Já tratei aqui das garantias locatícias em geral e da nulidade da dupla garantia. Hoje o destaque é o seguro fiança locatícia — e alguns esclarecimentos que podem evitar surpresas caras.

O seguro fiança é uma das garantias previstas na Lei de Locações e, segundo ela, deve abranger a totalidade das obrigações do locatário. A regulamentação do produto, porém, é feita pela SUSEP — o órgão que fiscaliza o mercado de seguros —, que estabeleceu as regras em circular específica (Circular 587/2019).

O ponto de atenção: coberturas básicas e opcionais

Pela regulamentação, o seguro garante ao segurado — o locador — a indenização por prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato pelo locatário, de acordo com as coberturas contratadas e os limites da apólice.

E aqui mora o detalhe: a cobertura básica corresponde, essencialmente, à falta de pagamento do aluguel. Obrigações como pintura do imóvel na devolução, pagamento de IPTU e reparação de danos às instalações enquadram-se nas coberturas opcionais — que precisam ser expressamente contratadas.

Se a cobertura opcional não foi contratada e o inquilino deixar de cumprir essas obrigações, o locador não poderá cobrá-las da seguradora. Por isso, ao negociar o contrato de locação, o locador deve definir desde logo quais coberturas são adequadas à sua situação e ajustá-las com o locatário.

Vigência e devolução do prêmio

O prazo do seguro acompanha o prazo do contrato de locação. Se a locação terminar antes, a seguradora deve restituir proporcionalmente o prêmio a quem pagou — exceto se o término decorrer de evento caracterizado como sinistro.

O que é “sinistro” no seguro fiança

Caracterizam sinistro: a decretação do despejo, o abandono do imóvel e a entrega amigável das chaves. A indenização é calculada com base nos prejuízos do locador até: a data fixada na sentença para desocupação (ou a desocupação, se anterior), no despejo; a retomada da posse, no abandono; ou a data do recibo das chaves, na entrega amigável.

Vale registrar: mesmo sem evento caracterizado como sinistro, nada impede que a seguradora faça pagamentos ao locador quando o inquilino atrasa suas obrigações.

Quem paga o prêmio — e o que fazer se ele não pagar

Quem deve pagar o prêmio do seguro é o locatário. Mas, se ele deixar de pagar, o locador — que é o maior interessado na manutenção da garantia — será notificado pela seguradora e poderá, se lhe convier, assumir o pagamento para evitar a extinção do seguro.

Outra proteção relevante: a seguradora não pode impor prazo máximo para o locador tomar as medidas judiciais que entender cabíveis — essa prerrogativa é dele.

Em resumo: o seguro fiança traz comodidade e solidez, mas o seu alcance é exatamente o que consta da apólice. Na hora de contratar, o auxílio de um advogado da área imobiliária garante que as coberturas correspondam ao que o locador realmente espera da garantia.