Renovação forçada da locação comercial

Renovação forçada da locação comercial

O proprietário pode se recusar a renovar o Contrato de Locação Comercial?

O empresário escolhe um lugar físico, loca um imóvel e, a partir dele, inicia suas operações. Contudo, muitos anos depois, com o negócio já próspero, o locador do imóvel se recusa a renovar a locação se não forem atendidas suas pretensões, as quais, aos olhos do inquilino, são oportunistas e não encontram base justa.

Parece-nos uma situação passível de suceder no dia a dia das locações comerciais, não é mesmo?

Mas como fica o inquilino diante dessa situação?

NOÇÕES BÁSICAS SOBRE O PONTO COMERCIAL

De início, o local físico, onde o empresário estabelece seu negócio, é o que denominamos de “ponto comercial”.

O ponto comercial é como se fosse a casa onde a pessoa vai morar, na qual, ao longo de certo tempo, vai se agregando aos elementos que particularizam o local, por exemplo, com decoração e mobília que vão dando suporte ao uso, segundo a personalidade e preferências do morador.

A mesma coisa se dá com o ponto comercial pois, alugado o imóvel, estabelecido física e legalmente o negócio, o empresário vai precisar investir tempo e esforços para difundi-lo.
O ponto comercial, portanto, é o local físico onde o cliente vai encontrar o empresário e aquilo que ele representa no nicho de mercado em que atua.

Nota-se que o ponto comercial é um ativo valioso pertencente ao empresário, sendo por ele desenvolvido, não raras vezes, ao logo de uma vida toda. E, por ser assim, referido ponto é apartado do imóvel em que se situa e sobre ele nenhum direito detém o locador.

REQUISITOS PARA VALIDAR A EXISTÊNCIA DO PONTO COMERCIAL

A questão do ponto comercial está tratada na Lei no 8.245/91 (lei do inquilinato) e, para que exista concretamente, necessita da coexistência de alguns requisitos imprescindíveis, sem os quais não se pode falar em ponto comercial.

E quais são estes requisitos?

Acham-se enunciados no artigo 51 da lei do Inquilinato. O primeiro e talvez mais importante requisito é a existência de contrato de locação escrito do imóvel onde se situa o ponto comercial, ou seja, a lei exige a formalidade da locação.

E qual é o prazo que o contrato de locação deve conter?

Neste quesito, a Lei também é clara: o prazo do contrato de locação comercial tem que ter, no mínimo, 5 (cinco) anos, admitindo-se, contudo, a soma de contratos de locação comercial, com prazo menor, para o cômputo do prazo mínimo estabelecido.

A lei também impõe, para se falar em ponto comercial, que o empresário explore a mesma atividade comercial no imóvel, por pelos menos 3 (três) anos ininterruptamente.

A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO COMERCIAL DE FORMA FORÇADA

Como já é possível perceber, nem sempre aquele que é o dono do ponto comercial é o proprietário do imóvel ao qual ele se acha agregado.

O que fazer se o proprietário do imóvel, ciente da importância do imóvel locado para o empresário, “endurece” as negociações para a renovação da locação, buscando o maior proveito financeira possível?

A Lei do Inquilinato (artigo 51, § 5o), a fim de proteger o empresário e o seu ponto comercial, estabelece a possibilidade da renovação compulsória – sinônimo de renovação forçada – da locação comercial caso o dono do imóvel se recuse a manter o contrato.

Porém, condicionou o exercício da chamada ação renovatória a prazos específicos de, no máximo, 1 (um) ano e, no mínimo, 6 (seis) meses anteriormente ao término do contrato de locação, prazos esses de caráter decadencial, ou seja, se não forem seguidos implicará na perda do direito à renovação.

Não se perca de vista que o empresário, para requerer a renovação judicial da locação deve comprovar que cumpriu com o pagamento dos aluguéis, impostos, taxas e demais ônus que, pelo contrato de locação, lhe foram impostos; além de ofertar as condições para a renovação compulsória e a respectiva garantia, caso esta tenha constado do contrato a ser renovado.

O empresário pode, aproveitando-se da renovatória, propor a troca do índice de reajuste previstos no contrato?

Como é sabido, quase todas as locações trazem o IGPM como índice de reajuste anual dos aluguéis, índice este que, nos últimos tempos, experimentou aumentos significativos e muito superiores a real inflação ocorrida, situação essa que, somada à conjuntura econômica decorrente da pandemia de COVID-19, acabou levando muitos empresários, principalmente os pequenos, a não terem condições para reabrirem suas portas aos clientes.

O índice de reajuste de aluguel previsto no contrato, aceito por ambas as partes, dentro de suas capacidades de contratar, faz lei entre elas sendo, a nosso ver, de cumprimento obrigatório, segundo reza a legislação civil em vigor.

Se há suposto desequilíbrio contratual entre o empresário e o proprietário do imóvel, em razão da elevação do índice de reajuste previsto no contrato, e se eles não conseguirem superar a dificuldade de forma negociada, o empresário inquilino pode propor na oferta que constará da sua ação renovatória, excepcionalmente, a substituição do índice eleito contratualmente por outro.

