As medidas tomadas para atenuar a crise gerada pela pandemia têm suscitado dúvidas a respeito do despejo do inquilino. Há situações em que o contrato corre com normalidade, sem qualquer problema, até que, terminada a vigência, o inquilino se recusa a sair do imóvel!

Se em situações normais a resistência do inquilino em devolver o imóvel seria hipótese de despejo, em contexto de pandemia esta ação judicial deve ser evitada, incidindo o princípio da “proteção integral da pessoa”. Em regra, é caso de estender a vigência do contrato até o fim do isolamento social.

Afinal, ninguém deve ser obrigado a se expor ao risco de contaminação, principalmente quando houver alternativas. É preciso levar em conta que a imposição de uma mudança ao inquilino acabará envolvendo corretores de imóvel, transportador e outros prestadores de serviço, justamente forçando o que deve ser evitado: o contato entre as pessoas.

A lei prevê que, ultrapassado o período de vigência do contrato, caso o inquilino permaneça no imóvel ocorre uma “prorrogação automática” daquilo que foi previamente combinado, sem prejuízo, claro, de as partes, por meio de aditivo, fazerem os ajustes que atenderem aos seus interesses.

Vale dizer que não estamos tratando, aqui, dos inquilinos que deixaram de pagar o aluguel. Mas, mesmo entre estes, é preciso distinguirmos os devedores que não pagavam antes das circunstâncias do momento daqueles que passaram a dever exatamente por força de tais circunstâncias. Notamos um tratamento diferenciado do judiciário para cada grupo. Perante os primeiros, as ações de despejo vêm se processando normalmente; já para os segundos tem havido intervenções no sentido de reequilibrar o valor do aluguel à nova capacidade financeira do inquilino.

A rigor, se houver desentendimento entre os dois polos da relação (dono do imóvel e inquilino), o melhor caminho para dirimi-lo é aquele no qual haja prudência e assistência jurídica de um advogado capacitado, que propicie um cenário de diálogo, sempre com vistas à segurança jurídica.

O que seria do mundo se não fôssemos solidários? Isso implica prestar auxílio ao próximo, mesmo sem expectativa de retribuição. Neste sentido, quem é que nunca ouviu o pedido de um amigo ou parente para ser seu fiador em contrato de locação? Jamais ouviu? Sorte sua! Mas, se ouviu, também deve lembrar do frio que lhe percorreu a espinha…

Com isso, não quero dizer que não se deva prestar esse tipo de auxílio, e sim que, ao fazê-lo, é preciso ter bem claras as consequências jurídicas do ato. Em determinadas situações, elas podem ser desastrosas.

A fiança é uma espécie de garantia contratual. Quando prestada no contrato de locação, significa que, na hipótese de o inquilino deixar de pagar o aluguel, o proprietário do imóvel poderá cobrar os valores pendentes diretamente do fiador. E se o fiador não quiser pagar ou até mesmo, na época da cobrança, não dispuser de recursos financeiros para isso? Nessa hipótese, poderá ter seus bens bloqueados (penhora) e vendidos em leilão.

Algumas pessoas se sentem seguras em prestar esse tipo de favor, pelo fato de não disporem de outro bem que não seja a casa própria. Afinal, é fala corrente que, quando se tem o patrimônio restrito à própria moradia, não pode ele responder por dívidas. É a famosa “impenhorabilidade do bem de família”.

Mas, o que nem todos sabem é que essa impenhorabilidade possui exceções previstas em lei! Uma das exceções ocorre justamente quando se está diante de fiança dada em contrato de locação. Neste caso, se o fiador vier a ser cobrado pelo proprietário do imóvel, em não tendo dinheiro para quitar o débito, verá seu patrimônio responder pela dívida, mesmo que esse patrimônio se restrinja a um único bem: sua casa própria.

