Você se julga um bom vizinho? Sabe que “o direito de um termina quando começa o do outro”? Tais indagações fazem mais sentido em época de pandemia, na qual as boas – ou más – práticas de vizinhança ganham projeção.

A mídia televisiva exibe com frequência casos de pessoas que insistem em descumprir regras sanitárias, patrocinando festas, churrascos, não usando máscaras. Sem falar naquelas que criam problemas aos vizinhos por produzirem barulho anormal no interior de suas residências…

O que fazer nesses casos?

Tratando-se de condomínio, a primeira providência a tomar é denunciar as condutas do vizinho ao síndico, registrando-as em livro próprio, a fim de que o mesmo, com base na Convenção Condominial e no Código Civil, notifique o vizinho infrator para que cessem as condutas inadequadas.

Caso tal medida não resolva, o próximo passo pode ser sujeitar o infrator a multa, tantas vezes quantas forem as infrações que cometer.

É possível, também, buscar o entendimento com o infrator por meio de um mediador, pessoa preparada para aproximar as partes, facilitar o diálogo entre elas, visando a apaziguar os ânimos e resolver as coisas de maneira menos traumática.

Mas e se, mesmo após isso tudo, o problema persistir?

Neste caso, sem prejuízo das medidas de competência do condomínio, o prejudicado poderá acionar a justiça. Na ação judicial, deverá apresentar provas dos fatos ocorridos e dos danos por ele suportados, podendo pedir uma liminar para que cesse o incômodo, com fixação de multa diária.

Como medida excepcional, é possível a expulsão do condômino infrator, observando-se, neste quesito, que é necessário que a conduta se revista de gravidade, com permanente incômodo ao sossego, saúde ou segurança dos demais moradores.

Embora o tema seja controverso, existem decisões judiciais sujeitando esse tipo de infrator à expulsão, fazendo prevalecer a ideia de que a paz na coletividade condominial e o direito de propriedade dos demais condôminos supera o direito individual de um, até porque é sabido que a propriedade não deve ser usufruída de forma abusiva.

Enfim, se você enfrenta situação como a narrada, não deixe de consultar advogado especializado, ou mesmo um mediador, que certamente, terão condições de auxiliá-lo, poupando-o de desgastes e sofrimento que bem podem ser evitados.

Você compra um imóvel para lhe servir de moradia ou como fonte de renda, mas vê nele defeitos que o desvalorizam ou até mesmo o tornam inabitável. Situação essa um tanto que revoltante, não é mesmo? Porém, é mais comum do que possamos imaginar quando tratamos da compra de imóvel adquirido de construtora.

Embora com menos frequência, tais problemas acontecem mesmo quando o comprador tenha tomado todas as cautelas que dele se esperam, como a de fechar negócio com construtora de reputação sólida e de vistoriar o imóvel na companhia de profissional habilitado.

Nessa hipótese, a compra direta de imóvel de construtora estabelece uma relação de consumo, a ser dirimida pelo Código de Defesa do Consumidor. Nesse código, existe uma distinção entre “vícios aparentes” e “vícios ocultos”.

São considerados vícios aparentes os facilmente perceptíveis, como as rachaduras, acabamento mal feito, piso do banheiro desnivelado, metragem menor, etc…

Já os vícios ocultos são aqueles que apenas se notam após algum tempo de uso do imóvel, tal como os problemas de elétrica, hidráulica, vazamentos, entre outros.

Verificado vício no imóvel, o comprador deve solicitar o seu reparo junto à construtora. E deve fazê-lo por escrito e dentro do prazo de noventa dias – contados da entrega das chaves no caso de vício aparente, ou contados do momento em que se teve conhecimento do problema, no caso de vício oculto. Em ambos os casos, a inércia do comprador enseja a perda de seu direito de reclamar pela reparação.

Feita a solicitação de reparo, a construtora terá de fazê-lo no prazo de trinta dias, ou no prazo que foi, manifesta e expressamente, aceito pelo comprador para tanto, jamais podendo ser superior a cento e oitenta dias. Ultrapassado o prazo sem que o reparo tenha sido concluído, o comprador poderá, alternativamente e à sua livre escolha, exigir: (a) a substituição do imóvel por outro em perfeitas condições; (b) a restituição da quantia paga, corrigida monetariamente, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, ou (c) o abatimento proporcional do preço.

