Acreditamos que a maioria das pessoas já ouviu falar de alguém que se tornou dono de algo que não era seu, como um pedaço de terra, por exemplo, em decorrência do fato de ter dele se apropriado por longo espaço de tempo. É a famosa usucapião. Sim, apesar do uso corrente no masculino, na verdade o termo é feminino, e significa “tomar ou adquirir pelo uso”.

No geral, qualquer pessoa que obtenha a posse de um bem, de forma pública e sem emprego de violência ou contestação de terceiros, e passe a usá-lo ininterruptamente, como se fosse o dono, pode adquirir-lhe a propriedade. Em outras palavras: a posse contínua de um bem, observados alguns requisitos legais, pode transformar o “possuidor” em “proprietário” desse bem. E essa regra vale tanto para bens móveis quanto para imóveis.

A usucapião pode ser vista sob várias perspectivas. Por um lado, podemos vê-la como “punição” ao proprietário que não fez uso ou não cuidou de seu patrimônio; por outro lado, não deixa de ser um meio encontrado pelo direito para garantir a estabilidade das relações sociais e, por que não, fazer com que a propriedade desempenhe efetivamente uma função social. Ilustremos com o seguinte exemplo: Roberto ocupa uma porção de terra e ali instala uma lavoura de milho, passando a viver dela por anos a fio, sem qualquer interrupção ou oposição de quem quer seja. Daí também tira o sustento de sua família. Ou seja, ao contrário do proprietário da terra, Roberto deu a ela uma função econômica e social. Portanto, as regras jurídicas sorrirão para ele, dando-lhe a chance de se tornar proprietário.

Embora o conceito seja de fácil compreensão, na prática apresenta várias nuances. Por exemplo, não cabe usucapião de bens públicos ou sobre aqueles em que a posse não esteja sendo exercida por alguém que o faça “como se fosse dono”. Mas não estamos falando de mera questão subjetiva. Não exercem “posse de dono” os caseiros ou os locatários, por exemplo, e isso decorre de circunstâncias “objetivas” (contrato).

Infelizmente, não são raros os casos daqueles que, tendo comprado determinado imóvel e pago a integralidade do preço, não conseguem registrá-lo em seus nomes por conta de dificuldades variadas para lavratura da escritura pública! Também aí, a usucapião pode ser um caminho transverso para obtenção da propriedade.

Há vários tipos de usucapião de bens imóveis, com prazos e requisitos próprios, como a usucapião extraordinária, a ordinária, a especial, etc.. Na usucapião de bens móveis, as regras e os prazos quanto à posse são diferentes.

Com o advento do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), foi criado o procedimento extrajudicial de usucapião. Ou seja, o procedimento, antes exclusivamente judicial, agora também pode ser feito junto ao cartório de registro de imóveis onde estiver situado o imóvel em questão. A depender do caso, isso pode agilizar a satisfação da parte interessada, mas isso exige a avaliação de um especialista no assunto.

Para finalizar, lembramos que você apenas é “dono” de um imóvel se seu nome figura no respectivo registro (matrícula). Um imóvel pode ser adquirido de variadas formas: compra, doação, permuta, herança ou… usucapião. Para saber se você pode e deve se valer da usucapião, consulte profissional de sua confiança. Se chegou até aqui na leitura, aproveite para baixar, gratuitamente, o e-book que preparamos com 10 preciosas dicas para quem vai comprar um imóvel! Foi feito para você! Basta clicar aqui.

É espantoso como o conceito de “família” transformou-se profundamente nos últimos tempos. Em passado não muito distante, o casamento era o único meio de constituir uma família. E se acreditava que casava bem a moça que se unia a homem abonado ou com boa profissão (médico, engenheiro ou advogado, por exemplo).

Também houve o tempo em que as pessoas divorciadas eram segregadas. Chegavam mesmo a ser tratadas como se tivessem cometido algum crime. Felizmente, tudo isso mudou radicalmente.

E se não houver união estável?