Sempre haverá aqueles que, de coração benevolente e pensamento otimista, não conseguirão negar ajuda a um amigo. Afinal, também este nunca os deixaria na mão. Mas é preciso considerar que, às vezes, a vida nos coloca diante de situações alheias à nossa vontade. O que fazer quando o negócio do amigo simplesmente vai à falência, ou até mesmo quando ele é acometido por alguma doença e perde a capacidade de trabalho? Infelizmente, não são hipóteses imaginárias, e sim referências a casos concretos…

Já presenciei um irmão negar fiança a outro. “Como conseguiu dizer não a seu irmão?!”, perguntei. A resposta ficou marcada em minha mente como lição de maturidade: “Simplesmente lhe disse que, na hipótese de ele não conseguir pagar, eu não teria condições para isso. Portanto, não faria o menor sentido eu ficar na posição de garantidor!”

Assim, antes de firmar contratos que possam por em risco sua paz de espírito e a casa que lhe serve de abrigo e à sua família, convém consultar advogado de sua confiança. O melhor momento para se surpreender com informações até então ignoradas é antes de assinar qualquer documento, e não depois disso…

Todos sabemos que a pandemia virou o mundo de ponta-cabeça. Depois dela, praticamente nada e ninguém continuará o mesmo e, até que um novo ponto de equilíbrio se estabeleça, ainda passaremos por grande turbulência. No mundo jurídico, provavelmente o centro da crise seja ocupado pelas relações contratuais. Há pouco tempo, a grande mídia contabilizou, Brasil agora, mais de 350 propostas legislativas prevendo a quebra de contratos!

Em momentos assim, é comum que alguns se deixem levar pelo pânico. Muito se fala nos profissionais de saúde voltados a cuidar das doenças do corpo, e igual protagonismo devem ter os enfermeiros da “mente”: psiquiatras, psicoterapeutas e similares. Mas não podem ficar de fora os profissionais da área jurídica.

Quando eu era advogado recém-formado, ficava admirado ao assistir aos profissionais experientes debatendo as possíveis estratégias para solução de um conflito. Minha admiração brotava do contraste entre os poucos caminhos que eu, ainda novato, conseguia vislumbrar, com a ampla gama de possibilidades aventadas pelos mais tarimbados.

Há pessoas que associam a figura do advogado ao conflito. Isso se confirma por uma ideia corrente: quando ouvimos que alguém “contratou advogado para cuidar do assunto”, a mensagem acaba sendo sinônimo de que essa pessoa está disposta a levar as coisas às últimas consequências, ou seja, a brigar… Mas não precisa ser assim. Porque, não raro, a ignorância é melhor fermento para o conflito do que uma boa orientação. E isso vale para as duas partes de uma relação contratual.

Muitos inquilinos, por conta da queda de seus rendimentos, deixarão de ter condições de arcar integralmente com seus alugueis. O melhor a fazer é tratar o quanto antes do assunto com o locador. Embora desagradável, pior será ele descobrir simplesmente por meio da frustração de sua aguardada entrada financeira.

Não deixe que o medo da reação do outro o paralise. Tomar a iniciativa de negociar pode contar pontos a seu favor e, para poder agir com segurança, considere seriamente consultar um advogado experiente. Guardadas as devidas proporções, não o fazer pode ser equivalente ao ato daquele que se automedica: nem sempre o resultado é bom…

Verdade seja dita: bons e maus profissionais existem em todos os lugares, e assim também é quando se trata da gestão de condomínios. Podemos dizer que um bom profissional se constrói no mínimo sobre dois pilares básicos: honestidade e competência. Não basta ser honesto, também é preciso reunir as habilidades necessárias para o desempenho das funções que dele se esperam; e não basta ser competente se isso é usado em proveito próprio, com prejuízo para a coletividade.

Sabemos que um condomínio é representado pelo síndico. Mesmo que precise de um grupo de pessoas para com ele trabalhar, não se pode negar que a “marca” de uma gestão está ligada ao seu perfil. No seu condomínio as decisões são compartilhadas? Existe transparência no uso dos recursos? A resposta a isso dependerá de como é o seu síndico.

