Direito Civil

Evicção na compra e venda de bens: a perda do bem, se um terceiro for declarado verdadeiro dono

Posted on by Henrique G. Vieira Pinto
eviccao-compra-e-venda-imovel

Quem compra bem móvel ou imóvel pode vir a perdê-lo, se um terceiro for declarado como o verdadeiro dono.

João compra um bem móvel ou imóvel e, tempos depois, por decisão judicial ou ato administrativo, é compelido a entregá-lo para uma terceira pessoa, alheia ao negócio.

Nessa situação, em que João pagou pelo preço, mas perdeu o bem por desconhecer ser seu dono um terceiro, como ficam seus direitos? João teria algum direito a reivindicar? Se sim, de quem poderia reivindicá-lo? Há prazo para isso?

Quando alguém compra um bem e, posteriormente, descobre-se que o referido bem não pertencia a quem o vendeu, mas a uma terceira pessoa, pode ocorrer a “evicção”.

Em linhas gerais, a evicção se dá quando o comprador (evicto) perde o bem, parcial ou totalmente, diante de reivindicação feita por terceiro, o qual, por decisão judicial ou ato administrativo, é declarado como verdadeiro dono do bem (evictor).

Cumpre ressaltar que a evicção e a aplicação de seus efeitos dependem do preenchimento de alguns requisitos. São eles:

Perda parcial ou total do bem, por decisão judicial ou ato administrativo, que declare outra pessoa, que não o vendedor, como sua verdadeira dona;

O bem perdido deve ter sido adquirido pelo comprador (evicto) de forma onerosa ou, quando de forma gratuita, sob condição onerosa, como ocorre, por exemplo, na doação de terreno imóvel para um fim específico, como o de nele ser construída uma casa;

O direito do terceiro deve ser anterior ao negócio firmado entre vendedor e comprador; e,

O comprador não pode conhecer do litígio, hábil a declarar terceira pessoa como a verdadeira dona do bem. Do contrário, estaríamos diante de contrato aleatório, no qual não se aplicam os efeitos da evicção, presumindo-se ter o comprador assumido o risco pela perda da coisa, inclusive para obter desconto no preço.

A título de exemplo, observados os requisitos especificados, pode ocorrer evicção na:

a) compra de um terreno de quem não tem a posse ou a propriedade do bem;
b) compra de um bem posteriormente penhorado e levado a leilão por dívidas do vendedor;
c) compra de um bem sem saber que um terceiro tinha preferência na sua aquisição;
d) compra de um bem desapropriado para utilidade pública; etc.

Contra a perda do bem não há muito a ser feito pelo comprador (evicto), embora a ele prevaleça a “garantia legal” inerente aos efeitos da evicção.

Nesta toada, a legislação, ao antever a possibilidade de evicção nas relações onerosas de compra e venda de bens, estabeleceu que o comprador (evicto), que perde o bem para terceira pessoa (evictor), pode demandar do vendedor a perda. Cobrando dele: (CC, Art. 450):

Restituição integral do preço pago, aqui abarcado o valor do bem ou parte dele à época em que se operou a evicção;
Indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir ao evictor;
Indenização pelas despesas dos contratos e demais prejuízos resultantes da evicção; e
Ressarcimento das despesas processuais com custas e honorários de advogado.

Na perda parcial do bem, o comprador (evicto) pode pedir a rescisão do contrato e a indenização pelos prejuízos. Não tratando-se de perda significativa e diante do interesse em continuar com o bem, pode requerer apenas indenização proporcional ao preço da parte perdida.

Se houver a perda do objeto por culpa do comprador (evicto) ou fato alheio à sua vontade (força maior ou caso fortuito, a exemplo de furto, roubo ou perecimento da coisa), não será permitida a demanda contra o vendedor.

Com relação ao prazo para que o comprador (evicto) possa exercer o seu direito de demandar pelo recebimento das garantias legais da evicção em face do vendedor, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ser o prazo de 3 (três) anos, tendo em vista sua natureza indenizatória.

Finalmente, diferentemente do vício redibitório, que consiste em um defeito oculto existente no próprio bem objeto do negócio, na evicção o defeito é formal, inerente à titularidade do direito sobre o bem.

Como se nota, embora o assunto tenha sido abordado em linguagem simples, acessível e didática, não se trata de algo fácil de se compreender ou lidar. Portanto, seja na hora de realizar a compra e venda de bens (momento ideal para se analisar a fundo a respectiva documentação) ou estando diante de aparente “evicção”, é importante procurar um advogado experiente em Direito Civil e contratos, para orientação profissional.