Como alternativa ao casamento tradicional, a prática social engendrou a chamada “união estável”. Mas as mudanças não poupam nem mesmo aos arranjos já tidos como “novos”. Inicialmente definido como “união pública e duradoura entre homem e mulher, com a intenção de constituir família”, esse conceito evoluiu para abranger casais formados por pessoas de mesmo sexo. Importante dizer que grande parte desse avanço se deve mais aos tribunais – por conta da interpretação que dão à lei –, do que propriamente ao poder legislativo.

Qual o limite entre namoro e união estável?

Assim, a aparente subjetividade que permeia o sistema jurídico quando se trata de união estável acaba provocando uma corrida ao Judiciário: se a existência ou não de união estável depende da análise subjetiva de fatos, por que não deixar a última palavra ao juiz? Afinal, em sendo ela reconhecida, poderá um dos conviventes ser aquinhoado com parte do patrimônio adquirido “durante o período de convivência”…

As partes envolvidas na união podem elas próprias tomar a iniciativa de declarar sua existência. Para isso, basta fazer um contrato de união estável. Mas, diferentemente do casamento – que decorre de ato formal –, o reconhecimento de uma união estável decorre de um conjunto de circunstâncias fáticas. Ou seja: a realização do referido contrato não é imprescindível para o seu reconhecimento; é a prática existente entre o casal que autorizará, ou não, o reconhecimento de sua (in)existência.

Não se pode negar, portanto, certo grau de insegurança entre aqueles que, envolvidos numa relação afetiva duradoura, tenham a intenção de não ver nela o reconhecimento de uma “união estável”, com todos os efeitos jurídicos dela decorrentes. Ora, se a lei permite que as partes, por contrato, declarem e regulem entre si tal união, por que não lhes permitir outro tipo de declaração sobre a qualidade jurídica do relacionamento afetivo?

Desse modo, uma prática recente vem se tornando mais frequente entre nós: o “contrato de namoro”. Por meio dele, os namorados declaram, dentre outras coisas, a inexistência de união estável, seja qual for o nível e a intensidade de que se revista sua relação.

Mas é preciso atenção: a feitura desse tipo de documento não deve servir para burlar a legislação! Se, de fato, houver no caso uma “união estável”, a validade de um “contrato de namoro” poderá ser questionada.

Caso você tenha algum tipo de preocupação sobre esse assunto, o melhor a fazer será consultar advogado de sua confiança e especializado na matéria. Para navegar por mares desconhecidos ou revoltos, todo capitão precisa de um bom timoneiro.

A maioria das pessoas desconhece que a venda de um imóvel pode resultar na obrigação de pagar imposto de renda. Além disso, é importante saber que, quando essa obrigação surge, ela não é do tipo que aguarda a época da declaração anual para ser processada! Se você não sabia disso, vale a pena ler este artigo até o final.

Quando ocorre “ganho de capital” na venda de um imóvel, o imposto incidente é de 15% sobre o referido ganho, e deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao da venda do bem, sob pena de incidência de multa e juros.

Evidentemente, como o próprio nome já diz, esse imposto apenas incide quando há “ganho”, ou seja, quando o vendedor aufere “lucro” com a venda do bem. De forma simplista, podemos dizer que esse lucro ocorre quando o valor de venda é maior do que aquele pago, pelo vendedor, no momento em que adquiriu o imóvel. Feita essa operação, o imposto, em tese, incidiria sobre a diferença.

Mas, na prática, a coisa não é tão simples. Muitas variáveis devem ser consideradas: (a) Ano em que o imóvel foi adquirido; (b) Valor de venda; (c) Se, nos últimos cinco anos, o vendedor realizou outras vendas, e assim por diante. Isso serve para saber se o caso se enquadra nas hipóteses de isenção tributária. Sim, porque, dada a regra geral, de incidência do imposto sobre o “lucro”, existem as exceções…

Nessas circunstâncias, pode ser muito útil saber que, mesmo sendo hipótese de incidência do imposto, caso o vendedor utilize o dinheiro da venda para comprar outro imóvel, fazendo isso no prazo de 180 dias e sendo residencial o novo bem, estará ele isento do imposto.

