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Quando se paga o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis(ITBI)?

Quem compra imóvel está acostumado a pagar imposto no momento da lavratura da escritura pública junto ao Tabelião de Notas. Não é mesmo?

Porém, o correto é pagar o imposto no momento da transferência da propriedade para o nome do comprador, que se dá no ato da averbação da escritura pública na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis!

E é por isso que você já deve ter ouvido falar por aí que quem não registra não é dono!

Para efeito, convém trazer algumas considerações sobre a base legal para cobrança do ITBI, o qual é previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, que segue transcrito (grifamos):

CF, Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II – transmissão intervivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Quem é o credor e devedor do ITBI? E qual é a alíquota do imposto?

A competência para a cobrança do ITBI é dos Munícipios, entes públicos dotados de competência constitucional exclusiva para legislar sobre essa matéria, e é o comprador quem deve pagar o imposto.

A alíquota do ITBI varia entre 2% (dois por cento) e 3% (três por cento), a depender do Município.

Em São Paulo, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3% (três por cento), mas existe discussão sobre qual valor deve ser considerado para aplicação da alíquota e se encontrar o valor do imposto (base de cálculo: valor venal ou valor venal de referência?).

Quais operações estão sujeitas a gerar o ITBI?

Todos os atos de aquisição de bem imóvel, com exceção da garantia imobiliária e doação, estão sujeitos a incidência do imposto, pois o ITBI se verifica quando houver a transmissão “entre vivos”, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis.

Fato gerador do imposto/hipótese de incidência:

A situação que enseja a obrigação de alguém pagar tributo, e o direito de o ente público o exigir, é tida como fato gerador ou hipótese de incidência.

Por outras palavras, é uma situação que, verificada, segundo o que estiver previamente contemplado na Lei, gera a obrigação de alguém, designado como sujeito passivo da obrigação tributária, pagar tributo (imposto, taxa etc.).

Qual seria a praxe para cobrança do ITBI na cessão de direitos oriundos de contrato particular de “gaveta”?

É comum o proprietário vender o imóvel por contrato particular a alguém e esse alguém, sem registrar o imóvel em seu nome, vai e realiza a cessão dos direitos que adquiriu a um terceiro!

A título de exemplo, pensemos no Roberto, que vende o imóvel registrado em seu nome para José, por meio de promessa particular de venda; e José, por sua vez, sem lavrar escritura ou registrar o imóvel para seu nome, transfere os direitos que adquiriu de Roberto para João, terceiro que vai até o tabelião solicitar que se lavre a escritura pública de compra do imóvel, única apta para, definitivamente, depois do registro, lhe transmitir a propriedade…

Neste contexto, o Tabelião, chamado a lavrar a escritura, tem por praxe exigir o recolhimento do ITBI tanto no caso de venda do proprietário ao comprador como na escrituração de imóvel com cessão de direitos.

Assim, na última hipótese, o ITBI é exigido dobrado (na primeira operação, em que o proprietário vendeu a alguém, e na cessão dos direitos, repassados por este alguém a um terceiro) antes da lavratura da escritura de venda, até porque os Tabelionatos têm o dever de zelar pelo recolhimento do tributo, sob pena de por ele virem a responder.

Tudo transcorria segundo a praxe acima, até que, em fevereiro de 2021, o Supremo Tribunal Federal, acionado para apreciar a constitucionalidade e legalidade da cobrança de ITBI na cessão de direitos, decidiu que este imposto era devido apenas com a transferência do imóvel para o nome do comprador no registro de imóveis – e não no momento da lavratura da escritura pelo tabelião.

A decisão do Supremo foi consequência do julgamento de um recurso que o Município de São Paulo manuseou contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o qual reputou ilegal a cobrança de ITBI na cessão de direitos firmados em contrato de venda de imóvel entre particulares.

Determinou-se aos tabeliões, enquanto não se resolvia a questão no Supremo, observar a exigência de pagamento do ITBI em conformidade com a legislação municipal aplicável (princípio da estrita legalidade).

E como ficou a situação?