Restará ao judiciário, sopesadas as alegações das partes e o caso concreto, analisar se houve ou não o desequilíbrio contratual e se há base para eventual acatamento do pedido de substituição do índice de reajuste contratualmente estabelecido por outro, lembrando que entre nós impera o princípio da mínima e excepcional intervenção judicial nos contratos privados.

INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER OUTRO ASPECTO, É OBRIGATÓRIA A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA PELO JUDICIÁRIO?

O direito à renovatória compulsória da locação comercial é um direito assegurado ao empresário e disso não há dúvidas.

Mas lembremos que para que o proprietário do imóvel seja obrigado a renovar o contrato de locação comercial, e assim vingar a renovatória se ele se recusar, o empresário deverá preencher os requisitos legais exigidos e que acima já foram elencados (contrato de locação escrito e com prazo determinado de no mínimo de 5 anos; atuação do empresário no mesmo ramo por no mínimo 3 anos; estar em dia com as obrigações previstas no contrato de locação; e propor a ação renovatória no tempo correto).

Ressalte-se que os requisitos mencionados são cumulativos e o empresário deve cumprir todos eles, sob pena de, não o fazendo, não obter êxito na renovação compulsória.

A renovatória também poderá não ter sucesso se o proprietário pedir o imóvel para uso próprio; para nele realizar obras determinadas pelo poder público; para melhorar o imóvel; ou tiver proposta de melhor aluguel por parte de terceiro.

Contudo, mesmo nessas hipóteses referidas, há regras a serem observadas pelo proprietário! Por exemplo, se ele pede o imóvel para nele estabelecer sua empresa (atividade empresarial), deve demonstrar que a exerce em ramo diverso da exercida pelo inquilino há pelo menos 1 (um) ano.

Igualmente não se acatará a renovatória se o inquilino desejar pagar aluguel menor que o devido, segundo o mercado da região em que se situa e isso pelo simples fato de que não pode pretender enriquecimento à custa de outro.

A renovatória, como a maioria dos processos judiciais, cria apenas uma expectativa de direito em prol daquele que a requereu, já que não há garantia alguma de que será acatada pelo judiciário.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como vimos, a renovação de um contrato de locação comercial pode ser uma tarefa bem mais complexa do que se possa imaginar à primeira vista, de modo que o interessado, seja empresário inquilino, seja o locador, deve se preocupar em buscar o auxílio de um advogado especialista na área de direito imobiliário, único apto a bem instrui-los sobre a matéria.
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Área de concentração do assunto:
Direito Imobiliário Direito Empresarial

Expressões chaves:
Ação renovatória de contrato de Locação Ação renovatória
Renovação forçada
Renovação compulsória
Decadência
Requisitos da Ação renovatória de locação comercial Contrato de locação Comercial
Prazo para pedido de Ação Renovatória
Improcedência da Ação renovatória
Pedido de retomada de imóvel comercial para uso próprio Empresário
Inquilino
Proprietário
Lei do Inquilinato
Lei Federal 8.245/91

Contrato de Trespasse Empresarial

contrato de trespasse

Parte 1: O Estabelecimento como objeto de compra e venda ou cessão

O que é Estabelecimento Empresarial

Entendemos como Estabelecimento Empresarial o complexo de bens corpóreos (bens que existem fisicamente, por exemplo: mercadorias, instalações, equipamentos, veículos, imóveis etc.) e incorpóreos (bens abstratos, sem existência física, tais como: marcas, patentes, créditos, software, ponto empresarial, clientela etc.) reunidos e organizados pelo empresário para o exercício da atividade econômica.

Os elementos componentes do Estabelecimento assumem a condição de “unidade econômica”, apta a ser objeto unitário de direitos e negócios jurídicos e que tem aptidão de gerar lucros potenciais, isto que assegura ao empresário um “Fundo de Comércio”, que também significa “aviamento”.

Fundo de Comércio ou aviamento como bem acrescido ao Estabelecimento
E o que seria aviamento ou fundo de comércio?

Para o Direito aviamento ou fundo de comércio são sinônimos de um sobrevalor agregado ao Estabelecimento Empresarial, que decorre da mera atividade desenvolvida pelo empresário de forma organizada e lucrativa. Em outras palavras, é a aptidão de gerar lucros potenciais e contínuos, que surge da boa organização e união em si dos bens corpóreos e incorpóreos utilizados pelo empresário para o exercício da atividade econômica.

Pode-se até mesmo dizer que aviamento ou fundo de comércio se trata de um novo bem incorpóreo acrescido ao Estabelecimento e que detém valor econômico mensurável e negociável, inclusive quando o assunto é a compra e venda ou cessão do Estabelecimento.

A exemplo disso, temos que um computador isolado não tem capacidade de gerar lucros sem o bom profissional lhe manuseando. Assim, quando falamos em Estabelecimento, também temos que considerar a capacidade de ele gerar lucro frente à junção do computador com a mão de obra qualificada, com a boa gestão e divulgação dessa mão de obra e aí por diante…

Outro bom exemplo do que pode desencadear em acréscimo de valor ao Estabelecimento, assegurando a existência sólida do fundo de comércio ou aviamento, é a expectativa de retorno financeiro baseada em diversas outras características da empresa, tais como à organização, gestão e gerência, à fidelização e qualidade da freguesia e clientela, ao impacto da marca etc.