A legislação não permite corrigir monetariamente o valor da compra, mas é possível incorporar ao imóvel os gastos eventualmente realizados com reforma, desde que comprovados por meio de documentos idôneos. Isso até é possível em se tratando de imóvel situado em condomínio, hipótese em que maiores cuidados são necessários, por conta da burocracia relacionada à formalidade da comprovação dos gastos e cálculo da quota atribuível à unidade condominial.

Apesar de o programa de apuração de ganho de capital disponibilizado pela Receita Federal ser muito útil, a correta compreensão de algumas nuances pode recomendar auxíliode um advogado especializado no assunto. Quando tratar de assuntos imobiliários, certifique-se disso junto a quem o estiver assessorando.

Antes mesmo de realizar o negócio, o ideal é fazer algum planejamento. Isso pode lhe trazer razoável economia, ou evitar grandes dissabores.

Aqueles que adquiriam a casa própria mediante financiamento bancário, no mesmo ato de compra já deixavam o imóvel em garantia do empréstimo. Quem nunca ouviu falar em “hipoteca”? Na falta de pagamento da dívida, restava ao banco acionar a justiça para “executar a hipoteca”, mas isso implicava grandes gastos com taxas judiciais. Sem contar a morosidade do processo que, não raro, se arrastava por anos… Tudo isso produzia reflexos óbvios sobre a economia.

As coisas funcionavam assim, até que, em 1997, surgiu a Lei 9.514, criando a alienação fiduciária em garantia dos financiamentos de imóveis. Diferentemente da tradicional hipoteca, com a alienação fiduciária, na hipótese de não pagamento do empréstimo, o banco não precisaria mais recorrer ao judiciário para tomar o imóvel do devedor. Pode-se dizer, então, que isso representou um novo paradigma.

Em 2004, a Lei 9.514/97 foi alterada e teve seu alcance ampliado. Passou a permitir que essa modalidade de garantia também pudesse ser empregada nos contratos entre particulares. Ou seja, não seria mais exclusividade de bancos e financeiras, como previsto originariamente.

Na alienação fiduciária, o credor fica com a chamada posse indireta do imóvel, enquanto a posse direta é exercida pelo devedor. Na falta de pagamento do financiamento, basta que o credor intime o devedor a pagar, dando-lhe o prazo legal de 15 dias. Caso a dívida não seja paga neste prazo, o imóvel passa automaticamente a ser do credor. O detalhe é que a lei não permite que o credor permaneça com o bem: embora se torne proprietário, é obrigado a vendê-lo em procedimento público (leilão).

Nesses tempos de pandemia aquele que perdeu o emprego ou teve redução de seus rendimentos, afetando a capacidade de pagar as prestações do financiamento, deve permanecer atento. Parece-nos que os credores destes empréstimos, diante da imprevisão de uma conjuntura que a todos sujeita, irão procurar meios para não sacrificar mais o devedor neste momento singular da vida nacional, se antes a questão não for regulamentada por lei, como aconteceu em outras situações resultantes da pandemia! Aquele que tem prestação de financiamento imobiliário em aberto deve tomar a iniciativa de procurar viabilizar alguma forma de resolução da questão junto o seu credor, evitando que ela se transforme em uma bola de neve que arrasta tudo que encontra enquanto desliza montanha abaixo.

E se o credor, não se dispuser a fazer qualquer negociação? Não desanime, persevere e continue procurando a negociação. Desistir de um sonho cuja realização lhe impôs anos de sacrifícios não nos parece ser uma opção! Caso enfrente dificuldades, buscar o auxílio de um bom advogado pode ser produtivo. Afinal, a contratação desse tipo de profissional não deve se dar apenas quando se decide ingressar com alguma ação judicial, mas também para evitá-la.