Recentemente, ao examinar recurso do Município Paulista ajuizado contra a decisão de fevereiro de 2021, o próprio Supremo Tribunal Federal mudou o seu primeiro entendimento, voltando a valer as leis municipais que determinam o recolhimento do ITBI antes do registro.

Prevaleceu a ideia de que aquele entendimento anterior do Supremo não havia considerado todas as hipóteses de cobrança do ITBI em discussão no processo.

Mas esta nova decisão do Supremo é final?

Não é. Haverá novo julgamento da questão para se analisar todas as questões, objeto do processo, e o que for decidido valerá para todos os casos judicializados e para futuras demandas (repercussão geral).

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Agora é aguardar o exame futuro pelo Supremo sobre a constitucionalidade e legalidade da exigência do pagamento de ITBI sobre as cessões de direitos sobre imóveis.

Por isso, sempre repetimos que as pessoas devem buscar o auxílio de um advogado especialista na área do direito em que forem fazer negócio, único apto a bem instrui-los sobre as questões importantes que lhe disserem respeito.

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Roberto Rocha é especialista em direito imobiliário e sócio do FRK Advogados

Direito Imobiliário

Vaga de garagem pode ser penhorada? Pode — mas nem sempre vendida a estranhos

Posted on 12 de outubro de 202211 de outubro de 2026 by Roberto da Silva Rocha

Muitos se perguntam se é possível penhorar e vender judicialmente uma vaga de garagem em condomínio. A dúvida faz sentido, porque aqui se enfrentam dois direitos legítimos: a segurança dos condôminos e o direito do credor de receber.

Quem opta por morar em condomínio busca segurança para si e para a família. Permitir que vagas de garagem sejam vendidas judicialmente a estranhos parece, à primeira vista, uma heresia.

O que decidiu o STJ

O Superior Tribunal de Justiça definiu a questão: se a vaga de garagem pode ser alienada a outro morador, também pode ser penhorada e vendida em hasta pública. Não há mais dúvida, portanto: a vaga de garagem (com matrícula própria) não é bem impenhorável, imune à ação do credor.

E a segurança dos moradores?

A solução de equilíbrio está no Código Civil (artigo 1.331, § 1º): as vagas de garagem não podem ser vendidas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial — regra que prevalece também nas vendas judiciais.

Assim se atendem os dois lados: o credor consegue transformar a vaga em dinheiro — especialmente valioso quando não se encontra outro patrimônio do devedor — e os moradores mantêm o controle sobre quem circula na garagem, já que os interessados na arrematação serão os próprios condôminos.

Quando a convenção permite a venda a estranhos

Sendo a convenção condominial a “lei máxima” do condomínio, se ela autorizar expressamente a alienação de vagas a não moradores, a venda — inclusive a judicial — poderá ser feita a qualquer terceiro, sem restrição.

Em resumo: a vaga de garagem pode ser penhorada e levada a leilão; a arrematação, porém, fica restrita aos condôminos, salvo previsão diversa na convenção. Se você é credor em busca de bens do devedor, ou condômino preocupado com um leilão no seu prédio, vale conferir com um advogado o que diz a convenção — é ela que define o alcance da regra.

Direito Imobiliário

Meu condomínio pode proibir a presença do meu pet?

Posted on 12 de setembro de 202227 de setembro de 2022 by FRK Equipe

Você sabia que, de acordo com levantamento feito pelo IBGE, 62% das casas ou apartamentos do país já têm pelo menos um cachorro ou gato como morador? Essa porcentagem equivale a 40,4 milhões de residências espalhadas por todas as regiões do país.

Mas, afinal, quando se mora em um condomínio, ele pode proibir a presença de pets?

Se você tem um pet, pode ficar feliz com a notícia: o condomínio NÃO pode proibir a presença de seu animalzinho!

Mas quais são os direitos que o tutor de um pet tem para se resguardar quanto a isso?

A Constituição Federal assegura ao cidadão o direito de propriedade. Ao mesmo tempo, sabemos que o direito de uma pessoa vai até o limite do direito da outra. Sendo assim, o condômino pode manter animais em casa ou apartamento, desde que a permanência deles não atrapalhe ou coloque em risco a vida de outros moradores.