Se a extensão do vício comprometer o imóvel, diminuindo-lhe o valor ou até mesmo tornando-o inabitável, notadamente por não oferecer a segurança que dele se espera, o comprador poderá, de plano, exigir da construtora qualquer das hipóteses antes referidas.

Agora, suponhamos que estejamos falando de um empreendimento predial, no qual foram encontrados inúmeros vícios nas unidades individuais e áreas comuns. Qual seria a melhor solução?

A melhor solução pode ser encontrada pelo próprio condomínio e a construtora, por meio da mediação. Imaginemos o seguinte exemplo: o condomínio, representado pelo síndico, faz o levantamento de todos os problemas existentes no prédio e convida a construtora para um esforço de negociação, a ser conduzido por um mediador. O mediador é um profissional capacitado para intermediar, de forma produtiva, a comunicação entre as partes de um conflito.

No exemplo dado, o acordo é bom para o condomínio porque acabam se resolvendo, de uma só vez, todos os problemas. Por outro lado, também é bom para a construtora, porque ela evita responder a eventual processo judicial e ainda pode negociar prazos novos e distintos para sanar vícios de várias naturezas.

Seja como for, caso você tenha – ou venha a ter – problemas desta ordem, procure advogado de sua confiança, que tenha experiência nas áreas do direito imobiliário e do consumidor. Há também aqueles que, além do conhecimento jurídico, aplicam técnicas de mediação, trazendo aos clientes grande ganho de tempo e economia de recursos para solução dos problemas.

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Em meu artigo anterior, dado o recente falecimento de Doca Street (assassino da icônica Ângela Diniz, em dez/1976), tratei do feminicídio. Aproveitei para sustentar a importância de o sistema jurídico prever penas mais graves para crimes lastreados em diferença de gênero. Contudo, matar alguém é forma extrema de violência. Outras formas há, e mais disseminadas, tendo por alvo a mulher em decorrência de gênero.

Mas é engano pensar que a violência à qual me refiro tem sempre como responsável alguém do gênero oposto… Na área de família, na qual atuo, é possível mencionar muitos episódios em que a violência “de gênero” é praticada por outra mulher. Não é difícil compreender isto: o comportamento das pessoas é regido por sua visão de mundo, e culturas machistas geram condutas machistas, não importando se você é mulher ou homem.

A cultura nos atravessa de tal modo que, salvo quando contrastada com outra (por exemplo: quando viajamos para outro país com padrões distintos dos nossos), não nos damos conta do quanto nos afeta. Quando digo à minha esposa que vou “ajudá-la na arrumação da casa”, talvez esteja assumindo a premissa de que “arrumar a casa” seja obrigação “dela”, e não de ambos. Ora, há bastante tempo as mulheres disputam o mercado de trabalho com os homens. Se antes era possível vê-las como responsáveis exclusivas pela dinâmica da casa e da família, atualmente essa ideia não se sustenta. Até que ponto isso mudou na mente das pessoas (esqueça o discurso que possam ter; atenha-se ao comportamento)?…

Mas o machismo vai além, mostrando-se presente na patente desvalorização da força de trabalho feminina, que serve como prova de que, embora a lei seja importante ferramenta de combate a esse tipo de discriminação, na prática ela acaba tendo parte de seus efeitos driblados pela cultura estabelecida.

A luta da mulher pela conquista de espaço é muitas vezes usada como argumento contra ela própria: “Você não pediu por isso? Agora, aguente o fardo!” Na verdade, argumento grosseiro, na medida em que oculta a ideia de que, se a mulher passa a ocupar maior espaço no mercado de trabalho, cabe ao homem assumir parcela do fardo anteriormente reservado a ela, qual seja, os afazeres com a casa e os filhos. A luta pela igualdade produz necessariamente uma via de mão dupla, mesmo que seja protagonizada por um dos lados.

Nas disputas de família, pode ocorrer que temas envolvendo partilha de bens, guarda de filhos ou alimentos sejam tratados de forma enviesada, comprometendo o alcance de um possível equilíbrio de interesses. Zelar pela família é dever de todos, e, num cenário de conflito, você precisa se cercar de profissionais que tenham essa consciência.