Agora que temos uma ideia do que é aviamento ou fundo de comércio, resta- nos saber como mensurá-lo e precificá-lo em caso de compra e venda ou cessão do Estabelecimento.

Todavia, profissionais que lidam com o assunto enfrentam muitas dificuldades para encontrar uma forma concreta e confiável de se fazer essa mensuração e precificação. Na maioria das vezes, o que se faz é um estudo de toda vida econômica do empresário, para a partir disso se extrair uma “previsibilidade” de rendas líquidas a serem auferidas pelo Estabelecimento e cuja qual, por ocasião da compra e venda ou cessão, acaba sendo somada com o valor patrimonial.

Natureza e proteção dos bens que compõem o Estabelecimento

Apesar da condição de unidade, os bens corpóreos e incorpóreos que compõem o Estabelecimento Empresarial, obviamente com exceção do fundo de comércio ou aviamento, não perdem sua natureza individual, podendo ser separados a critério do seu titular.

E, muito embora conservem essa natureza individual, referidos bens, por serem indispensáveis para o exercício da empresa, devem e são legalmente protegidos com maior cautela, de modo a preservar a função social do empresário e a capacidade de gerar riquezas para si e para a sociedade como um todo (preservando empregos; pagamento de impostos; etc).

Dentre outros mecanismos que concedem maior proteção aos bens essenciais para o exercício da empresa, temos a Lei do Inquilinato (tutela ao ponto empresarial); a Lei da Propriedade Industrial (tutela à marca); a legislação processual civil (impenhorabilidade dos bens essenciais à atividade profissional); e outros mais…

Estabelecimento como objeto do Contrato de Trespasse Empresarial

Daí, entre diversos negócios jurídicos que podem envolver o Estabelecimento Empresarial, também conhecido como “base física” da atividade econômica desenvolvida, temos o Contrato de Trespasse Empresarial.

Trespasse empresarial é um instituto previsto no Código Civil (artigos 1.144 aos 1.149) e, inobstante referido Código tenha deixado de adotar a denominação de “trespasse”, este é o nome usualmente dado ao contrato de compra e venda ou cessão do Estabelecimento Empresarial.

É condição necessária e indispensável para a caracterização do trespasse que haja a compra e venda ou cessão do Estabelecimento abrangendo, inclusive, a aptidão dele para gerar lucros (aviamento ou fundo de comércio), caso contrário tratar-se-ia de um mero negócio de compra e venda ou cessão de bens e direitos que o integram.

Diferença entre cessão de quotas e Contrato de Trespasse Empresarial

Chama-se atenção também para a diferença entre cessão de quotas e Contrato de Trespasse Empresarial.

Enquanto na cessão de quotas o empresário titular do Estabelecimento Empresarial continua o mesmo, porém com sócios distintos, no Trespasse todo o Estabelecimento deixa de integrar o patrimônio do empresário alienante/cedente (vendedor) e passa ao adquirente/cessionário (comprador), o qual exercerá a empresa em nome próprio.

Portanto, na cessão de quotas o objeto do negócio é a troca da participação societária e no Contrato de Trespasse Empresarial o objeto do negócio é a venda da unidade econômica, com sua aptidão de continuar a gerar lucros potenciais.

Chegamos ao fim de mais um artigo, produzido para você em linguagem simples e acessível. Se ele lhe foi útil, fique atento ao nosso site e redes sociais, pois este é apenas o primeiro da série de três artigos sobre o tema “Contrato de Trespasse Empresarial”.

No próximo e segundo artigo, abordaremos a sucessão das obrigações e direitos na compra e venda ou cessão do Estabelecimento Empresarial, assim como quais são as cautelas a serem tomadas para que não ocorra problemas com essa sucessão.

Áreas do Direito:
Direito Empresarial
Negócios empresariais
Expressões chaves:
Contrato de Trespasse Compra e venda,
Cessão
Estabelecimento Empresarial, Fundo de Comércio Aviamento,
Unidade econômica, Complexo de bens, Atividade econômica, Lucros

Representante Comercial e representada, consequências no encerramento do contrato!

Representante comercial_ Representante e representada, atenção para as consequências no encerramento do contrato!

Com o intuito de evitar custos com a criação e manutenção de um departamento interno, muitas empresas buscam na figura do representante comercial, seja ele pessoa física, seja pessoa jurídica, a força para intermediar e expandir a venda de produtos e/ou serviços.

Ao contrário da terceirização que intermedia mão de obra, a representação comercial se origina de contrato de colaboração por aproximação, em que o representante aproxima comprador e vendedor. Logo, o representante comercial deve cumprir com afinco a tarefa a ele designada, promovendo para potenciais compradores o portifólio de produtos e serviços da empresa representada, e em contraprestação receber desta as comissões.