Proibir visitantes de entrarem com seus animais pode ser considerado constrangimento ilegal. Ainda, os animais visitantes devem seguir as mesmas regras dos pets que vivem no local.

E quanto ao uso de focinheira? Ele é obrigatório em animais de grande porte ou que apresentem risco às pessoas. Impor seu uso a animais de pequeno porte desrespeita a dignidade do animal, pode ser considerado crueldade e, até mesmo, crime de maus tratos.

Com base no direito legal de “ir e vir”, o condômino ou visitante pode utilizar o elevador com seu animal, mas, é claro, o tutor deve manter o animal em uma guia curta, para que ele não se aproxime de outras pessoas dentro do elevador. Ainda, deve ser permitido o trânsito do animal nas áreas comuns do condomínio, contanto que não represente risco à saúde, sossego e segurança dos demais.

Não se pode obrigar qualquer pessoa a usar escadas com o animal. Isso pode ser considerado constrangimento ilegal.

O condomínio também não pode obrigar o tutor a levar o animal no colo. Isso não seria possível no caso de animais de grande porte, sem falar nos tutores que, por eventuais limitações físicas, não teriam tal possibilidade. Forçar um tutor a isso também poderia configurar constrangimento ilegal.

Casos de ameaças (como, por exemplo, dizer que irá envenenar ou matar o pet) ou proibições ilegais (como, por exemplo, não dar acesso ao elevador) podem ser registrados em boletins de ocorrência, pois a lei qualifica essas condutas como sendo de constrangimento ilegal e ameaça.

Mas é claro que não podemos deixar de mencionar os deveres do tutor, afinal, deve-se manter o respeito e a boa convivência entre os condôminos…

É sempre muito importante manter o respeito e a boa convivência entre os condôminos. Para isso, é relevante mencionar também os deveres do tutor quanto à convivência do seu pet no condomínio. Vamos a eles:

O tutor deve manter o cão próximo ao corpo, utilizando uma guia curta, nas áreas comuns do prédio. É responsabilidade do tutor garantir a segurança de todos.

Cães de porte grande ou que apresentem comportamento agressivo devem utilizar focinheira sempre que estiverem nas áreas comuns do prédio.

Crianças pequenas não devem ser deixadas com cães ou sozinhas nas áreas comuns.

Respeitar o próximo é a chave para a boa convivência. Portanto, se você conhece alguém que tem medo ou não gosta de cachorro, evite que o seu cão tenha contato com a pessoa. No geral, mantenha sempre o seu cão em guia curta, enquanto ele estiver nas áreas comuns do prédio, e não deixe que ele se aproxime de terceiros, a não ser que tenha autorização.

É responsabilidade do tutor limpar todos os dejetos de seu cão nas áreas comuns. Dejetos não apenas podem incomodar outros condôminos, como são potenciais transmissores de doenças.

O tutor deve manter limpas as áreas privadas de sua casa, impedindo o mau cheiro e garantindo a saúde do animal. Não fazer isso pode ser considerado crime de maus tratos.

Latidos intermináveis e barulhos podem tornar a vida de seu vizinho um inferno. É de responsabilidade do tutor que a presença do cachorro não prejudique a vida e o bem-estar dos demais e o bom funcionamento do local. Para resolver esse problema, um especialista em comportamento deve ser chamado e uma conversa com os prejudicados é o primeiro caminho, com o intuito de avisar sobre medidas tomadas para que haja uma mudança.

Ainda sobre os barulhos e ruídos que incomodam, as unhas do cão entram nessa lista de repetições insuportáveis. O sossego deve ser respeitado.

E o que fazer em casos de proibição de animais e problemas com a administração do prédio?

Inicialmente, sempre vale a iniciativa de uma conversa informal, de modo a se assegurar de que vizinhos e síndicos estejam cientes dos direitos do tutor do animal. Eventualmente, a presença de advogado com perfil colaborativo pode fazer diferença. Também existe a possibilidade de contratar os serviços de um mediador.

Se a conversa informal não for suficiente, ações judiciais podem ser necessárias para a solução do conflito.