Seja contratando advogado, seja um mediador, caberá a ele atuar como catalisador de uma comunicação saudável entre os envolvidos, atento a um senso de justiça, que apenas pode existir numa perspectiva igualitária.

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O nome é um direito da personalidade. Inerente à dignidade da pessoa humana, é composto de “prenome” (ex.: João) e “sobrenome” (ex.: “da Silva”). Em regra, o prenome é designado por livre escolha dos pais e identifica seu titular entre conhecidos; a mesma liberdade já não existe em relação à escolha do sobrenome, que deve acompanhar o dos pais, pois tem a finalidade de indicar a origem familiar da pessoa.

Como sugerem diversos estudos da Psicologia, palavras trazem à memória imagens que podem influenciar a percepção, mudando até mesmo a forma como as pessoas se relacionam umas com as outras. Nesse caso, os nomes acabam se tornando um estereótipo ao qual buscamos inconscientemente nos adaptar, podendo influenciar nosso comportamento. Daí que muitas pessoas acabam por não se sentirem, em sua essência, representadas pelo nome que titularizam.

Tentando dar solução a isso, o artigo 56 da Lei de Registros Públicos faculta ao interessado em mudar de nome a possibilidade de fazê-lo durante o primeiro ano após atingir a maioridade civil (entre 18 e 19 anos de idade), desde que não prejudique o sobrenome recebido dos pais. Trata-se de uma relativização do princípio da imutabilidade, que rege os registros civis.

Nessa hipótese, a mudança do nome pode ser pedida pelo próprio interessado ao Cartório de Registro Civil onde houve o assento de seu nascimento. Sendo indeferido o pedido, e tendo o interessado manifestado seu inconformismo, o Cartório encaminhará o caso ao Juiz Corregedor Permanente, que deliberará a respeito, após manifestação do Ministério Público. Se a decisão for favorável, averbar-se-á a mudança do nome no assento de nascimento e, se desfavorável, o interessado ainda poderá veicular sua pretensão por meio de uma ação judicial (o procedimento até então descrito possui natureza administrativa).

Caso ultrapassado o período de um ano após a maioridade civil, a mudança de nome ainda é possível, mas não mais pela via administrativa, passando a depender do ajuizamento de processo judicial. Nessa hipótese, por conta do princípio da segurança social, a alteração do nome dependerá da existência de um “justo motivo”, e, mesmo assim, apenas poderá ser autorizada pelo juiz se não trouxer risco ou prejuízo a direito de terceiros, o que deve ser demonstrado no processo.

Mas o que seria considerado “justo motivo”, a autorizar a alteração do nome? A resposta a essa pergunta, pelo seu inequívoco grau de subjetividade, mostra a relevância da atuação do poder judiciário no tema, o que tem ocorrido até de forma inovadora.

Recente decisão do Supremo Tribunal Federal, por exemplo, reconheceu o direito da pessoa transgênero de alterar o prenome e gênero diretamente no Cartório de Registro Civil, independentemente de cirurgia de redesignação sexual ou da realização de tratamentos hormonais.

Isso levou o Conselho Nacional de Justiça a baixar o Provimento nº 73, que traz um passo a passo para que a pessoa interessada faça o seu pedido de forma administrativa. Entretanto, a pessoa transgênero que opte por alterar seu prenome deve ter em mente que não poderá voltar a usar o anterior, salvo se houver autorização judicial.

Como demonstrado, mudar de nome não é tarefa fácil! Por esta e outras razões, convém consultar profissional com experiência no assunto, e que saiba contornar a regra da imutabilidade dos registros civis.

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Para aqueles que compraram imóvel na planta ou já construído e se arrependeram ou não deram conta de pagar as parcelas mensais do contrato, o que fazer? Trata-se de uma dúvida recorrente e que, entra ano, sai ano, continua atual…

Para compradores arrependidos, cujo negócio tenha sido fechado em estande de venda ou “feirão”, por exemplo, ou seja, fora da sede do incorporador, a resolução do problema até pode ser bem simples, desde que a decisão de rescindir o contrato seja tomada – e comunicada – em até sete dias, contados de sua assinatura.

