Direito Imobiliário

Cessão de direito de aquisição de imóvel paga ITBI?

Posted on by Roberto da Silva Rocha
Cessão de direito de aquisição de imóvel paga ITBI?

Quando se paga o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis(ITBI)?

Quem compra imóvel está acostumado a pagar imposto no momento da lavratura da escritura pública junto ao Tabelião de Notas. Não é mesmo?

Porém, o correto é pagar o imposto no momento da transferência da propriedade para o nome do comprador, que se dá no ato da averbação da escritura pública na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis!

E é por isso que você já deve ter ouvido falar por aí que quem não registra não é dono!

Para efeito, convém trazer algumas considerações sobre a base legal para cobrança do ITBI, o qual é previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, que segue transcrito (grifamos):

CF, Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II – transmissão intervivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Quem é o credor e devedor do ITBI? E qual é a alíquota do imposto?

A competência para a cobrança do ITBI é dos Munícipios, entes públicos dotados de competência constitucional exclusiva para legislar sobre essa matéria, e é o comprador quem deve pagar o imposto.

A alíquota do ITBI varia entre 2% (dois por cento) e 3% (três por cento), a depender do Município.

Em São Paulo, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3% (três por cento), mas existe discussão sobre qual valor deve ser considerado para aplicação da alíquota e se encontrar o valor do imposto (base de cálculo: valor venal ou valor venal de referência?).

Quais operações estão sujeitas a gerar o ITBI?

Todos os atos de aquisição de bem imóvel, com exceção da garantia imobiliária e doação, estão sujeitos a incidência do imposto, pois o ITBI se verifica quando houver a transmissão “entre vivos”, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis.

Fato gerador do imposto/hipótese de incidência:

A situação que enseja a obrigação de alguém pagar tributo, e o direito de o ente público o exigir, é tida como fato gerador ou hipótese de incidência.

Por outras palavras, é uma situação que, verificada, segundo o que estiver previamente contemplado na Lei, gera a obrigação de alguém, designado como sujeito passivo da obrigação tributária, pagar tributo (imposto, taxa etc.).

Qual seria a praxe para cobrança do ITBI na cessão de direitos oriundos de contrato particular de “gaveta”?

É comum o proprietário vender o imóvel por contrato particular a alguém e esse alguém, sem registrar o imóvel em seu nome, vai e realiza a cessão dos direitos que adquiriu a um terceiro!

A título de exemplo, pensemos no Roberto, que vende o imóvel registrado em seu nome para José, por meio de promessa particular de venda; e José, por sua vez, sem lavrar escritura ou registrar o imóvel para seu nome, transfere os direitos que adquiriu de Roberto para João, terceiro que vai até o tabelião solicitar que se lavre a escritura pública de compra do imóvel, única apta para, definitivamente, depois do registro, lhe transmitir a propriedade…

Neste contexto, o Tabelião, chamado a lavrar a escritura, tem por praxe exigir o recolhimento do ITBI tanto no caso de venda do proprietário ao comprador como na escrituração de imóvel com cessão de direitos.

Assim, na última hipótese, o ITBI é exigido dobrado (na primeira operação, em que o proprietário vendeu a alguém, e na cessão dos direitos, repassados por este alguém a um terceiro) antes da lavratura da escritura de venda, até porque os Tabelionatos têm o dever de zelar pelo recolhimento do tributo, sob pena de por ele virem a responder.

Tudo transcorria segundo a praxe acima, até que, em fevereiro de 2021, o Supremo Tribunal Federal, acionado para apreciar a constitucionalidade e legalidade da cobrança de ITBI na cessão de direitos, decidiu que este imposto era devido apenas com a transferência do imóvel para o nome do comprador no registro de imóveis – e não no momento da lavratura da escritura pelo tabelião.

A decisão do Supremo foi consequência do julgamento de um recurso que o Município de São Paulo manuseou contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, o qual reputou ilegal a cobrança de ITBI na cessão de direitos firmados em contrato de venda de imóvel entre particulares.

Determinou-se aos tabeliões, enquanto não se resolvia a questão no Supremo, observar a exigência de pagamento do ITBI em conformidade com a legislação municipal aplicável (princípio da estrita legalidade).

E como ficou a situação?