No contrato de representação comercial deve estar bem definido se o representante poderá atuar em todo o território nacional ou em alguma zona específica, pois, caso outro representante realize vendas em sua zona, ele pode exigir a comissão como se tivesse efetuado a venda.

Além disso, tendo em vista a característica do contrato, é estritamente proibida a inclusão de cláusulas del credere, que autorizem a empresa representada a descontar valores de comissões do representante comercial no caso de a venda por ele promovida ser cancelada ou desfeita.

A relação entre as partes no contrato de representação comercial deve ser sem subordinação e pessoalidade, caso contrário se caracterizará vínculo de emprego e o representante comercial poderá optar por receber verbas de natureza trabalhista ao invés das indenizações previstas na lei que trata da matéria (Lei nº 4.886/65).

E quais são as indenizações sobre representante comercial previstas na lei?

As indenizações variam de acordo com o motivo que vier a encerrar o contrato de representação comercial, podendo isso acontecer: a) pelo vencimento do prazo determinado; b) pelo acordo de vontade entre as partes (resilição bilateral); c) pela vontade de apenas uma das partes, sem justificativa (resilição unilateral por denúncia); ou d) pelo descumprimento por uma das partes que impulsione a outra a rescindir o contrato (rescisão motivada).

O encerramento do contrato pelo vencimento do prazo sem renovação ou pelo acordo de vontade entre as partes põe fim na relação de representação comercial em conformidade com o que elas tiverem combinado no contrato ou no acordo. Por outro lado, o encerramento do contrato por resilição unilateral ou por rescisão motivada impõe as consequências que a lei prescreve.

A resilição unilateral por denúncia de contrato a prazo determinado pela empresa representada concede ao representante comercial o direito de receber indenização correspondente à média mensal de comissões auferidas até a data da denúncia, multiplicada pela metade dos meses que faltariam para o decurso do prazo contratual (indenização do “§1º” do artigo 27). Se a denúncia for de contrato a prazo indeterminado, o representante fará jus à indenização equivalente a 1/12 do total da retribuição auferida durante toda a vigência do contrato e, se o contrato viger por mais de 6 meses, ele também fará jus ao aviso prévio, com antecedência mínima de 30 dias ou ao recebimento de importância igual a 1/3 das comissões auferidas nos três meses anteriores à resilição unilateral, salvo se houver outra garantia contratual (indenização da “alínea j” do artigo 27).

Se feita a denúncia pelo representante comercial, seja de contrato a prazo determinado, seja a prazo indeterminado, este não fará jus à indenização e ainda poderá vir a responder frente a empresa representada por eventuais perdas e danos e outras sanções estipuladas no contrato, inclusive no que diz respeito ao cumprimento ou pagamento do aviso prévio.

Ou seja, o encerramento unilateral e sem justificativa do contrato pode acabar impondo grande dispêndio para a parte que o requerer. E, não por outra razão, na maioria dos casos a parte interessada em encerrar o contrato acaba por fazê-lo via de rescisão motivada, alegando a ocorrência de algumas das hipóteses de “justa causa” previstas na lei.

No caso de o representante comercial desejar rescindir o contrato, para manter-se no direito de receber as indenizações referidas acima, mais eventual indenização por perdas e danos, deverá fazê-lo com base em uma das seguintes hipóteses de justa causa: a) redução de esfera de atividade em desacordo com as cláusulas do contrato; b) quebra da exclusividade de zona definida no contrato; c) fixação abusiva de preços somente em relação à zona do representante, com único propósito de impossibilitar a representação; d) não pagamento de suas comissões no tempo em que devidas ; ou, e) força maior.

Agora, se a empresa representada desejar rescindir o contrato, para então ficar livre de ter que indenizar o representante comercial, assim como para se ressarcir de eventuais perdas e danos por ele causados, inclusive retendo comissões devidas, ela deverá fazê-lo com base nas seguintes hipóteses de justa causa: a) desídia ou falta do representante no cumprimento das obrigações previstas no contrato; b) prática de atos que importem em descrédito comercial da representada; c) condenação definitiva do representante, por crime considerado infamante; ou, e) força maior.

Como se nota, força maior autoriza ambas as partes a rescindir o contrato porque se trata de situação imprevisível e inerente à vontade delas, o que inviabiliza ou até mesmo impossibilita a execução do contrato. Nesse caso, representada e representante não respondem pelos prejuízos resultantes.

Encerramento do contrato de rescisão de representante comercial

O encerramento do contrato por rescisão, pela representada ou pelo representante, sob falsa ou simulada justa causa, pode ser revista no poder judiciário, com o reestabelecimento do direito ao recebimento das indenizações a que fazem jus de acordo com a lei, tal como se houvesse a resilição unilateral por denúncia do contrato por uma das partes.

Chegamos ao fim de mais um artigo produzido dentro do projeto FRK Explica. Esperamos que ele lhe seja útil. Até o próximo.