E se o comprador eventualmente já tiver pagado algum valor ao incorporador, incluindo a comissão do corretor de imóvel? Qual seria a consequência do ato de arrependimento, exercido dentro do prazo referido acima? Na hipótese em questão, a lei é clara: exercido o direito de arrependimento pelo comprador, o incorporador (vendedor) deverá restituir todos os valores desembolsados, com os respectivos acréscimos legais.

A situação é mais delicada nos casos em que o comprador, depois de algum tempo pagando as parcelas do imóvel, vê-se impossibilitado de continuar honrando sua obrigação. Isso muitas vezes ocorre por fatores alheios à sua vontade, como é o caso do desemprego, redução de renda, doença sua ou de familiar, etc.

Apesar da frustração e da tristeza que tal situação propicia, é fato que a falta de pagamento das parcelas mensais do preço do imóvel implicará o desfazimento do negócio por “culpa do comprador”…

Nesta hipótese, é importante destacar que, mesmo tendo dado causa ao desfazimento do negócio, o comprador inadimplente tem direito de reaver parte dos valores pagos ao incorporador. Existe lei específica a tratar do assunto, e ela impõe a devolução de ao menos 75% do que houver sido pago, autorizando, porém, o desconto do valor integral da comissão de corretagem, além de eventuais despesas que tenham incidido sobre o imóvel quando este já tiver sido concluído. A lei também prevê a forma pela qual deve ser feita tal restituição de valores.

As regras acima explicitadas não se aplicam aos casos em que já houve a celebração de contrato de empréstimo com algum banco, hipótese em que a instituição financeira passa a ocupar a posição de credora do comprador, fazendo incidir regras próprias deste novo negócio jurídico.

Por fim, não deixa de ser oportuno lembrar que é permitida a cessão dos direitos do contrato de compra e venda de imóvel a terceiros. Isso pode ser alternativa ao desfazimento, o que, contudo, necessita da anuência seja do incorporador, seja do banco, conforme o caso.

Não raro, consultar advogado especializado no assunto não apenas costuma ser útil, como também recomendável. Infelizmente, muitos associam a figura deste profissional a situações de conflito quando, na verdade, o melhor uso que dele se pode fazer é na área consultiva, de modo a prevenir ou até mesmo contornar o conflito.

Sobre tema afim e muitos outros, não deixe de checar o abundante material que disponibilizamos, de forma gratuita, em nossas redes sociais.

Como em qualquer outra área de atividade humana, o direito também tem seus “modismos”. Chamamos de “modismo” aquilo que algumas pessoas fazem pelo simples fato de observarem outras fazerem. Se deu certo para o fulano, haverá de dar certo para mim, e assim se cria como que um movimento de rebanho.

No direito, isso acontece quando alguém constrói uma tese jurídica capaz de demonstrar a violação massiva de determinados direitos, e consegue uma resposta positiva por parte do poder judiciário. De tempos em tempos, isso abrange algum tema de interesse coletivo e tem o potencial de gerar verdadeira avalanche de ações. É quase uma história de terror para os tribunais, mas grande ventura para boa parte dos escritórios de advocacia.

Lembro-me do que, ainda estudante, ouvia a respeito dos ganhos gerados à advocacia pelo famigerado Plano Collor. Numa canetada, o governo federal confiscou todos os ativos financeiros acima de determinado valor. A iniciativa foi vedada pelo judiciário, e seguiram-se ações judiciais em massa, cujo resultado era praticamente garantido. Resultado “garantido”? Atenção: atrevo-me a usar a expressão olhando para o passado; teria mais cautela se meu olhar estivesse voltado para o futuro…

Quando um advogado é consultado a respeito de um caso, costuma avaliar o risco de uma ação judicial a partir da análise de precedentes. Afinal, é provável que a resposta dada pelo poder judiciário a problema semelhante, no passado, seja reproduzida no futuro. Mas isso pode não ocorrer, principalmente quando o caso em questão, ao atingir muitas pessoas, acabar envolvendo o interesse de fortes grupos econômicos.