Recentemente, ao examinar recurso do Município Paulista ajuizado contra a decisão de fevereiro de 2021, o próprio Supremo Tribunal Federal mudou o seu primeiro entendimento, voltando a valer as leis municipais que determinam o recolhimento do ITBI antes do registro.

Prevaleceu a ideia de que aquele entendimento anterior do Supremo não havia considerado todas as hipóteses de cobrança do ITBI em discussão no processo.

Mas esta nova decisão do Supremo é final?

Não é. Haverá novo julgamento da questão para se analisar todas as questões, objeto do processo, e o que for decidido valerá para todos os casos judicializados e para futuras demandas (repercussão geral).

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Agora é aguardar o exame futuro pelo Supremo sobre a constitucionalidade e legalidade da exigência do pagamento de ITBI sobre as cessões de direitos sobre imóveis.

Por isso, sempre repetimos que as pessoas devem buscar o auxílio de um advogado especialista na área do direito em que forem fazer negócio, único apto a bem instrui-los sobre as questões importantes que lhe disserem respeito.

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Roberto Rocha é especialista em direito imobiliário e sócio do FRK Advogados

Direito Imobiliário

Pode-se penhorar e vender judicialmente vaga de garagem?

Posted on by Roberto da Silva Rocha
Vaga na garagem

Muitos devem se perguntar se é possível penhorar e vender judicialmente vaga de garagem de edificações em condomínio.

Afinal de contas, uma questão difícil parece se apresentar, que é a de compatibilizar dois direitos: a segurança dos condôminos (moradores) e o direito de receber do credor.

O direito à segurança dos moradores ganha força quando se tem em mente que quem opta por morar em condomínio o faz buscando segurança para si e seus familiares e, por isso, permitir a penhora e venda judicial de vagas de garagem para estranhos ao condomínio parece, à primeira vista, uma heresia.

Porém, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que se a vaga de garagem pode ser alienada a outro morador em hasta pública.

Não há mais dúvidas, pois, que a vaga de garagem não é um bem impenhorável, imune à ação do credor e, desta forma, pode ser objeto de penhora e posterior alienação em hasta pública.

Mas permanece a pergunta: como fazer para prestigiar o direito do credor e, ao mesmo tempo, atender aos legítimos anseios de segurança dos condôminos?

O § 1o do artigo 1.331, do Código Civil, veio para conferir maior segurança aos condôminos ao impor a proibição de venda das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção, o que também deve prevalecer nas vendas judiciais.

Pronto, está dada a solução: de um lado observa-se a segurança dos condôminos (moradores) e de outro propicia-se ao credor o recebimento do seu crédito, notadamente se o dito credor não logrou encontrar nenhum outro patrimônio do devedor.

E SE A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO PERMITIR A ALIENAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM A NÃO MORADOR?

Pois é, sendo a convenção condominial a lei máxima do condomínio, e dando ela autorização expressa, a venda poderá ser feita a qualquer terceiro, sem restrição alguma, não se aplicando, nesse caso, o entendimento exposto logo acima.

Dessa forma, a conclusão é no sentido de que se pode penhorar e vender vaga de garagem de edificações em condomínio, restringindo-se esta aos condôminos, salvo autorização expressa na convenção condominial.

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Direito Imobiliário

Meu condomínio pode proibir a presença do meu pet?

Posted on by FRK Equipe
proibição de animais

Você sabia que, de acordo com levantamento feito pelo IBGE, 62% das casas ou apartamentos do país já têm pelo menos um cachorro ou gato como morador? Essa porcentagem equivale a 40,4 milhões de residências espalhadas por todas as regiões do país.

Mas, afinal, quando se mora em um condomínio, ele pode proibir a presença de pets?

Se você tem um pet, pode ficar feliz com a notícia: o condomínio NÃO pode proibir a presença de seu animalzinho!

Mas quais são os direitos que o tutor de um pet tem para se resguardar quanto a isso?

A Constituição Federal assegura ao cidadão o direito de propriedade. Ao mesmo tempo, sabemos que o direito de uma pessoa vai até o limite do direito da outra. Sendo assim, o condômino pode manter animais em casa ou apartamento, desde que a permanência deles não atrapalhe ou coloque em risco a vida de outros moradores.

Proibir visitantes de entrarem com seus animais pode ser considerado constrangimento ilegal. Ainda, os animais visitantes devem seguir as mesmas regras dos pets que vivem no local.

