, com os dados do fiador; logo abaixo, outra cláusula diz que a fiança é “garantida” por determinado imóvel, com averbação na matrícula — o que configura, na verdade, uma caução imobiliária.

O detalhe que passou despercebido está na Lei de Locações: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

O que exatamente fica nulo?

Se o contrato traz fiança e caução ao mesmo tempo, cai tudo? A questão gerou controvérsia, mas o Superior Tribunal de Justiça já consolidou a solução: a exigência de dupla garantia não anula ambas — anula-se apenas a que excedeu a previsão legal.

A lógica é preservar ao máximo a vontade das partes, já que a intervenção judicial nos contratos privados deve ser exceção. No exemplo dado, em que as partes claramente quiseram a fiança e acrescentaram indevidamente a caução, nula será a caução imobiliária — e válida permanecerá a fiança.

Como corrigir

Se os contratantes estiverem de acordo, basta um aditivo contratual removendo uma das garantias. Sem consenso, o caminho é o Poder Judiciário, para adequar a garantia aos termos da lei.

Outras nulidades que rondam a locação

A Lei de Locações também considera nulas de pleno direito as cláusulas que buscam driblar seus objetivos — como as que proíbem a prorrogação da locação residencial ou afastam o direito à renovação da locação comercial.

E há a armadilha clássica da fiança: se o fiador é casado e assinou sozinho, sem a anuência do cônjuge, a garantia é totalmente inválida — o locador simplesmente fica sem garantia. Quem pode alegar essa nulidade? Apenas o cônjuge que não assinou (ou seus herdeiros).

Uma situação curiosa que já me trouxeram: o fiador casado declarou-se solteiro no contrato. Nesse caso, a fiança vale — quem age de má-fé não pode se beneficiar da própria torpeza. Mas a eventual execução não alcançará a metade dos bens pertencente ao cônjuge que não anuiu.

Moral da história: em contrato de locação, mais garantia não significa mais segurança. Precaver-se é a palavra de ordem — e isso começa pela redação tecnicamente correta do contrato.

Acessar o conteúdo