Exemplo recente foi o da cobrança de comissão de corretagem do comprador de imóvel nos estandes de venda das incorporadoras. No início, o judiciário deu razão aos compradores, condenando as incorporadoras a devolverem o valor da comissão, até que, na última instância de julgamento (Superior Tribunal de Justiça), essa orientação foi revertida, levando aqueles que ingressaram com ação judicial a arcarem com as custas processuais e honorários do advogado da parte contrária. A depender do caso, isso pode significar quantias bem expressivas.

Portanto, quando quiser saber a respeito de determinado direito, procure um profissional apto e disposto a lhe apresentar de forma clara os riscos de eventual ajuizamento de ação. Segundo Tom Jobim, “O Brasil não é para principiantes”. Parece-me impossível discordar! E acrescentaria: o Poder Judiciário também não.

Aproveito para convidá-lo para o próximo webinar do Canal FRK Explica, cujo tema será “Compra e venda de imóveis: cuidados para fazer um negócio com segurança”.

Dia: 26/Nov (quinta-feira), às 18h00.
Evento gratuito.
Inscreva-se já: www.frkadvogados.com.br/eventos

Sou avesso a “tábuas morais”. A meu ver, julgar os homens a partir delas é renunciar à complexidade que compõe seu comportamento. Quem julga a conduta externa costuma ignorar o contexto ou a motivação que lhe deu origem, e, não raro, “contexto” ou “motivação” tendem a ser mais importantes do que a conduta em si…

Contudo, num nível menos profundo e mais genérico de análise, não deixa de ter importância a definição de alguns parâmetros de conduta profissional, como a sinalizar o que pode ser considerado mais “grave” em termos de infração ética. Neste sentido, e a partir de quase três décadas de advocacia, tomo a liberdade de elencar o que chamarei de “sete pecados capitais do advogado”.

1. Não te apropriarás do dinheiro de teu cliente: essa parece uma recomendação óbvia, mas, infelizmente, tal prática pode ser mais corriqueira do que o imagina o senso comum. Na última vez em que me deparei com estatística sobre o tema, a OAB/SP informava que 20% das representações éticas existentes em face de seus inscritos tratavam desse problema. E isso parece ser mais recorrente na área trabalhista, talvez por envolver clientes com pouca instrução… Mas, ao longo de minha vida profissional, presenciei acontecer várias vezes na área cível, com colegas que abusavam da confiança neles depositada pelos clientes.
2. Não mentirás para o teu cliente: no contexto deste pequeno artigo, atribuo sentido amplo ao verbo “mentir”, de modo a abarcar também a noção de deslealdade. Um profissional deve ser capaz de apresentar ao cliente um quadro realista da situação, mesmo que para isso precise dizer coisas que o outro não está “disposto a ouvir”.
3. Não instruirás testemunha: quando se deseja provar algum fato no curso do processo e essa prova não existe, é comum a tentação de produzir uma prova testemunhal. Não por acaso, a prova testemunhal é conhecida como “a prostituta das provas”. A testemunha que faz afirmação falsa, ou que nega ou cala a verdade, comete crime!
4. Não desrespeitarás teus colegas: ao se envolver com a causa, é comum o advogado tomar como seus os sentimentos de seu cliente. Mas isso não o autoriza a trazer tais sentimentos para a esfera de seu relacionamento com o advogado da parte contrária. O conflito das partes deve se restringir a elas. Entre os advogados, deve prevalecer o respeito e a urbanidade.
5. Não perderás prazo processual: errar é humano, mas alguns erros são mais graves do que outros. Um erro que o advogado deve se desdobrar para não cometer é o da perda de prazo num processo. Perder o prazo de uma defesa ou de um recurso pode ser fatal para os interesses do cliente, trazendo responsabilização para o profissional em questão.
6. Não incentivarás o conflito: é dever ético do advogado “estimular, a qualquer tempo, a conciliação e a mediação, … prevenindo, sempre que possível, a instauração de litígios” (Código de Ética da OAB). Infelizmente, não é raro presenciar profissionais fazendo justamente o contrário, movidos pelo receio de não serem vistos como “empáticos” pelo cliente, ou, o que é pior, pelo desejo de perpetuar o conflito, visando à prorrogação da necessidade de seus serviços.
7. Não medirás a importância de uma causa exclusivamente pelo retorno financeiro que ela trouxer a ti: num mundo em que o dinheiro parece ser a medida de valor de tudo o que existe, somos levados a achar “natural” também medir a importância de um processo com base no retorno financeiro que ele trará seja ao advogado, seja às partes. Não me estenderei sobre isso, deixando apenas um convite à reflexão.

