Direito Civil

Evicção na compra e venda de bens: a perda do bem, se um terceiro for declarado verdadeiro dono

Posted on by Henrique G. Vieira Pinto
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Quem compra bem móvel ou imóvel pode vir a perdê-lo, se um terceiro for declarado como o verdadeiro dono.

João compra um bem móvel ou imóvel e, tempos depois, por decisão judicial ou ato administrativo, é compelido a entregá-lo para uma terceira pessoa, alheia ao negócio.

Nessa situação, em que João pagou pelo preço, mas perdeu o bem por desconhecer ser seu dono um terceiro, como ficam seus direitos? João teria algum direito a reivindicar? Se sim, de quem poderia reivindicá-lo? Há prazo para isso?

Quando alguém compra um bem e, posteriormente, descobre-se que o referido bem não pertencia a quem o vendeu, mas a uma terceira pessoa, pode ocorrer a “evicção”.

Em linhas gerais, a evicção se dá quando o comprador (evicto) perde o bem, parcial ou totalmente, diante de reivindicação feita por terceiro, o qual, por decisão judicial ou ato administrativo, é declarado como verdadeiro dono do bem (evictor).

Cumpre ressaltar que a evicção e a aplicação de seus efeitos dependem do preenchimento de alguns requisitos. São eles:

Perda parcial ou total do bem, por decisão judicial ou ato administrativo, que declare outra pessoa, que não o vendedor, como sua verdadeira dona;

O bem perdido deve ter sido adquirido pelo comprador (evicto) de forma onerosa ou, quando de forma gratuita, sob condição onerosa, como ocorre, por exemplo, na doação de terreno imóvel para um fim específico, como o de nele ser construída uma casa;

O direito do terceiro deve ser anterior ao negócio firmado entre vendedor e comprador; e,

O comprador não pode conhecer do litígio, hábil a declarar terceira pessoa como a verdadeira dona do bem. Do contrário, estaríamos diante de contrato aleatório, no qual não se aplicam os efeitos da evicção, presumindo-se ter o comprador assumido o risco pela perda da coisa, inclusive para obter desconto no preço.

A título de exemplo, observados os requisitos especificados, pode ocorrer evicção na:

a) compra de um terreno de quem não tem a posse ou a propriedade do bem;
b) compra de um bem posteriormente penhorado e levado a leilão por dívidas do vendedor;
c) compra de um bem sem saber que um terceiro tinha preferência na sua aquisição;
d) compra de um bem desapropriado para utilidade pública; etc.

Contra a perda do bem não há muito a ser feito pelo comprador (evicto), embora a ele prevaleça a “garantia legal” inerente aos efeitos da evicção.

Nesta toada, a legislação, ao antever a possibilidade de evicção nas relações onerosas de compra e venda de bens, estabeleceu que o comprador (evicto), que perde o bem para terceira pessoa (evictor), pode demandar do vendedor a perda. Cobrando dele: (CC, Art. 450):

Restituição integral do preço pago, aqui abarcado o valor do bem ou parte dele à época em que se operou a evicção;
Indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir ao evictor;
Indenização pelas despesas dos contratos e demais prejuízos resultantes da evicção; e
Ressarcimento das despesas processuais com custas e honorários de advogado.

Na perda parcial do bem, o comprador (evicto) pode pedir a rescisão do contrato e a indenização pelos prejuízos. Não tratando-se de perda significativa e diante do interesse em continuar com o bem, pode requerer apenas indenização proporcional ao preço da parte perdida.

Se houver a perda do objeto por culpa do comprador (evicto) ou fato alheio à sua vontade (força maior ou caso fortuito, a exemplo de furto, roubo ou perecimento da coisa), não será permitida a demanda contra o vendedor.

Com relação ao prazo para que o comprador (evicto) possa exercer o seu direito de demandar pelo recebimento das garantias legais da evicção em face do vendedor, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ser o prazo de 3 (três) anos, tendo em vista sua natureza indenizatória.

Finalmente, diferentemente do vício redibitório, que consiste em um defeito oculto existente no próprio bem objeto do negócio, na evicção o defeito é formal, inerente à titularidade do direito sobre o bem.

Como se nota, embora o assunto tenha sido abordado em linguagem simples, acessível e didática, não se trata de algo fácil de se compreender ou lidar. Portanto, seja na hora de realizar a compra e venda de bens (momento ideal para se analisar a fundo a respectiva documentação) ou estando diante de aparente “evicção”, é importante procurar um advogado experiente em Direito Civil e contratos, para orientação profissional.

 

Direito Empresarial

Contrato de Trespasse Empresarial parte 3

Posted on by Henrique G. Vieira Pinto
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Parte 3: Contrato de Trespasse e os Direitos do comprador à proteção contra a concorrência desleal e à manutenção dos contratos firmados pelo vendedor com terceiros

Quanto ao tema “Contrato de Trespasse Empresarial”, no primeiro artigo abordamos os conceitos e objeto do contrato e, no segundo, as obrigações que por meio dele se sucedem. Neste terceiro e último artigo, trataremos de um direito fundamental que assiste ao comprador e de algumas implicações que o Contrato de Trespasse Empresarial pode ensejar a outras relações mantidas com terceiros.