 

Direito Civil

Multa judicial, um meio para forçar o cumprimento de decisões

Posted on by FRK Equipe
Imagem para multa judicial

A par do ruído provocado por recente decisão proferida no Supremo Tribunal Federal (STF), estabelecendo multa judicial em face de um deputado federal, que se recusava a cumprir determinação judicial de usar tornozeleira eletrônica, façamos através deste artigo algumas considerações acerca do tema.

O que vem a ser essa multa judicial? Qual sua natureza e para o quê ela serve?

Multa é um mecanismo eficaz para criar uma situação que force o devedor a cumprir uma obrigação, de fazer ou não fazer, imposta por decisão judicial, podendo ela ser aplicada a qualquer momento pelo Juiz, de ofício ou por requerimento do interessado.

Compete ao Juiz, quando estabelece a multa, observar alguns requisitos (no caso, da razoabilidade e da proporcionalidade), definindo, inclusive, prazo para que o devedor cumpra, voluntariamente, a obrigação.

Como a multa é uma medida coercitiva, que visa impor uma pressão psicológica extra ao devedor, a fim de forçá-lo a cumprir uma determinada obrigação, há muito tempo os Tribunais vêm decidindo que o valor dela não está vinculado ao valor de eventual obrigação principal, podendo superá-lo. E assim também ocorre porque a multa judicial não possui natureza compensatória. Ela não se equipara, por exemplo, à multa convencional estabelecida pelas partes em contrato.

Fixada a multa ela pode ser modificada ou excluída?

O Juiz pode modificar o valor e a periodicidade da multa a qualquer momento, reduzindo-os ou aumentando-os, dependendo das circunstâncias do caso concreto. Porém, essas modificações somente se aplicarão à multa futura, vincenda, não atingindo a multa passada, já consolidada segundo a situação da época em que ela se formou, salvo nulidade decorrente da não observância de algum dos seus requisitos.

O devedor pode alegar justa causa para não cumprir a obrigação?

Se houver algum evento alheio à vontade do devedor, que o impossibilite ou o impeça de cumprir a obrigação, a hipótese, entende-se, gera o afastamento da multa judicial, ao menos enquanto durar o evento impedidor, pois não seria correto o juiz manter ou impor multa judicial contra quem está impossibilitado de cumprir a obrigação.

Nesse caso, a multa perde sua natureza de forçar o devedor a cumprir com a obrigação, transformando-se em valor pecuniário punitivo, incompatível com a sua finalidade.

Quem é o titular do crédito, oriundo da multa judicial?

O credor da multa é aquela pessoa que pede ao Juiz o cumprimento da obrigação, normalmente chamado no processo de exequente.

Considerando-se o caráter coercitivo da multa, o juiz deve fixá-la em valor que efetivamente force o devedor a cumprir com sua obrigação, dentro do prazo que lhe for concedido.

De outro lado, entretanto, é dever do juiz prevenir situações que possam levar ao enriquecimento sem causa do credor e que tornem a multa excessiva.

Como a multa judicial tem natureza pecuniária, ela é cobrada através de procedimento próprio, de cumprimento de sentença (título judicial) por quantia certa, procedimento este que, como o próprio nome indica, serve para implementar o que foi deliberado no processo que a originou.

E como deve se fazer o cumprimento de sentença?

A Súmula 410 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que “a prévia intimação pessoal do devedor constitui condição necessária para a cobrança de multa judicial pelo descumprimento de obrigação de fazer ou não fazer” (grifo nosso).

Então a incidência da multa está condicionada a necessária e prévia intimação pessoal do devedor da obrigação, a quem se destina a decisão judicial cominatória de multa.

No Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, há diversos julgados observando o teor da Súmula 410 do STJ, no sentido de que a publicação pela Impressa Oficial de decisão fixando multa diária, na pessoa do advogado da parte, bem como o encaminhamento de e-mail e/ou ligação telefônica, não suprem a necessidade de intimação pessoal do devedor.

Ora, o advogado que representa a parte não é o responsável pelo cumprimento de obrigações impostas ao seu cliente por decisão judicial, de modo que não faz o menor sentido este último não ser intimado pessoalmente para cumprir com sua obrigação.

Parece-nos, assim sendo, que qualquer execução de sentença que seja feita sem essa intimação pessoal do devedor, poderá importar na inexistência e consequente inexigibilidade da multa.

Se gostou do artigo, compartilhe-o e não deixe de acessar nossas mídias sociais, repletas de conteúdos que podem ser do seu interesse.

Área do direito:
Direito Civil
Direito Processual Civil
Direito de vizinhança
Execução da obrigação de fazer

 

Pular para o conteúdo