Assim como em qualquer outra profissão, a contratação de advogado não passa apenas pela análise de sua formação “técnica”. Sem dúvida que isso é fundamental, mas é apenas um dos requisitos! Em nosso próximo webinar, trataremos dos critérios que você deve considerar no momento de contratar o advogado adequado para auxiliá-lo a resolver o seu problema. Não perca!

Dia: 22/Out (quinta-feira), às 18h00.
Evento gratuito.
Inscreva-se já: www.frkadvogados.com.br/eventos

Você sabia que, no Município de São Paulo, existe o Conselho Municipal do Idoso, órgão colegiado incumbido de contribuir para a formulação de políticas públicas voltadas para a população idosa? Este Conselho também está incumbido de estabelecer as diretrizes para aplicação dos recursos do Fundo Municipal do Idoso. Dentre as várias fontes de recursos que compõem o Fundo, estão as doações feitas por pessoas físicas e jurídicas, para o que há incentivo fiscal, ou seja, possibilidade de deduzir do imposto de renda o valor doado ao Fundo. Para facilitar seu acesso a essa informação, trouxemos para você a cartilha criada pela Prefeitura de São Paulo (clique aqui).

Recentemente, ocorreu-me que, pior do que não saber algo, é ter a sensação de que se sabe. Isso veio à tona quando, ao comentar sobre o tema de nosso próximo webinar – direitos da terceira idade -, uma amiga, já idosa, a quem chamarei de “Ruth”, comentou não gostar do Estatuto do Idoso. Sem poder ocultar minha surpresa, quis saber o motivo de sua indisfarçada reprovação, ao que ela respondeu: “Uma vizinha me contou que ele proíbe o idoso de morar sozinho.”

Ao investigar o motivo dessa interpretação, me deparei com o seguinte quadro: Ruth ouviu a frase quando foi visitar sua mãe, uma senhora octogenária, que residia sozinha. Provavelmente, a vizinha da mãe de Ruth não julgava a idosa capaz de viver sem os cuidados de alguém mais jovem e, de certo modo, Ruth viu em sua fala a ameaça de uma denúncia. Assim, não tardou para providenciar a internação da mãe numa casa de repouso, onde a octogenária senhora teve pouca sobrevida.

Essa experiência fez com que Ruth passasse a alimentar o fantasma de que, sendo também ela uma idosa, não pudesse ter o direito de continuar residindo em sua casa. “E se alguém, com base no Estatuto do Idoso, fizer uma denúncia e eu não puder continuar na minha casa, vivendo minha vida?”

Diante disso, apressei-me em dizer a ela que o Estatuto traz regras de proteção ao idoso, procurando assegurar-lhe os meios para um envelhecimento com saúde, dignidade e liberdade. Dentre os direitos elencados pelo Estatuto, está o da “priorização do atendimento do idoso por sua própria família, em detrimento do atendimento asilar” (Art. 3º, § 1º, V).

Na verdade, problema maior surge quando o idoso, precisando de apoio, não pode contar com uma família, seja pela deterioração dos vínculos existentes, seja pela própria ausência de parentes. Num cenário assim, parece inevitável entrar em cena a atuação da sociedade e do Estado, sendo fundamentais os parâmetros trazidos pelo Estatuto para guiar a atuação de todos.

De uma forma ou de outra, vale lembrar que a inserção do idoso em entidades de longa permanência normalmente é tida como a “última opção”, não sendo raras as iniciativas do Ministério Público em chamar familiares para o fim de conscientizá-los de seu dever.

O tema será objeto de nosso próximo webinar, que será abrilhantado pela participação especial do Desembargador Alfredo Attié Jr., titular da Cadeira San Tiago Dantas, da Academia Paulista de Direito.

Dia 24/Set (quinta-feira), às 18h00.
Evento gratuito.
Inscreva-se já clicando aqui.