Área do direito:

Direito civil e Direito empresarial

 

Expressões/Palavras chaves:

Representação comercial; empresa representada; representante comercial; encerramento do contrato; hipóteses de encerramento do contrato; encerramento do contrato; justa causa; indenização

Mantida decisão que impôs ordem do juízo arbitral a empresa que não participou da arbitragem

Mantida decisão que impôs ordem do juízo arbitral a empresa que não participou da arbitragem

Por entender que o juízo estatal e o juízo arbitral devem coexistir em ambiente de cooperação, e que cabe ao Poder Judiciário conferir coercibilidade às decisões arbitrais a fim de garantir um resultado útil ao procedimento de arbitragem, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou a pretensão de uma empresa de não se submeter à ordem judicial que deu eficácia a uma decisão arbitral.

Durante a execução de contrato para a exploração e venda de minério de ferro, dois empresários instauraram procedimento na Câmara de Arbitragem Empresarial – Brasil, alegando descumprimento do ajuste segundo o qual deveriam receber um valor fixo por tonelada de minério retirado da Mina Corumi, na região de Belo Horizonte.

Eles disseram que estavam autorizados a fiscalizar a pesagem do minério na balança localizada na própria mina, mas foram impedidos de fazê-lo depois que os pagamentos cessaram.

A proprietária da mina opôs embargos de terceiros contra a decisão judicial que determinou que o Poder Judiciário desse cumprimento à carta arbitral por meio da qual os dois empresários tiveram assegurado o direito de acompanhar o processo de pesagem do minério. Alegou não ter nenhuma relação com a empresa envolvida no negócio controvertido e que não poderia sofrer os efeitos da decisão arbitral, já que não fez parte do procedimento de arbitragem.

Para o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), no entanto, a proprietária da mina teria de aceitar o cumprimento da ordem.

No recurso ao STJ, a proprietária afirmou que o Judiciário extrapolou a sua competência ao lhe determinar o cumprimento da ordem advinda do juízo arbitral, mesmo sabendo que ela não participou da arbitragem, pois é pessoa jurídica distinta.

Jurisdição concorrente

De acordo com a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, é aceitável a convivência de decisões arbitrais e judiciais, “quando elas não se contradisserem e tiverem a finalidade de preservar a efetividade de futura decisão arbitral” – entendimento firmado pelo STJ ao julgar o REsp 1.277.725.

“A determinação de cumprimento de cartas arbitrais pelo Poder Judiciário não constitui uma atividade meramente mecânica. Por mais restrita que seja, o Poder Judiciário possui uma reduzida margem de interpretação para fazer cumprir as decisões legalmente exaradas por cortes arbitrais”,

explicou a ministra.
Sobre a convivência do juízo estatal com o arbitral, Nancy Andrighi afirmou que não se pode perder de vista que entre ambos deve existir sempre uma relação de diálogo e cooperação, e não uma relação de disputa,

“o que enseja a necessidade de uma convivência harmoniosa e de atuação conjunta, para resolver de modo efetivo e eficiente os conflitos postos a julgamento arbitral”.

De acordo com a relatora, essa necessidade de harmonia também se origina na ausência de poder coercitivo direto das decisões arbitrais, competindo ao Judiciário a execução forçada do direito reconhecido pela arbitragem.

Eficácia

Sobre o caso concreto, a ministra destacou que a impossibilidade de verificar a quantidade de minério produzido na mina em questão pode comprometer significativamente a eficácia de uma futura decisão dos árbitros.

“Dessa forma, a determinação feita pelo tribunal de origem, segundo a qual a recorrente deve suportar a vistoria pelos recorridos da quantidade de minério produzida pela mina durante o procedimento arbitral, não ofende a necessidade de consensualidade para a validez da cláusula compromissória que fundamenta o julgamento arbitral.”

Quanto às relações societárias entre as empresas – questão que não ficou esclarecida no processo –, a relatora comentou que

“não é o fato de supostamente a recorrente pertencer ao mesmo grupo econômico das empresas interessadas que pode fundamentar a ordem judicial, mas sim o próprio poder investido ao Poder Judiciário de conferir coercibilidade às decisões arbitrais, a fim de garantir-lhes seu futuro resultado útil”.

Leia o acórdão

REsp1798089

Primeira Seção afeta recursos relativos à penhora sobre faturamento de empresa

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou três recursos especiais relativos à penhora sobre o faturamento de empresa para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. A relatoria é do ministro Herman Benjamin.

Cadastrada como Tema 769, a controvérsia trata “da necessidade de esgotamento das diligências como pré-requisito para a penhora do faturamento; da equiparação da penhora de faturamento à constrição preferencial sobre dinheiro, constituindo ou não medida excepcional no âmbito dos processos regidos pela Lei 6.830/1980; e da caracterização da penhora do faturamento como medida que implica violação do princípio da menor onerosidade”.

O colegiado determinou a suspensão dos processos pendentes que versem sobre a questão delimitada em todo o território nacional, até o julgamento dos recursos e a definição da tese.

Os Recursos Especiais 1.666.542, 1.835.864 e 1.835.865, representativos da controvérsia, foram selecionados pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região (o primeiro) e pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (os dois últimos).