Por fim, gostaria de destacar que o Superior Tribunal de Justiça, em Brasília, por meio de sua terceira turma, decidiu recentemente que a convenção de condomínio residencial não pode proibir, de forma genérica, a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

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Area de concentração do assunto: Direito Imobiliário; Direito Ambiental;

Palavras-chave: Pet; Animais; Condomínio; Proibição de animais em condomínio; PetFriendly; Maus tratos aos animais;

Direito Imobiliário

Seguro fiança locatícia: a cobertura básica pode não cobrir o que você imagina

Posted on 29 de agosto de 202211 de outubro de 2026 by aimee

Já tratei aqui das garantias locatícias em geral e da nulidade da dupla garantia. Hoje o destaque é o seguro fiança locatícia — e alguns esclarecimentos que podem evitar surpresas caras.

O seguro fiança é uma das garantias previstas na Lei de Locações e, segundo ela, deve abranger a totalidade das obrigações do locatário. A regulamentação do produto, porém, é feita pela SUSEP — o órgão que fiscaliza o mercado de seguros —, que estabeleceu as regras em circular específica (Circular 587/2019).

O ponto de atenção: coberturas básicas e opcionais

Pela regulamentação, o seguro garante ao segurado — o locador — a indenização por prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato pelo locatário, de acordo com as coberturas contratadas e os limites da apólice.

E aqui mora o detalhe: a cobertura básica corresponde, essencialmente, à falta de pagamento do aluguel. Obrigações como pintura do imóvel na devolução, pagamento de IPTU e reparação de danos às instalações enquadram-se nas coberturas opcionais — que precisam ser expressamente contratadas.

Se a cobertura opcional não foi contratada e o inquilino deixar de cumprir essas obrigações, o locador não poderá cobrá-las da seguradora. Por isso, ao negociar o contrato de locação, o locador deve definir desde logo quais coberturas são adequadas à sua situação e ajustá-las com o locatário.

Vigência e devolução do prêmio

O prazo do seguro acompanha o prazo do contrato de locação. Se a locação terminar antes, a seguradora deve restituir proporcionalmente o prêmio a quem pagou — exceto se o término decorrer de evento caracterizado como sinistro.

O que é “sinistro” no seguro fiança

Caracterizam sinistro: a decretação do despejo, o abandono do imóvel e a entrega amigável das chaves. A indenização é calculada com base nos prejuízos do locador até: a data fixada na sentença para desocupação (ou a desocupação, se anterior), no despejo; a retomada da posse, no abandono; ou a data do recibo das chaves, na entrega amigável.

Vale registrar: mesmo sem evento caracterizado como sinistro, nada impede que a seguradora faça pagamentos ao locador quando o inquilino atrasa suas obrigações.

Quem paga o prêmio — e o que fazer se ele não pagar

Quem deve pagar o prêmio do seguro é o locatário. Mas, se ele deixar de pagar, o locador — que é o maior interessado na manutenção da garantia — será notificado pela seguradora e poderá, se lhe convier, assumir o pagamento para evitar a extinção do seguro.

Outra proteção relevante: a seguradora não pode impor prazo máximo para o locador tomar as medidas judiciais que entender cabíveis — essa prerrogativa é dele.

Em resumo: o seguro fiança traz comodidade e solidez, mas o seu alcance é exatamente o que consta da apólice. Na hora de contratar, o auxílio de um advogado da área imobiliária garante que as coberturas correspondam ao que o locador realmente espera da garantia.

Direito Imobiliário

Duas garantias no mesmo contrato de locação? Cuidado: uma delas é nula

Posted on 26 de julho de 202211 de outubro de 2026 by Roberto da Silva Rocha

Você já se deparou com um contrato de locação que estabelece mais de um tipo de garantia? Em outro artigo, tratei das três garantias mais comuns: caução, fiança e seguro fiança. Aqui, o tema é o erro de usá-las em dobro.

Às vezes, para se sentir mais seguro, o locador insere no contrato — sem perceber — mais de uma modalidade de garantia. E, com isso, em vez de solução, cria um problema. Exemplo real: a cláusula de garantia menciona fiança, com os dados do fiador; logo abaixo, outra cláusula diz que a fiança é “garantida” por determinado imóvel, com averbação na matrícula — o que configura, na verdade, uma caução imobiliária.

