Acreditamos que a maioria das pessoas já ouviu falar de alguém que se tornou dono de algo que não era seu, como um pedaço de terra, por exemplo, em decorrência do fato de ter dele se apropriado por longo espaço de tempo. É a famosa usucapião. Sim, apesar do uso corrente no masculino, na verdade o termo é feminino, e significa “tomar ou adquirir pelo uso”.

No geral, qualquer pessoa que obtenha a posse de um bem, de forma pública e sem emprego de violência ou contestação de terceiros, e passe a usá-lo ininterruptamente, como se fosse o dono, pode adquirir-lhe a propriedade. Em outras palavras: a posse contínua de um bem, observados alguns requisitos legais, pode transformar o “possuidor” em “proprietário” desse bem. E essa regra vale tanto para bens móveis quanto para imóveis.

A usucapião pode ser vista sob várias perspectivas. Por um lado, podemos vê-la como “punição” ao proprietário que não fez uso ou não cuidou de seu patrimônio; por outro lado, não deixa de ser um meio encontrado pelo direito para garantir a estabilidade das relações sociais e, por que não, fazer com que a propriedade desempenhe efetivamente uma função social. Ilustremos com o seguinte exemplo: Roberto ocupa uma porção de terra e ali instala uma lavoura de milho, passando a viver dela por anos a fio, sem qualquer interrupção ou oposição de quem quer seja. Daí também tira o sustento de sua família. Ou seja, ao contrário do proprietário da terra, Roberto deu a ela uma função econômica e social. Portanto, as regras jurídicas sorrirão para ele, dando-lhe a chance de se tornar proprietário.

Embora o conceito seja de fácil compreensão, na prática apresenta várias nuances. Por exemplo, não cabe usucapião de bens públicos ou sobre aqueles em que a posse não esteja sendo exercida por alguém que o faça “como se fosse dono”. Mas não estamos falando de mera questão subjetiva. Não exercem “posse de dono” os caseiros ou os locatários, por exemplo, e isso decorre de circunstâncias “objetivas” (contrato).

Infelizmente, não são raros os casos daqueles que, tendo comprado determinado imóvel e pago a integralidade do preço, não conseguem registrá-lo em seus nomes por conta de dificuldades variadas para lavratura da escritura pública! Também aí, a usucapião pode ser um caminho transverso para obtenção da propriedade.

Há vários tipos de usucapião de bens imóveis, com prazos e requisitos próprios, como a usucapião extraordinária, a ordinária, a especial, etc.. Na usucapião de bens móveis, as regras e os prazos quanto à posse são diferentes.

Com o advento do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), foi criado o procedimento extrajudicial de usucapião. Ou seja, o procedimento, antes exclusivamente judicial, agora também pode ser feito junto ao cartório de registro de imóveis onde estiver situado o imóvel em questão. A depender do caso, isso pode agilizar a satisfação da parte interessada, mas isso exige a avaliação de um especialista no assunto.

Para finalizar, lembramos que você apenas é “dono” de um imóvel se seu nome figura no respectivo registro (matrícula). Um imóvel pode ser adquirido de variadas formas: compra, doação, permuta, herança ou… usucapião. Para saber se você pode e deve se valer da usucapião, consulte profissional de sua confiança. Se chegou até aqui na leitura, aproveite para baixar, gratuitamente, o e-book que preparamos com 10 preciosas dicas para quem vai comprar um imóvel! Foi feito para você! Basta clicar aqui.

É espantoso como o conceito de “família” transformou-se profundamente nos últimos tempos. Em passado não muito distante, o casamento era o único meio de constituir uma família. E se acreditava que casava bem a moça que se unia a homem abonado ou com boa profissão (médico, engenheiro ou advogado, por exemplo).

Também houve o tempo em que as pessoas divorciadas eram segregadas. Chegavam mesmo a ser tratadas como se tivessem cometido algum crime. Felizmente, tudo isso mudou radicalmente.

E se não houver união estável?

Como alternativa ao casamento tradicional, a prática social engendrou a chamada “união estável”. Mas as mudanças não poupam nem mesmo aos arranjos já tidos como “novos”. Inicialmente definido como “união pública e duradoura entre homem e mulher, com a intenção de constituir família”, esse conceito evoluiu para abranger casais formados por pessoas de mesmo sexo. Importante dizer que grande parte desse avanço se deve mais aos tribunais – por conta da interpretação que dão à lei –, do que propriamente ao poder legislativo.

Qual o limite entre namoro e união estável?

Assim, a aparente subjetividade que permeia o sistema jurídico quando se trata de união estável acaba provocando uma corrida ao Judiciário: se a existência ou não de união estável depende da análise subjetiva de fatos, por que não deixar a última palavra ao juiz? Afinal, em sendo ela reconhecida, poderá um dos conviventes ser aquinhoado com parte do patrimônio adquirido “durante o período de convivência”…

As partes envolvidas na união podem elas próprias tomar a iniciativa de declarar sua existência. Para isso, basta fazer um contrato de união estável. Mas, diferentemente do casamento – que decorre de ato formal –, o reconhecimento de uma união estável decorre de um conjunto de circunstâncias fáticas. Ou seja: a realização do referido contrato não é imprescindível para o seu reconhecimento; é a prática existente entre o casal que autorizará, ou não, o reconhecimento de sua (in)existência.

