Direito Imobiliário

Vaga de garagem pode ser penhorada? Pode — mas nem sempre vendida a estranhos

Posted on by Roberto da Silva Rocha
Vaga na garagem

Muitos se perguntam se é possível penhorar e vender judicialmente uma vaga de garagem em condomínio. A dúvida faz sentido, porque aqui se enfrentam dois direitos legítimos: a segurança dos condôminos e o direito do credor de receber.

Quem opta por morar em condomínio busca segurança para si e para a família. Permitir que vagas de garagem sejam vendidas judicialmente a estranhos parece, à primeira vista, uma heresia.

O que decidiu o STJ

O Superior Tribunal de Justiça definiu a questão: se a vaga de garagem pode ser alienada a outro morador, também pode ser penhorada e vendida em hasta pública. Não há mais dúvida, portanto: a vaga de garagem (com matrícula própria) não é bem impenhorável, imune à ação do credor.

E a segurança dos moradores?

A solução de equilíbrio está no Código Civil (artigo 1.331, § 1º): as vagas de garagem não podem ser vendidas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial — regra que prevalece também nas vendas judiciais.

Assim se atendem os dois lados: o credor consegue transformar a vaga em dinheiro — especialmente valioso quando não se encontra outro patrimônio do devedor — e os moradores mantêm o controle sobre quem circula na garagem, já que os interessados na arrematação serão os próprios condôminos.

Quando a convenção permite a venda a estranhos

Sendo a convenção condominial a “lei máxima” do condomínio, se ela autorizar expressamente a alienação de vagas a não moradores, a venda — inclusive a judicial — poderá ser feita a qualquer terceiro, sem restrição.

Em resumo: a vaga de garagem pode ser penhorada e levada a leilão; a arrematação, porém, fica restrita aos condôminos, salvo previsão diversa na convenção. Se você é credor em busca de bens do devedor, ou condômino preocupado com um leilão no seu prédio, vale conferir com um advogado o que diz a convenção — é ela que define o alcance da regra.

Direito Civil

Pai endividado doou o imóvel aos filhos. O credor pode penhorar o bem?

Posted on by FRK Equipe
penhora de bens de família

Pensemos numa hipótese específica: um pai endividado doa seu único imóvel — a casa onde mora com os filhos — para eles. O credor pode questionar essa doação e pedir a penhora do bem para liquidar a dívida?

Antes de responder, vale distinguir dois tipos de devedor: o que vive endividado sem qualquer responsabilidade para com seus credores, e o que, embora responsável, perdeu a capacidade de pagar por circunstâncias da vida — desemprego, doença, falta de educação financeira. O pai do nosso exemplo é do segundo tipo.

O pedido do credor

Diante do não pagamento, o credor pode mover a cobrança judicial e buscar bens penhoráveis. Ao descobrir que o devedor doou seu único imóvel aos filhos — depois de a dívida existir —, é comum que peça a penhora sob o argumento de fraude. E, na prática, muitos juízes acatam esse pedido.

O que fazer, então, em favor do pai ou dos filhos?

Os requisitos da fraude — todos eles

O reconhecimento da fraude exige a comprovação, pelo credor, de três requisitos:

  1. O crédito deve ser anterior à doação;
  2. Os filhos (donatários) devem saber que, com a doação, o pai perderia a capacidade de pagar;
  3. A doação deve ter sido feita em prejuízo do credor — o que se revela pela alteração da finalidade de uso do bem ou pelo desvio de proveito econômico.

No nosso exemplo, os dois primeiros requisitos estão presentes. Mas o terceiro, não: o imóvel que servia de moradia da família continuou sendo a moradia da família — não houve mudança de finalidade. E não há desvio de proveito econômico, porque a doação é ato gratuito.

Sem a presença de todos os requisitos, não se caracteriza a fraude — e tanto o devedor quanto os filhos podem se opor à penhora.