O detalhe que passou despercebido está na Lei de Locações: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

O que exatamente fica nulo?

Se o contrato traz fiança e caução ao mesmo tempo, cai tudo? A questão gerou controvérsia, mas o Superior Tribunal de Justiça já consolidou a solução: a exigência de dupla garantia não anula ambas — anula-se apenas a que excedeu a previsão legal.

A lógica é preservar ao máximo a vontade das partes, já que a intervenção judicial nos contratos privados deve ser exceção. No exemplo dado, em que as partes claramente quiseram a fiança e acrescentaram indevidamente a caução, nula será a caução imobiliária — e válida permanecerá a fiança.

Como corrigir

Se os contratantes estiverem de acordo, basta um aditivo contratual removendo uma das garantias. Sem consenso, o caminho é o Poder Judiciário, para adequar a garantia aos termos da lei.

Outras nulidades que rondam a locação

A Lei de Locações também considera nulas de pleno direito as cláusulas que buscam driblar seus objetivos — como as que proíbem a prorrogação da locação residencial ou afastam o direito à renovação da locação comercial.

E há a armadilha clássica da fiança: se o fiador é casado e assinou sozinho, sem a anuência do cônjuge, a garantia é totalmente inválida — o locador simplesmente fica sem garantia. Quem pode alegar essa nulidade? Apenas o cônjuge que não assinou (ou seus herdeiros).

Uma situação curiosa que já me trouxeram: o fiador casado declarou-se solteiro no contrato. Nesse caso, a fiança vale — quem age de má-fé não pode se beneficiar da própria torpeza. Mas a eventual execução não alcançará a metade dos bens pertencente ao cônjuge que não anuiu.

Moral da história: em contrato de locação, mais garantia não significa mais segurança. Precaver-se é a palavra de ordem — e isso começa pela redação tecnicamente correta do contrato.

Direito Empresarial,Direito Imobiliário

Renovação forçada da locação comercial

Posted on 30 de maio de 2022 by Roberto da Silva Rocha

O proprietário pode se recusar a renovar o Contrato de Locação Comercial?

O empresário escolhe um lugar físico, loca um imóvel e, a partir dele, inicia suas operações. Contudo, muitos anos depois, com o negócio já próspero, o locador do imóvel se recusa a renovar a locação se não forem atendidas suas pretensões, as quais, aos olhos do inquilino, são oportunistas e não encontram base justa.

Parece-nos uma situação passível de suceder no dia a dia das locações comerciais, não é mesmo?

Mas como fica o inquilino diante dessa situação?

NOÇÕES BÁSICAS SOBRE O PONTO COMERCIAL

De início, o local físico, onde o empresário estabelece seu negócio, é o que denominamos de “ponto comercial”.

O ponto comercial é como se fosse a casa onde a pessoa vai morar, na qual, ao longo de certo tempo, vai se agregando aos elementos que particularizam o local, por exemplo, com decoração e mobília que vão dando suporte ao uso, segundo a personalidade e preferências do morador.

A mesma coisa se dá com o ponto comercial pois, alugado o imóvel, estabelecido física e legalmente o negócio, o empresário vai precisar investir tempo e esforços para difundi-lo.
O ponto comercial, portanto, é o local físico onde o cliente vai encontrar o empresário e aquilo que ele representa no nicho de mercado em que atua.

Nota-se que o ponto comercial é um ativo valioso pertencente ao empresário, sendo por ele desenvolvido, não raras vezes, ao logo de uma vida toda. E, por ser assim, referido ponto é apartado do imóvel em que se situa e sobre ele nenhum direito detém o locador.

REQUISITOS PARA VALIDAR A EXISTÊNCIA DO PONTO COMERCIAL

A questão do ponto comercial está tratada na Lei no 8.245/91 (lei do inquilinato) e, para que exista concretamente, necessita da coexistência de alguns requisitos imprescindíveis, sem os quais não se pode falar em ponto comercial.

E quais são estes requisitos?