Efeito multiplicador

No acórdão de afetação do REsp 1.666.542, o ministro Herman Benjamin destacou o potencial efeito multiplicador da controvérsia,

“haja vista a grande quantidade de recursos que discutem decisões judiciais que deferem ou não a penhora do faturamento da empresa”.

O recurso foi interposto pela União, que, nos autos de execução fiscal contra uma empresa, requereu a penhora do faturamento. O TRF3 negou o pedido, entendendo que a União não demonstrou o esgotamento das diligências para a localização de bens penhoráveis em nome da executada – pressuposto que seria necessário para o deferimento da medida excepcional.

Ao STJ, a União alegou violação do artig?o 11 da Lei 6.830/1980, sustentando que a penhora do faturamento equivale à penhora sobre dinheiro e não seria autorizada apenas em situações excepcionais. Para a recorrente, o faturamento ocuparia o primeiro lugar na lista de preferência de bens a serem penhorados.

Recursos repetitivos

O Código de Processo Civil de 2015 regula, nos artigos 1.036 e seguintes, o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Leia o acórdão de afetação do REsp 1.666.542.

REsp1666542

REsp1835864

REsp1835865

Sancionada com veto parcial, nova Lei das Franquias entra em vigor em março

Foi sancionada em 26/12 a lei (PL 4386/12) que pretende modernizar o setor de franquia empresarial e cobrir áreas que a legislação anterior não mencionava. A nova regra entra em vigor no final do mês de março, revogando a anterior, conhecida como Lei das Franquias, de 1994.

Na nova legislação (Lei 13.996/19), o conceito de franquia empresarial vem mais detalhado, incluindo nos contratos suporte e compartilhamento de métodos e sistemas de gerenciamento e operacionais. Ela também especifica que não há vínculo empregatício do franqueador com os funcionários do franqueado mesmo em período de treinamento, sobre o qual, aliás, a nova norma exige constar a duração, o conteúdo e os custos.

A partir da vigência do novo marco de franquias fica também previsto que empresas privadas, empresas estatais e entidades sem fins lucrativos podem ter franquias, independentemente do setor em que desenvolvem atividades.

Um tema principal da lei é a circular de oferta de franquia — documento que especifica as condições de implementação do negócio. Ela deve ser fornecida pelo menos dez dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia sob pena de inviabilizar o negócio. Pela lei que estava em vigor desde 1994, quando a circular de oferta de franquia não fosse fornecida com todos os requisitos previstos, o franqueado poderia pedir a nulidade do contrato e a restituição dos valores pagos, com correção pela variação da poupança mais perdas e danos. Agora, com a nova lei, a previsão é mais genérica: correção monetária.

Taxa de caução

Além disso, a circular precisa indicar todos os serviços oferecidos pelo franqueador, não só de orientação “e outros”, com constava na antiga lei. Outra mudança é que a nova lei retira a previsão de taxa de caução, deixando apenas a taxa inicial de filiação, também chamada de taxa de franquia.

O novo marco de franquias diz expressamente que a circular de oferta de franquia deve trazer as regras de concorrência territorial entre as unidades próprias e franqueadas — uma preocupação que aumenta à medida que mais lojas são abertas nas mesmas localidades. A lei fala que a circular deve informar as regras de limitação territorial da concorrência entre o franqueador e o franqueado.

Está previsto, ainda, que a circular de oferta prometerá ao franqueado a incorporação de inovação tecnológica e mais detalhamento do layout e dos padrões de arquitetura das instalações dos franqueados, como “arranjo físico dos equipamentos e instrumentos, memorial descritivo, composição e croqui”. O novo texto ficou mais detalhado que o anterior na previsão de regras de transferência e sucessão; situações de penalidades e multas; existência de cotas mínimas de compra e possibilidade e condições para recusa de produtos e serviços oferecidos pelo franqueador.

Ele também especifica critérios para sublocação do ponto comercial ao fraqueado. No final, diferencia contratos nacionais de internacionais e faz a previsão sobre a tradução dos contratos e a escolha do foro para disputas judiciais.

Veto presidencial

Embora a nova lei preveja que empresas estatais possam adotar franquias, o presidente Jair Bolsonaro vetou o artigo que especificava as regras de licitações para esse modelo de negócio em empresas públicas, sociedades de economia mista e entidades controladas direta ou indiretamente pela União, estados, Distrito Federal e municípios.

De acordo com ele, ainda que esteja prevista obediência às regras da Lei de Licitações e Contratos, o procedimento licitatório geraria insegurança jurídica por “estar em descompasso e incongruente com a Lei das Estatais”.

O veto, para ser derrubado, requer o voto da maioria absoluta das duas Casas, ou seja, 257 deputados e 41 senadores. A lei entra em vigor no prazo de 90 dias.

Da Redação – RS
Com informações da Agência Senado

Inclusão de crédito de aval em recuperação depende de análise sobre prestação gratuita ou não da garantia

A submissão de créditos oriundos de aval ao processo de recuperação judicial de sociedade empresária depende da verificação da característica da garantia prestada: se realizada a título gratuito, é possível a aplicação do artigo 5º da Lei 11.101/2005 para afastar o crédito do processo; se prestada a título oneroso, o crédito está sujeito à inclusão na recuperação, conforme artigo 49 da Lei de Falência e Recuperação de Empresas.