A camada extra de proteção: o bem de família

Soma-se a isso a proteção legal da impenhorabilidade do imóvel que serve de moradia à família. Caberá ao juiz, ouvidas as partes, ponderar entre a proteção do bem de família e os direitos do credor — e a destinação residencial contínua pesa fortemente contra a penhora.

Outras peculiaridades reforçam a defesa, como a menoridade dos filhos donatários — circunstância comum que afasta a interpretação de manobra fraudulenta.

E quando só um dos pais contraiu a dívida?

Há precedentes do Superior Tribunal de Justiça estendendo a impenhorabilidade da meação do cônjuge que não participou da dívida à totalidade do bem. Se o marido contraiu a dívida sem reverter o valor em benefício do lar, e o casal doou o imóvel aos filhos, não há fraude ao menos quanto à metade que pertencia à esposa — e a proteção, tratando-se de moradia da família, alcança o bem inteiro.

Se você é devedor nessa situação — ou conhece quem seja —, não presuma que a penhora é inevitável: os requisitos da fraude são rigorosos, e a defesa técnica bem construída faz diferença.

Direito Civil

Multa diária (astreintes): a ferramenta que força o cumprimento de decisões judiciais

Posted on by FRK Equipe
Imagem para multa judicial

Ganhar um processo nem sempre significa ver a decisão cumprida. Quando a Justiça impõe a alguém uma obrigação de fazer ou de não fazer — reformar o que danificou, parar de incomodar o vizinho, entregar um documento —, é comum o devedor simplesmente ignorar a ordem. Para esses casos existe a multa coercitiva, também conhecida como astreintes.

Para que serve a multa

A multa é um mecanismo de pressão: cria uma situação em que descumprir a decisão custa caro, forçando o devedor a obedecer. Pode ser aplicada pelo juiz a qualquer momento, de ofício ou a pedido do interessado, sempre com prazo para o cumprimento voluntário da obrigação.

Um ponto que surpreende muita gente: como a multa não tem natureza compensatória — ela não indeniza, ela pressiona —, os tribunais entendem que seu valor não está limitado ao valor da obrigação principal, podendo superá-lo. Ela não se confunde com a multa contratual combinada entre as partes.

A multa pode ser alterada depois de fixada?

Sim. O juiz pode modificar o valor e a periodicidade a qualquer momento, para mais ou para menos, conforme as circunstâncias. Mas as alterações valem apenas para o futuro: a multa já consolidada permanece devida, salvo nulidade na sua fixação.

Há um equilíbrio delicado nesse tema: o valor precisa ser alto o bastante para realmente pressionar o devedor — mas o juiz também deve evitar que a multa se transforme em fonte de enriquecimento sem causa do credor.

E se o devedor não puder cumprir?

Se um evento alheio à vontade do devedor o impossibilita de cumprir a obrigação, entende-se que a multa deve ser afastada enquanto durar o impedimento. Do contrário, ela perderia sua função coercitiva e viraria mera punição em dinheiro — algo incompatível com sua finalidade.

O detalhe que derruba muitas cobranças: a intimação pessoal

O crédito da multa pertence a quem pediu o cumprimento da obrigação (o exequente) e é cobrado pelo procedimento de cumprimento de sentença. Mas atenção à Súmula 410 do Superior Tribunal de Justiça:

“A prévia intimação pessoal do devedor constitui condição necessária para a cobrança de multa pelo descumprimento de obrigação de fazer ou não fazer.”

Ou seja: a multa só começa a correr depois que o próprio devedor — e não apenas seu advogado — é intimado pessoalmente da decisão. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem reiteradamente decidido que a publicação na Imprensa Oficial em nome do advogado, e-mails ou ligações telefônicas não suprem a intimação pessoal.

Faz sentido: o advogado não é o responsável por cumprir a obrigação imposta ao cliente. Uma execução de multa sem essa intimação pessoal pode resultar na sua completa inexigibilidade — por isso, tanto para cobrar quanto para se defender, o acompanhamento técnico desse procedimento é decisivo.

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