E quanto ao uso de focinheira? Ele é obrigatório em animais de grande porte ou que apresentem risco às pessoas. Impor seu uso a animais de pequeno porte desrespeita a dignidade do animal, pode ser considerado crueldade e, até mesmo, crime de maus tratos.

Com base no direito legal de “ir e vir”, o condômino ou visitante pode utilizar o elevador com seu animal, mas, é claro, o tutor deve manter o animal em uma guia curta, para que ele não se aproxime de outras pessoas dentro do elevador. Ainda, deve ser permitido o trânsito do animal nas áreas comuns do condomínio, contanto que não represente risco à saúde, sossego e segurança dos demais.

Não se pode obrigar qualquer pessoa a usar escadas com o animal. Isso pode ser considerado constrangimento ilegal. 

O condomínio também não pode obrigar o tutor a levar o animal no colo. Isso não seria possível no caso de animais de grande porte, sem falar nos tutores que, por eventuais limitações físicas, não teriam tal possibilidade. Forçar um tutor a isso também poderia configurar constrangimento ilegal.

Casos de ameaças (como, por exemplo, dizer que irá envenenar ou matar o pet) ou proibições ilegais (como, por exemplo, não dar acesso ao elevador) podem ser registrados em boletins de ocorrência, pois a lei qualifica essas condutas como sendo de constrangimento ilegal e ameaça.

Mas é claro que não podemos deixar de mencionar os deveres do tutor, afinal, deve-se manter o respeito e a boa convivência entre os condôminos… 

É sempre muito importante manter o respeito e a boa convivência entre os condôminos. Para isso, é relevante mencionar também os deveres do tutor quanto à convivência do seu pet no condomínio. Vamos a eles:

O tutor deve manter o cão próximo ao corpo, utilizando uma guia curta, nas áreas comuns do prédio. É responsabilidade do tutor garantir a segurança de todos.

Cães de porte grande ou que apresentem comportamento agressivo devem utilizar focinheira sempre que estiverem nas áreas comuns do prédio.

Crianças pequenas não devem ser deixadas com cães ou sozinhas nas áreas comuns.

Respeitar o próximo é a chave para a boa convivência. Portanto, se você conhece alguém que tem medo ou não gosta de cachorro, evite que o seu cão tenha contato com a pessoa. No geral, mantenha sempre o seu cão em guia curta, enquanto ele estiver nas áreas comuns do prédio, e não deixe que ele se aproxime de terceiros, a não ser que tenha autorização.

É responsabilidade do tutor limpar todos os dejetos de seu cão nas áreas comuns. Dejetos não apenas podem incomodar outros condôminos, como são potenciais transmissores de doenças.

O tutor deve manter limpas as áreas privadas de sua casa, impedindo o mau cheiro e garantindo a saúde do animal. Não fazer isso pode ser considerado crime de maus tratos.

Latidos intermináveis e barulhos podem tornar a vida de seu vizinho um inferno. É de responsabilidade do tutor que a presença do cachorro não prejudique a vida e o bem-estar dos demais e o bom funcionamento do local. Para resolver esse problema, um especialista em comportamento deve ser chamado e uma conversa com os prejudicados é o primeiro caminho, com o intuito de avisar sobre medidas tomadas para que haja uma mudança.

Ainda sobre os barulhos e ruídos que incomodam, as unhas do cão entram nessa lista de repetições insuportáveis. O sossego deve ser respeitado.

E o que fazer em casos de proibição de animais e problemas com a administração do prédio? 

Inicialmente, sempre vale a iniciativa de uma conversa informal, de modo a se assegurar de que vizinhos e síndicos estejam cientes dos direitos do tutor do animal. Eventualmente, a presença de advogado com perfil colaborativo pode fazer diferença. Também existe a possibilidade de contratar os serviços de um mediador.

Se a conversa informal não for suficiente, ações judiciais podem ser necessárias para a solução do conflito.

Por fim, gostaria de destacar que o Superior Tribunal de Justiça, em Brasília, por meio de sua terceira turma, decidiu recentemente que a convenção de condomínio residencial não pode proibir, de forma genérica, a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

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Area de concentração do assunto: Direito Imobiliário; Direito Ambiental;

Palavras-chave: Pet; Animais; Condomínio; Proibição de animais em condomínio; PetFriendly; Maus tratos aos animais; 

Direito Imobiliário

Garantia de seguro fiança locatícia

Posted on by aimee

Regulamentação do seguro fiança locatícia 

 

 Já tive a oportunidade de falar a vocês sobre garantias locatícias e nulidade de se ter mais de uma garantia em contrato de locação. 