O entendimento foi estabelecido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao determinar a remessa dos autos ao primeiro grau para que, no âmbito da ação de recuperação, o juiz analise o tipo de garantia cambiária que foi prestada pela sociedade empresária. O credor do título é o Banco do Brasil.

O aval representa garantia prestada em favor de devedor de título de crédito, caracterizada pelo fato de o avalista responder pelo cumprimento da obrigação da mesma maneira que o devedor principal.

No curso de ação de recuperação judicial de um grupo de sociedades empresárias, o juiz acolheu a impugnação apresentada pelo Banco do Brasil para determinar a exclusão de crédito no valor aproximado de R$ 12 milhões.

Devedor solidário

A decisão foi reformada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que determinou a submissão dos créditos relativos à obrigação avalizada ao processo de recuperação. Para o tribunal, seria viável a habilitação de crédito decorrente de aval, pois o avalista garante o pagamento como devedor solidário, podendo, inclusive, ser acionado individualmente, sem que seja necessário observar a ordem pela qual se obrigaram em razão da solidariedade cambiária.

Por meio de recurso especial, o Banco do Brasil alegou que os créditos discutidos na ação não deveriam se sujeitar à recuperação, tendo em vista que as sociedades recuperandas ocupam a posição de avalistas da cédula de crédito bancário emitida por terceiros.

Segundo o BB, como na data do pedido de recuperação os avalistas ainda não tinham crédito algum, mas sim mera expectativa de direito de regresso, o pedido ainda não se enquadrava nas hipóteses do artigo 49 da Lei 11.101/2005, além de desrespeitar o artigo 899 do Código Civil.

Oneroso ou gratuito

A ministra Nancy Andrighi lembrou que o avalista responde solidariamente pela dívida perante o credor, não lhe sendo cabível invocar exceções de ordem pessoal.

Ela também destacou que o artigo 49 da Lei 11.101/2005 estipula que todos os créditos existentes na data do pedido de recuperação judicial ficam sujeitos a seus efeitos, excetuados os descritos nos parágrafos 3º e 4º do mesmo artigo, entre os quais não se inclui o aval.

“Assim, dada a autonomia da garantia prestada pela recuperanda e a permissão legal para inclusão no plano dos créditos ainda não vencidos, não haveria motivos para a exclusão pleiteada pelo recorrente”, apontou a ministra.

Entretanto, a relatora ponderou se a disposição do artigo 5º, parágrafo I, da Lei de Falência e Recuperação – que afasta expressamente da recuperação a exigibilidade das obrigações a título gratuito – teria aplicabilidade na hipótese dos autos.

Classificação

Segundo a ministra, é comum que as relações negociais travadas no meio empresarial envolvam a prestação de garantias em contrapartida a algum ato praticado (ou que será praticado) pelo avalizado ou por terceiros.

“Nessas hipóteses, portanto – em que a declaração cambiária em questão assume contornos de natureza onerosa –, a norma do precitado artigo 5º, I, da LFRE não tem aplicabilidade, devendo o crédito correspondente, por imperativo lógico, sujeitar-se aos efeitos da recuperação judicial”,

disse a relatora.

Nesse sentido, tendo em vista que os julgadores não examinaram as circunstâncias que motivaram a concessão do aval pela sociedade empresária, Nancy Andrighi entendeu que os autos deveriam retornar ao juízo de primeira instância para se verificar se a obrigação pode ou não ser classificada como ato de mera liberalidade.

“Tal providência, em que pese retardar a marcha processual, afigura-se imperativa em razão do enunciado da Súmula 7/STJ, que inviabiliza o exame de fatos e provas em recurso especial, e do texto normativo do artigo 10 do Código de Processo Civil de 2015, segundo o qual ‘o juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício'”,

concluiu a ministra.
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REsp1829790

Desconsideração inversa da personalidade jurídica produz efeitos até a extinção da execução

Os efeitos da decisão que reconhece a existência de um grupo econômico e determina a desconsideração inversa da personalidade jurídica perduram até a extinção do processo de execução, incidindo também no âmbito dos embargos oferecidos a essa execução.

Dessa forma, a empresa atingida pela desconsideração inversa da personalidade pode ser responsabilizada para arcar com honorários sucumbenciais devidos por sua ex-acionista mesmo depois de rompida a relação societária entre elas.

A conclusão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar um recurso da Gafisa contra decisão que a manteve como responsável pelo pagamento de honorários advocatícios de sucumbência devidos por uma ex-acionista minoritária, a Cimob Companhia Imobiliária.

No recurso especial, a Gafisa sustentou que não poderia ser responsabilizada pelo pagamento dos honorários devidos pela Cimob, sobretudo porque os embargos à execução dos quais decorre a obrigação foram opostos somente por esta última, depois de já rompida a relação societária havida entre ambas. Para a Gafisa, o fato gerador da dívida surgiu após o encerramento da relação societária.