Acham-se enunciados no artigo 51 da lei do Inquilinato. O primeiro e talvez mais importante requisito é a existência de contrato de locação escrito do imóvel onde se situa o ponto comercial, ou seja, a lei exige a formalidade da locação.

E qual é o prazo que o contrato de locação deve conter?

Neste quesito, a Lei também é clara: o prazo do contrato de locação comercial tem que ter, no mínimo, 5 (cinco) anos, admitindo-se, contudo, a soma de contratos de locação comercial, com prazo menor, para o cômputo do prazo mínimo estabelecido.

A lei também impõe, para se falar em ponto comercial, que o empresário explore a mesma atividade comercial no imóvel, por pelos menos 3 (três) anos ininterruptamente.

A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO COMERCIAL DE FORMA FORÇADA

Como já é possível perceber, nem sempre aquele que é o dono do ponto comercial é o proprietário do imóvel ao qual ele se acha agregado.

O que fazer se o proprietário do imóvel, ciente da importância do imóvel locado para o empresário, “endurece” as negociações para a renovação da locação, buscando o maior proveito financeira possível?

A Lei do Inquilinato (artigo 51, § 5o), a fim de proteger o empresário e o seu ponto comercial, estabelece a possibilidade da renovação compulsória – sinônimo de renovação forçada – da locação comercial caso o dono do imóvel se recuse a manter o contrato.

Porém, condicionou o exercício da chamada ação renovatória a prazos específicos de, no máximo, 1 (um) ano e, no mínimo, 6 (seis) meses anteriormente ao término do contrato de locação, prazos esses de caráter decadencial, ou seja, se não forem seguidos implicará na perda do direito à renovação.

Não se perca de vista que o empresário, para requerer a renovação judicial da locação deve comprovar que cumpriu com o pagamento dos aluguéis, impostos, taxas e demais ônus que, pelo contrato de locação, lhe foram impostos; além de ofertar as condições para a renovação compulsória e a respectiva garantia, caso esta tenha constado do contrato a ser renovado.

O empresário pode, aproveitando-se da renovatória, propor a troca do índice de reajuste previstos no contrato?

Como é sabido, quase todas as locações trazem o IGPM como índice de reajuste anual dos aluguéis, índice este que, nos últimos tempos, experimentou aumentos significativos e muito superiores a real inflação ocorrida, situação essa que, somada à conjuntura econômica decorrente da pandemia de COVID-19, acabou levando muitos empresários, principalmente os pequenos, a não terem condições para reabrirem suas portas aos clientes.

O índice de reajuste de aluguel previsto no contrato, aceito por ambas as partes, dentro de suas capacidades de contratar, faz lei entre elas sendo, a nosso ver, de cumprimento obrigatório, segundo reza a legislação civil em vigor.

Se há suposto desequilíbrio contratual entre o empresário e o proprietário do imóvel, em razão da elevação do índice de reajuste previsto no contrato, e se eles não conseguirem superar a dificuldade de forma negociada, o empresário inquilino pode propor na oferta que constará da sua ação renovatória, excepcionalmente, a substituição do índice eleito contratualmente por outro.

Restará ao judiciário, sopesadas as alegações das partes e o caso concreto, analisar se houve ou não o desequilíbrio contratual e se há base para eventual acatamento do pedido de substituição do índice de reajuste contratualmente estabelecido por outro, lembrando que entre nós impera o princípio da mínima e excepcional intervenção judicial nos contratos privados.

INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER OUTRO ASPECTO, É OBRIGATÓRIA A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA PELO JUDICIÁRIO?

O direito à renovatória compulsória da locação comercial é um direito assegurado ao empresário e disso não há dúvidas.

Mas lembremos que para que o proprietário do imóvel seja obrigado a renovar o contrato de locação comercial, e assim vingar a renovatória se ele se recusar, o empresário deverá preencher os requisitos legais exigidos e que acima já foram elencados (contrato de locação escrito e com prazo determinado de no mínimo de 5 anos; atuação do empresário no mesmo ramo por no mínimo 3 anos; estar em dia com as obrigações previstas no contrato de locação; e propor a ação renovatória no tempo correto).