 Hoje, dentre as garantias locatícias, vou destacar o seguro fiança, a respeito do qual trarei esclarecimentos importantíssimos. 

 O seguro fiança locatícia é uma das garantias previstas na lei de locações e segundo ela deve abranger a totalidade das obrigações do locatário.  

 Em 11 de junho de 2019, a SUSEP – órgão responsável pela fiscalização do mercado de seguros – publicou a Circular 587, estabelecendo regras para os seguros de fiança locatícia.  

 Conforme a Circular, o seguro fiança locatícia visa a garantir o pagamento de indenização, ao segurado – no caso, o locador – por prejuízo que lhe advenha caso o locatário/garantido não honre as obrigações previstas no contrato de locação, isso de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice. 

 Mas o que isso significa exatamente?  

 Simples: a circular referida, parece-me, estabeleceu a falta de pagamento de aluguel como cobertura básica. 

Ou seja, o locador precisa estar atento e combinar com o locatário, via do contrato de locação, além da cobertura básica, as coberturas opcionais, que constarão da apólice do seguro fiança locatícia e que garantirão o cumprimento das demais obrigações daquele, sem ignorar que o contrato de seguro fiança locatícia é contrato acessório. 

 Enquadra-se nas coberturas opcionais, por exemplo, a pintura do imóvel, pagamento das taxas de IPTU e danos em suas instalações. Se não houver a contratação destas coberturas opcionais, caso o locatário seja responsável por elas e não as pague ao locador, este não poderá pretender havê-las junto à seguradora, por ausência de cobertura securitária. 

 

E qual deve ser o prazo de vigência do seguro fiança locatícia? 

 O prazo da garantia de seguro fiança é igual ao prazo de vigência do contrato de locação, de modo que, havendo término antecipado da locação, a seguradora deve restituir proporcionalmente o prêmio a quem fez o pagamento, exceto se a causa do término da locação decorrer de fato tido como “sinistro”, tal como definido na referida Circular. 

 

O que se entende como “sinistro”? E em quais hipóteses haverá sua caracterização? 

 Para efeitos legais, entende-se como sinistro: a decretação do despejo; o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves, e, quanto aos prejuízos, diz a Circular que a indenização será calculada com base nos prejuízos verificados para o locador até a data:  

  1.  determinada na sentença para a desocupação voluntária do imóvel, ou a data da desocupação voluntária do imóvel, se esta ocorrer primeiro, no caso de decretação do despejo; 
  2.  em que o segurado recebeu de volta a posse do imóvel, no caso de abandono; e  
  3.  do recibo de entrega das chaves, no caso de entrega amigável delas. 

Caso o locatário não venha honrando com os pagamentos que se obrigou no contrato de locação, ou seja, mesmo ausentando-se evento que caracterize sinistro, nada impede que a seguradora faça pagamentos ao locador. 

 

Lembre-se de que quem deve pagar o prêmio do seguro fiança locatícia é o locatário! 

Mas não honrando o locatário com o pagamento do respectivo prêmio, e como é do interesse do locador que a garantia não se extinga, poderá ele, após ser notificado pela seguradora, e, caso lhe convenha, promover o pagamento.   

 

Há prazo máximo para o locador intentar as medidas judiciais cabíveis? 

Então, vejam só, esta é uma prerrogativa do locador e a Circular não permite que a seguradora estabeleça um prazo máximo para que aquele promova as medidas judiciais que entender cabíveis. 

 

Consideração final 

Pois é, na hora de contratar e elaborar o contrato de locação e especialmente se a garantia for se dar via de seguro fiança locatícia, o locador deve já ter em mente quais as coberturas securitárias são adequadas a sua situação e ajustá-las, sem nenhuma dúvida, com o locatário, deixando-as bem enunciadas naquele, inclusive buscando o auxílio de um advogado da área de direito Imobiliário. 

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 Área de concentração do assunto: 

Direito Imobiliário 

 

Expressões chaves: 

Circular SUSEP nº 587/19; seguro fiança locatícia; Lei Federal 8.245/91, art. 41, Locatário, Locador, Indenização, Prêmio, Seguradora, Sinistro. 