Um só devedor

Segundo a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, a mudança na situação societária no caso analisado não é suficiente para afastar a responsabilidade da Gafisa pela dívida da ex-acionista.

“Consubstanciada a unidade econômica entre a interessada e a recorrente, apta a incluir a segunda no polo passivo da execução movida contra a primeira, passam a ser ambas tratadas como uma só pessoa jurídica devedora, até a entrega ao credor da prestação consubstanciada no título executado”, afirmou a magistrada.

A relatora explicou que o fato de a Gafisa não ter participado formalmente dos embargos à execução oferecidos pela Cimob não afasta sua responsabilidade patrimonial, enquanto integrante do mesmo grupo econômico.

Processos conexos

Nancy Andrighi destacou que a conclusão sobre a desconsideração inversa da personalidade jurídica decorreu da análise de provas sobre esvaziamento operacional e patrimonial da Cimob, sendo inviável a revisão desse ponto no âmbito do recurso especial.

A ministra afirmou que os embargos à execução são classificados na doutrina como ação incidental de conhecimento, que dá origem a um processo autônomo, embora conexo ao processo de execução.

“Assim, conquanto se trate de ações autônomas – a execução de título extrajudicial e os embargos à execução –, não são absolutamente independentes”, explicou a relatora ao destacar que as demandas se interpenetram porque os embargos, apesar de assumirem forma de ação de conhecimento, defendem o devedor frente ao credor, e, depois de julgados, “a execução prossegue nos exatos limites do que neles foi decidido”.

Assim, segundo a relatora, é possível concluir que os efeitos da decisão que reconheceu o grupo econômico e determinou a desconsideração inversa da personalidade duram até a extinção do processo de execução – o que ainda não ocorreu no caso analisado, justificando-se a manutenção da Gafisa na demanda.

O recurso foi parcialmente provido apenas para determinar que os juros de mora incidam a partir da intimação para pagamento na fase de cumprimento de sentença, e para que esses juros sejam calculados com base na taxa Selic. Anteriormente, a incidência dos juros havia sido determinada a partir do trânsito em julgado da sentença.

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REsp1733403

Na separação convencional de bens, prova escrita é indispensável para configurar sociedade de fato

No regime matrimonial de separação convencional de bens, a prova formal, por escrito, é requisito fundamental para a demonstração de existência de sociedade de fato, nos termos do artigo 987 do Código Civil. Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), não havendo comprovação do vínculo societário por meio de documentos, como atos constitutivos da sociedade ou atos de gestão ou integralização do capital, permanece a distinção de bens prevista no pacto nupcial formalizado entre as partes.A autora da ação afirmou que contribuiu ativamente para o sucesso dos negócios da família do ex-marido – constituídos principalmente por um restaurante –, motivo pelo qual deveria ser considerada sócia de fato ou dona dos empreendimentos. Segundo ela, os frequentadores a identificavam como a proprietária do restaurante, sem, no entanto, ter recebido remuneração ou lucro da sociedade.

Além disso, afirmou que o ex-marido, servidor público federal, não poderia administrar a sociedade e, assim, constava formalmente como sócio outras pessoas.

Comunhão de esforços

O pedido da ex-mulher foi julgado improcedente em primeira instância, mas o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) entendeu que a ausência de contrato social não impede o reconhecimento da existência de sociedade de fato havida entre pessoas em comunhão de esforços para a concretização de um bem comum.

Apesar de reconhecer o regime de separação de bens do casal, o TJDFT decidiu que era necessário evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes, de forma que, provado o esforço comum na aquisição do patrimônio, haveria a necessidade de dividi-lo.

Interesse expresso

O relator do recurso do ex-marido, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que, sob o regime da separação convencional, não se presume a comunhão de bens. Eventual interesse em misturar os patrimônios – acrescentou – deve ser expresso, e não presumido.

Segundo o ministro, ainda que fosse admitida a possibilidade de pessoas casadas sob o regime de separação constituírem, porventura, uma sociedade de fato – já que não lhes é vedada a constituição de condomínio –, esta relação não decorreria simplesmente da vida em comum, pois o apoio mútuo é um fundamento relevante do relacionamento.

“Tem evidência própria que, na falta de mancomunhão, a vontade de adquirirem juntos um mesmo bem ou, como no caso dos autos, de se tornarem sócios de um mesmo negócio jurídico deveria ter sido explicitada de forma solene, o que não ocorreu”

– afirmou o ministro.

Atos de gestão

O relator também lembrou que os resultados comerciais podem ser positivos ou negativos, motivo pelo qual é presumido que quem exerce a atividade empresarial também deve assumir os riscos do negócio. Entretanto, segundo o ministro, não há indícios de que a ex-esposa tenha realizado aportes ou participado do capital.

“Nos autos não há notícia acerca de prática de atos de gestão pela recorrida nem de prestação de contas de valores administrados por ela. Além disso, não restou configurada a indispensável affectio societatis voltada ao exercício conjunto da atividade econômica ou à partilha de resultados, como exige o artigo 981 do Código Civil”,

concluiu o ministro ao restabelecer a sentença de improcedência.

REsp1706812

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