Mesmo que ele seja obrigado a prestar contas periodicamente, maus síndicos usam de artifícios os mais variados para fazerem isso de maneira pouco efetiva: desestimulam ou não incentivam a participação nas assembleias; dificultam a rastreabilidade das operações contábeis; abusam do uso de procurações, etc…

Mesmo nos condomínios onde os moradores se esforçam para substituir o síndico, esse movimento muitas vezes esbarra na falta de uma boa orientação jurídica. Justamente o contrário do que ocorre com os síndicos que procuram se perpetuar em seus cargos. Visando a benefícios inconfessáveis, acabam se especializando nas regras que regem os atos de assembleia, e usam esse conhecimento para inibir a atuação dos demais.

Os tempos de pandemia tornaram proibitivas as reuniões presenciais. As assembleias virtuais, já difíceis de serem realizadas quando há boa vontade por parte dos gestores (o tema foi tratado em artigo anterior), ficam praticamente impossíveis quando não contam com o interesse do mau síndico… E a situação pode ficar ainda mais crítica se o mau gestor resolver se aproveitar dessa paralisia geral para tomar decisões que não ousaria em momentos de normalidade, tornando premente alguma medida de urgência para evitar o prejuízo ao interesse geral.

Em cenários assim, a orientação de um bom advogado é primordial, pois ações mal planejadas podem agravar o problema. No limite, caso iniciativas “diplomáticas” mostrem-se inviáveis, os condôminos reunidos podem recorrer ao judiciário em busca de alguma intervenção corretiva. As chances de êxito existirão se, dentre outras coisas, representarem um grupo de pelo menos um quarto do total, e tiverem em mãos meios de comprovar a alegada má gestão. Aliás, nem é preciso aguardar o fim do mandato, pois um síndico inadequado pode ser destituído a qualquer momento. Não é segredo para ninguém que os maus costumam navegar no oceano de omissão das pessoas de bem…

Esses tempos de pandemia trazem restrições a quase todos os campos de nossas vidas. A impossibilidade de reunir pessoas gera dificuldades na administração de condomínios. O síndico, que está incumbido dessa administração, normalmente desempenha suas funções por no máximo dois anos. Antes de finalizado esse período, ele deve convocar assembleia para realização de nova eleição. A depender das normas que regem o condomínio em foco, poderá ele se candidatar a novo mandato, ou terá simplesmente de dar lugar a algum sucessor.

Como o condomínio se faz representar pelo síndico, após a eleição uma cópia da ata da assembleia é encaminhada para o banco no qual são movimentados os recursos financeiros. Assim, findo o mandato, deixa ele de poder fazer essa movimentação. Com o fim do mandato, também deixa automaticamente de falar pelo condomínio junto aos prestadores de serviço, fornecedores, etc.. Um condomínio sem síndico é como um navio sem capitão.

O problema é que o cenário de pandemia tem impedido a realização de assembleias. Alguém poderia perguntar: “Mas não podemos fazer isso de forma digital?” Apresentada a pergunta, respondo com outra: “Não sei. Podem?…” Isso significa que, se no condomínio em questão, todos os condôminos tiverem condição de participar virtualmente de uma assembleia, seria possível contornar o problema. Mas o fato é que tal condição é remota, seja porque a tecnologia não está disponível a todos, seja porque não sabem ou não se dispõem a utilizá-la. Em princípio, basta que um condômino alegue tal impossibilidade para ter o poder de anular assembleia realizada sem sua participação. Vale a pena correr esse risco?

Além disso, mesmo que se entenda haver condições para realizar a assembleia com o uso de tecnologia, alguns cuidados formais são importantes, motivo pelo qual é imprescindível contar com o auxílio de uma boa equipe de profissionais. Não sendo possível realizar o ato, outras medidas precisam ser buscadas a fim de evitar a paralisação da gestão.

As ponderações acima mostram obstáculos a serem superados por um síndico de boa vontade, e bem intencionado. Não estamos pensando na situação daquele que, rejeitado pela maioria dos condôminos, queira se aproveitar da situação para prorrogar seu mandato, valendo-se disso em benefício próprio. Tal hipótese valeria uma nova abordagem. Voltaremos ao tema.