 

 Entre em contato!

  

 

Direito Imobiliário

Será que sua garantia no contrato de locação é nula?

Posted on by Roberto da Silva Rocha
ilustraçao para contrato de locação

O erro de inserir mais de uma modalidade de garantia em contratos de locação

Você já se deparou com um contrato de locação no qual se estabeleceu mais de um tipo de garantia?

Em outro artigo, tratei das três garantias mais comuns em contratos de locação: caução, fiança e seguro fiança.

Às vezes, para se sentir seguro, o locador acaba inserindo, sem perceber, mais de uma modalidade de garantia e, com isso, em vez de solução, cria um problema.

Dias desses, ao examinar um contrato de locação, a cláusula que tratava de garantia mencionava fiança e trazia os dados do fiador. No entanto, logo abaixo, havia outra cláusula, dizendo que a garantia de fiança era garantida por determinado imóvel, devendo-se averbar o contrato na respectiva matrícula.

Detalhe que passou despercebido: a lei de locações diz que “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

E agora?

Se o contrato em questão mencionou fiança e, ao mesmo tempo, descreveu o que seria, na verdade, uma caução imobiliária, o que seria nulo? Ambas as garantias prestadas? Apenas uma delas?

Essa questão gerou grande controvérsia nos tribunais e como o tema é antigo já existe jurisprudência consolidada dando solução ao dilema.

O Superior Tribunal de Justiça, que é o tribunal máximo a decidir sobre esse tipo de assunto, dispôs que a exigência de dupla garantia em contrato de locação não implica a nulidade de ambas, mas tão somente daquela que houver excedido a disposição legal.

De fato, se há duas garantias estabelecidas; se há necessidade de se preservar a vontade das partes, posto que a intervenção judicial nos pactos privados deve ser vista como uma exceção, basta, para se restabelecer o equilíbrio contratual, que aquela garantia que exceda a legislação seja invalidada.

No exemplo dado, em que as partes declararam no contrato a intenção de garanti-lo por meio de fiança, e, ainda, disseram que o imóvel serviria para garantir a própria fiança, parece-nos que nula será a caução imobiliária impropriamente inserida no contrato e válida será a fiança.

Mas como se faz para resolver o impasse no contrato de locação e prevenir desgastes entre as partes?

Simples: desde que os contratantes estejam de acordo quanto a necessidade de se corrigir a situação, bastará que celebrem um aditivo ao contrato de locação, removendo da contratação uma das garantias.

E se não imperar a concórdia entre os contratantes, como proceder?

Acionar-se o Poder Judiciário, objetivando a adequação da garantia contratual aos termos da legislação aplicável.

Bom, vimos uma questão específica, de nulidade referente a uma dupla garantia, prestada em determinado contrato de locação, mas pode haver outras nulidades, eventualmente merecedoras de correção consensual ou judicial?

Sim, lógico.

A Lei de Locações traz norma que diz serem nulas de pleno direito as cláusulas do contrato que visem a elidir os objetivos da lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no artigo 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do artigo 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

E se se deu a garantia de fiança, mas o fiador, embora casado, assinou sozinho o contrato de locação? O que acontece?

Pois é. Neste caso, não tem jeito: a fiança prestada, sem anuência da mulher/ marido, implica na invalidade total da garantia prestada, ou seja, o credor perde a garantia.

E perder a garantia do contrato de locação vem a ser, sem dúvidas, um imenso prejuízo para o locador, que fica, assim, desprotegido caso haja descumprimento do contrato pelo inquilino…

Já havíamos chamado a atenção para este detalhe no artigo anterior, quando falamos das garantias mais comuns nos contratos de locação.

E quem pode solicitar a nulidade da fiança assim prestada?

Não há dúvidas de que o interesse é somente de quem não subscreveu a fiança, por si ou por seus respectivos herdeiros.

Uma vez me trouxeram uma questão curiosa: o fiador, embora casado, se declarou solteiro. E agora, é válida ou não a fiança, inclusive quanto ao outro cônjuge?

Sim, a fiança é válida nesta hipótese, já que não se pode permitir que o fiador que agiu de má-fé frente ao credor, ao ocultar seu real estado civil, se beneficie da própria torpeza. Contudo, eventual execução do fiador não pode alcançar os bens daquela parte do casal que não deu anuência a fiança, ou seja, terá o valor a ela referente preservado.