IMPLICAÇÕES DO CONTRATO DE TRESPASSE EMPRESARIAL NOS CONTRATOS QUE ERAM MANTIDOS PELO VENDEDOR E QUE SEJAM ESSENCIAIS À EXPLORAÇÃO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Pois bem, a compra e venda ou cessão do estabelecimento empresarial além de não deixar de fora as obrigações a ele vinculadas, também assim não deixa as relações contratuais, excetuadas aquelas de caráter pessoal, que antes envolviam o empresário vendedor e que continuam a vigorar mesmo após o negócio, por serem essenciais à exploração do estabelecimento.

E é assim porque o Contrato de Trespasse Empresarial tem por escopo primordial a transferência do estabelecimento empresarial de modo a que o comprador possa dele se utilizar livremente, igual como vinha fazendo o vendedor/cedente.

Todavia, os terceiros afetados pela transferência do estabelecimento empresarial podem, por justa causa (exemplo de justa causa: gravame, o desequilíbrio ou alteração da base do contrato, advindos da transmissão do estabelecimento), rescindirem os respectivos contratos, no prazo de noventa (90) dias contados da publicação de edital da transferência em imprensa oficial.

QUANDO DA TRANSFERÊNCIA, COMO FICA O CONTRATO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL ONDE SE SITUA O ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL?

Ressalta-se, neste ponto, que prevalece na jurisprudência que o contrato de locação do imóvel no qual se situa o estabelecimento empresarial é de caráter pessoal, ou seja, inerente a pessoa dos contratantes e não ao objeto em si.

Dessa forma, aplica-se a norma específica da Lei do Inquilinato (Art. 13), que impõe obrigatoriedade na obtenção de anuência prévia do locador quanto à alteração do locatário, sob pena de constituir ao locador o direito de denunciar o contrato de locação.

E OS DIREITOS CREDITÍCIOS, COMO FICAM QUANDO DA TRANSFERÊNCIA DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL?

Quando o comprador assume a posição do vendedor/cedente nos contratos antes firmados por este e que tenha sido adimplido apenas por uma das partes, podemos falar em duas hipóteses: a primeira, estudada no artigo anterior, que trata da sucessão das dívidas; e a segunda que trata dos direitos creditícios, esta que passa a ser objeto de análise:

Com efeito, não havendo pelas partes disposição em contrário, os direitos creditícios são cedidos juntamente com o estabelecimento empresarial (CC., Art. 1.149).

Nesses casos, os terceiros, que deviam ao empresário vendedor/cedente, assumem a obrigação de não mais pagarem a este, mas, sim, de pagarem ao comprador e atual titular do estabelecimento empresarial.

Contudo, assim como ocorre em situação inversa, é necessário que seja atendida a cautela fundamental de se atribuir publicidade à transferência do estabelecimento, o que se dá por meio da publicação do respectivo edital em imprensa oficial.

Não havendo referida publicação, caso o devedor pague a dívida ao vendedor/cedente, referido pagamento poderá ser reputado como válido e o comprador deverá cobrar por isso somente em face do vendedor/cedente.

DIREITO FUNDAMENTAL PARA A UTILIZAÇÃO REGULAR DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL PELO COMPRADOR

Ademais, passemos a falar de um direito que assiste ao comprador e que não pode ser deixado de lado nesse tipo de contrato:

A PROIBIÇÃO À CONCORRÊNCIA PELO VENDEDOR/CEDENTE

O comprador do estabelecimento empresarial tem a seu favor proteção legal, que visa a inibir a concorrência desleal por parte do vendedor/cedente.

Deveras, é implícito nos Contratos de Trespasse Empresarial que o vendedor/cedente não poderá se estabelecer em mesma praça e ramo de atividade em lapso temporal de cinco (5) anos subsequentes à transferência, salvo se estiver expressamente autorizado pelo comprador (CC., artigo 1.147).

E é assim porque em qualquer contrato se presume a boa-fé dos contratantes!

Ora, não se espera que aquele que acaba de ceder o estabelecimento empresarial venha a se instalar logo em seguida no mesmo ramo do comprador, a poucos metros de seu antigo estabelecimento.

Caso isso ocorra, o Contrato de Trespasse Empresarial não surtirá os seus efeitos esperados, principalmente quando se trata de estabelecimento de venda direta ao consumidor, pois a freguesia do estabelecimento deixará de lhe acompanhar e passará ao antigo titular do estabelecimento, gerando um estado menos vantajoso ao comprador.

Em outras palavras, não haveria, efetivamente, a venda/cessão do estabelecimento empresarial, porquanto não lhe acompanharia o fundo de comércio-aviamento, o qual, como visto no primeiro artigo, é objeto principal desse tipo de negócio.

Não obstante a previsão legal, as partes podem convencionar cláusulas de interdição de concorrência, que poderá conter limitação geográfica, lapso temporal, perdas e danos, previsão de multa para a hipótese etc., tudo conforme melhor lhes convier para concretizarem o negócio.

Para finalizar, oportuno ressaltar que A PROIBIÇÃO À CONCORRÊNCIA PELO VENDEDOR/CEDENTE se trata de obrigação de não fazer e, portanto, deduzido pedido judicialmente pelo comprador, pode ser imposta multa diária de caráter inibitório (astreinte) enquanto perdurar a situação de violação.

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Áreas do Direito:
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