Ressalte-se que os requisitos mencionados são cumulativos e o empresário deve cumprir todos eles, sob pena de, não o fazendo, não obter êxito na renovação compulsória.

A renovatória também poderá não ter sucesso se o proprietário pedir o imóvel para uso próprio; para nele realizar obras determinadas pelo poder público; para melhorar o imóvel; ou tiver proposta de melhor aluguel por parte de terceiro.

Contudo, mesmo nessas hipóteses referidas, há regras a serem observadas pelo proprietário! Por exemplo, se ele pede o imóvel para nele estabelecer sua empresa (atividade empresarial), deve demonstrar que a exerce em ramo diverso da exercida pelo inquilino há pelo menos 1 (um) ano.

Igualmente não se acatará a renovatória se o inquilino desejar pagar aluguel menor que o devido, segundo o mercado da região em que se situa e isso pelo simples fato de que não pode pretender enriquecimento à custa de outro.

A renovatória, como a maioria dos processos judiciais, cria apenas uma expectativa de direito em prol daquele que a requereu, já que não há garantia alguma de que será acatada pelo judiciário.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como vimos, a renovação de um contrato de locação comercial pode ser uma tarefa bem mais complexa do que se possa imaginar à primeira vista, de modo que o interessado, seja empresário inquilino, seja o locador, deve se preocupar em buscar o auxílio de um advogado especialista na área de direito imobiliário, único apto a bem instrui-los sobre a matéria.
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Área de concentração do assunto:
Direito Imobiliário Direito Empresarial

Expressões chaves:
Ação renovatória de contrato de Locação Ação renovatória
Renovação forçada
Renovação compulsória
Decadência
Requisitos da Ação renovatória de locação comercial Contrato de locação Comercial
Prazo para pedido de Ação Renovatória
Improcedência da Ação renovatória
Pedido de retomada de imóvel comercial para uso próprio Empresário
Inquilino
Proprietário
Lei do Inquilinato
Lei Federal 8.245/91

Direito Imobiliário

Vizinho barulhento ou infrator: o que o condomínio pode fazer — até expulsão?

Posted on 15 de março de 2021 by Roberto da Silva Rocha

Você se julga um bom vizinho? Sabe que "o direito de um termina quando começa o do outro"? Festas em horários impróprios, barulho anormal, desrespeito reiterado às regras de convivência — as más práticas de vizinhança são fonte inesgotável de conflito, especialmente em condomínios. O que fazer nesses casos?

Primeiro passo: o síndico

Em condomínio, a primeira providência é denunciar as condutas ao síndico, registrando-as em livro próprio. Com base na Convenção Condominial e no Código Civil, o síndico notificará o infrator para que cesse o comportamento inadequado.

Segundo passo: multa

Se a notificação não resolver, o próximo passo é sujeitar o infrator a multa — aplicável tantas vezes quantas forem as infrações cometidas.

O caminho paralelo: mediação

Antes (ou além) das medidas punitivas, é possível buscar o entendimento por meio de um mediador — profissional preparado para aproximar as partes e facilitar o diálogo, apaziguando os ânimos e resolvendo as coisas de maneira menos traumática. Vizinhos continuarão vizinhos depois do conflito; preservar a convivência tem valor.

Se nada resolver: a via judicial

Persistindo o problema, o prejudicado pode acionar a Justiça, apresentando provas dos fatos e dos danos suportados. É possível pedir liminar para que cesse o incômodo, com fixação de multa diária.

A medida extrema: expulsão do condômino

Poucos sabem, mas em situações excepcionais admite-se a exclusão do condômino antissocial. É necessário que a conduta seja grave, com permanente incômodo ao sossego, à saúde ou à segurança dos demais moradores.

O tema é controverso, mas existem decisões judiciais determinando a expulsão, fazendo prevalecer a ideia de que a paz da coletividade condominial supera o direito individual de quem abusa da propriedade. Afinal, é princípio assente que a propriedade não pode ser usufruída de forma abusiva.

Se você enfrenta situação como as narradas — de qualquer um dos lados —, consulte um advogado especializado ou um mediador. Eles saberão poupá-lo de desgastes e sofrimentos que podem ser evitados.