Precaver-se é a palavra de ordem. Escude-se em profissionais especializados na área quando for fazer seus contratos de locação!

Espero ter conseguido ser útil a você. Se gostou deste artigo, deixe o seu like, visite nossas redes sociais e as indique a outros.

 

Direito Empresarial,Direito Imobiliário

Renovação forçada da locação comercial

Posted on by Roberto da Silva Rocha
Renovação forçada da locação comercial

O proprietário pode se recusar a renovar o Contrato de Locação Comercial?

O empresário escolhe um lugar físico, loca um imóvel e, a partir dele, inicia suas operações. Contudo, muitos anos depois, com o negócio já próspero, o locador do imóvel se recusa a renovar a locação se não forem atendidas suas pretensões, as quais, aos olhos do inquilino, são oportunistas e não encontram base justa.

Parece-nos uma situação passível de suceder no dia a dia das locações comerciais, não é mesmo?

Mas como fica o inquilino diante dessa situação?

NOÇÕES BÁSICAS SOBRE O PONTO COMERCIAL

De início, o local físico, onde o empresário estabelece seu negócio, é o que denominamos de “ponto comercial”.

O ponto comercial é como se fosse a casa onde a pessoa vai morar, na qual, ao longo de certo tempo, vai se agregando aos elementos que particularizam o local, por exemplo, com decoração e mobília que vão dando suporte ao uso, segundo a personalidade e preferências do morador.

A mesma coisa se dá com o ponto comercial pois, alugado o imóvel, estabelecido física e legalmente o negócio, o empresário vai precisar investir tempo e esforços para difundi-lo.
O ponto comercial, portanto, é o local físico onde o cliente vai encontrar o empresário e aquilo que ele representa no nicho de mercado em que atua.

Nota-se que o ponto comercial é um ativo valioso pertencente ao empresário, sendo por ele desenvolvido, não raras vezes, ao logo de uma vida toda. E, por ser assim, referido ponto é apartado do imóvel em que se situa e sobre ele nenhum direito detém o locador.

REQUISITOS PARA VALIDAR A EXISTÊNCIA DO PONTO COMERCIAL

A questão do ponto comercial está tratada na Lei no 8.245/91 (lei do inquilinato) e, para que exista concretamente, necessita da coexistência de alguns requisitos imprescindíveis, sem os quais não se pode falar em ponto comercial.

E quais são estes requisitos?

Acham-se enunciados no artigo 51 da lei do Inquilinato. O primeiro e talvez mais importante requisito é a existência de contrato de locação escrito do imóvel onde se situa o ponto comercial, ou seja, a lei exige a formalidade da locação.

E qual é o prazo que o contrato de locação deve conter?

Neste quesito, a Lei também é clara: o prazo do contrato de locação comercial tem que ter, no mínimo, 5 (cinco) anos, admitindo-se, contudo, a soma de contratos de locação comercial, com prazo menor, para o cômputo do prazo mínimo estabelecido.

A lei também impõe, para se falar em ponto comercial, que o empresário explore a mesma atividade comercial no imóvel, por pelos menos 3 (três) anos ininterruptamente.

A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO COMERCIAL DE FORMA FORÇADA

Como já é possível perceber, nem sempre aquele que é o dono do ponto comercial é o proprietário do imóvel ao qual ele se acha agregado.

O que fazer se o proprietário do imóvel, ciente da importância do imóvel locado para o empresário, “endurece” as negociações para a renovação da locação, buscando o maior proveito financeira possível?

A Lei do Inquilinato (artigo 51, § 5o), a fim de proteger o empresário e o seu ponto comercial, estabelece a possibilidade da renovação compulsória – sinônimo de renovação forçada – da locação comercial caso o dono do imóvel se recuse a manter o contrato.

Porém, condicionou o exercício da chamada ação renovatória a prazos específicos de, no máximo, 1 (um) ano e, no mínimo, 6 (seis) meses anteriormente ao término do contrato de locação, prazos esses de caráter decadencial, ou seja, se não forem seguidos implicará na perda do direito à renovação.

Não se perca de vista que o empresário, para requerer a renovação judicial da locação deve comprovar que cumpriu com o pagamento dos aluguéis, impostos, taxas e demais ônus que, pelo contrato de locação, lhe foram impostos; além de ofertar as condições para a renovação compulsória e a respectiva garantia, caso esta tenha constado do contrato a ser renovado.

O empresário pode, aproveitando-se da renovatória, propor a troca do índice de reajuste previstos no contrato?

Como é sabido, quase todas as locações trazem o IGPM como índice de reajuste anual dos aluguéis, índice este que, nos últimos tempos, experimentou aumentos significativos e muito superiores a real inflação ocorrida, situação essa que, somada à conjuntura econômica decorrente da pandemia de COVID-19, acabou levando muitos empresários, principalmente os pequenos, a não terem condições para reabrirem suas portas aos clientes.

O índice de reajuste de aluguel previsto no contrato, aceito por ambas as partes, dentro de suas capacidades de contratar, faz lei entre elas sendo, a nosso ver, de cumprimento obrigatório, segundo reza a legislação civil em vigor.

Se há suposto desequilíbrio contratual entre o empresário e o proprietário do imóvel, em razão da elevação do índice de reajuste previsto no contrato, e se eles não conseguirem superar a dificuldade de forma negociada, o empresário inquilino pode propor na oferta que constará da sua ação renovatória, excepcionalmente, a substituição do índice eleito contratualmente por outro.

Restará ao judiciário, sopesadas as alegações das partes e o caso concreto, analisar se houve ou não o desequilíbrio contratual e se há base para eventual acatamento do pedido de substituição do índice de reajuste contratualmente estabelecido por outro, lembrando que entre nós impera o princípio da mínima e excepcional intervenção judicial nos contratos privados.

INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER OUTRO ASPECTO, É OBRIGATÓRIA A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA PELO JUDICIÁRIO?

O direito à renovatória compulsória da locação comercial é um direito assegurado ao empresário e disso não há dúvidas.

Mas lembremos que para que o proprietário do imóvel seja obrigado a renovar o contrato de locação comercial, e assim vingar a renovatória se ele se recusar, o empresário deverá preencher os requisitos legais exigidos e que acima já foram elencados (contrato de locação escrito e com prazo determinado de no mínimo de 5 anos; atuação do empresário no mesmo ramo por no mínimo 3 anos; estar em dia com as obrigações previstas no contrato de locação; e propor a ação renovatória no tempo correto).

Ressalte-se que os requisitos mencionados são cumulativos e o empresário deve cumprir todos eles, sob pena de, não o fazendo, não obter êxito na renovação compulsória.

A renovatória também poderá não ter sucesso se o proprietário pedir o imóvel para uso próprio; para nele realizar obras determinadas pelo poder público; para melhorar o imóvel; ou tiver proposta de melhor aluguel por parte de terceiro.

Contudo, mesmo nessas hipóteses referidas, há regras a serem observadas pelo proprietário! Por exemplo, se ele pede o imóvel para nele estabelecer sua empresa (atividade empresarial), deve demonstrar que a exerce em ramo diverso da exercida pelo inquilino há pelo menos 1 (um) ano.

Igualmente não se acatará a renovatória se o inquilino desejar pagar aluguel menor que o devido, segundo o mercado da região em que se situa e isso pelo simples fato de que não pode pretender enriquecimento à custa de outro.

A renovatória, como a maioria dos processos judiciais, cria apenas uma expectativa de direito em prol daquele que a requereu, já que não há garantia alguma de que será acatada pelo judiciário.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como vimos, a renovação de um contrato de locação comercial pode ser uma tarefa bem mais complexa do que se possa imaginar à primeira vista, de modo que o interessado, seja empresário inquilino, seja o locador, deve se preocupar em buscar o auxílio de um advogado especialista na área de direito imobiliário, único apto a bem instrui-los sobre a matéria.
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Direito Imobiliário Direito Empresarial

Expressões chaves:
Ação renovatória de contrato de Locação Ação renovatória
Renovação forçada
Renovação compulsória
Decadência
Requisitos da Ação renovatória de locação comercial Contrato de locação Comercial
Prazo para pedido de Ação Renovatória
Improcedência da Ação renovatória
Pedido de retomada de imóvel comercial para uso próprio Empresário
Inquilino
Proprietário
Lei do Inquilinato
Lei Federal 8.245/91

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