Não se pode negar, portanto, certo grau de insegurança entre aqueles que, envolvidos numa relação afetiva duradoura, tenham a intenção de não ver nela o reconhecimento de uma “união estável”, com todos os efeitos jurídicos dela decorrentes. Ora, se a lei permite que as partes, por contrato, declarem e regulem entre si tal união, por que não lhes permitir outro tipo de declaração sobre a qualidade jurídica do relacionamento afetivo?

Desse modo, uma prática recente vem se tornando mais frequente entre nós: o “contrato de namoro”. Por meio dele, os namorados declaram, dentre outras coisas, a inexistência de união estável, seja qual for o nível e a intensidade de que se revista sua relação.

Mas é preciso atenção: a feitura desse tipo de documento não deve servir para burlar a legislação! Se, de fato, houver no caso uma “união estável”, a validade de um “contrato de namoro” poderá ser questionada.

Caso você tenha algum tipo de preocupação sobre esse assunto, o melhor a fazer será consultar advogado de sua confiança e especializado na matéria. Para navegar por mares desconhecidos ou revoltos, todo capitão precisa de um bom timoneiro.

A maioria das pessoas desconhece que a venda de um imóvel pode resultar na obrigação de pagar imposto de renda. Além disso, é importante saber que, quando essa obrigação surge, ela não é do tipo que aguarda a época da declaração anual para ser processada! Se você não sabia disso, vale a pena ler este artigo até o final.

Quando ocorre “ganho de capital” na venda de um imóvel, o imposto incidente é de 15% sobre o referido ganho, e deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao da venda do bem, sob pena de incidência de multa e juros.

Evidentemente, como o próprio nome já diz, esse imposto apenas incide quando há “ganho”, ou seja, quando o vendedor aufere “lucro” com a venda do bem. De forma simplista, podemos dizer que esse lucro ocorre quando o valor de venda é maior do que aquele pago, pelo vendedor, no momento em que adquiriu o imóvel. Feita essa operação, o imposto, em tese, incidiria sobre a diferença.

Mas, na prática, a coisa não é tão simples. Muitas variáveis devem ser consideradas: (a) Ano em que o imóvel foi adquirido; (b) Valor de venda; (c) Se, nos últimos cinco anos, o vendedor realizou outras vendas, e assim por diante. Isso serve para saber se o caso se enquadra nas hipóteses de isenção tributária. Sim, porque, dada a regra geral, de incidência do imposto sobre o “lucro”, existem as exceções…

Nessas circunstâncias, pode ser muito útil saber que, mesmo sendo hipótese de incidência do imposto, caso o vendedor utilize o dinheiro da venda para comprar outro imóvel, fazendo isso no prazo de 180 dias e sendo residencial o novo bem, estará ele isento do imposto.

A legislação não permite corrigir monetariamente o valor da compra, mas é possível incorporar ao imóvel os gastos eventualmente realizados com reforma, desde que comprovados por meio de documentos idôneos. Isso até é possível em se tratando de imóvel situado em condomínio, hipótese em que maiores cuidados são necessários, por conta da burocracia relacionada à formalidade da comprovação dos gastos e cálculo da quota atribuível à unidade condominial.

Apesar de o programa de apuração de ganho de capital disponibilizado pela Receita Federal ser muito útil, a correta compreensão de algumas nuances pode recomendar auxíliode um advogado especializado no assunto. Quando tratar de assuntos imobiliários, certifique-se disso junto a quem o estiver assessorando.

Antes mesmo de realizar o negócio, o ideal é fazer algum planejamento. Isso pode lhe trazer razoável economia, ou evitar grandes dissabores.

Aqueles que adquiriam a casa própria mediante financiamento bancário, no mesmo ato de compra já deixavam o imóvel em garantia do empréstimo. Quem nunca ouviu falar em “hipoteca”? Na falta de pagamento da dívida, restava ao banco acionar a justiça para “executar a hipoteca”, mas isso implicava grandes gastos com taxas judiciais. Sem contar a morosidade do processo que, não raro, se arrastava por anos… Tudo isso produzia reflexos óbvios sobre a economia.

As coisas funcionavam assim, até que, em 1997, surgiu a Lei 9.514, criando a alienação fiduciária em garantia dos financiamentos de imóveis. Diferentemente da tradicional hipoteca, com a alienação fiduciária, na hipótese de não pagamento do empréstimo, o banco não precisaria mais recorrer ao judiciário para tomar o imóvel do devedor. Pode-se dizer, então, que isso representou um novo paradigma.

Em 2004, a Lei 9.514/97 foi alterada e teve seu alcance ampliado. Passou a permitir que essa modalidade de garantia também pudesse ser empregada nos contratos entre particulares. Ou seja, não seria mais exclusividade de bancos e financeiras, como previsto originariamente.

Na alienação fiduciária, o credor fica com a chamada posse indireta do imóvel, enquanto a posse direta é exercida pelo devedor. Na falta de pagamento do financiamento, basta que o credor intime o devedor a pagar, dando-lhe o prazo legal de 15 dias. Caso a dívida não seja paga neste prazo, o imóvel passa automaticamente a ser do credor. O detalhe é que a lei não permite que o credor permaneça com o bem: embora se torne proprietário, é obrigado a vendê-lo em procedimento público (leilão).

Nesses tempos de pandemia aquele que perdeu o emprego ou teve redução de seus rendimentos, afetando a capacidade de pagar as prestações do financiamento, deve permanecer atento. Parece-nos que os credores destes empréstimos, diante da imprevisão de uma conjuntura que a todos sujeita, irão procurar meios para não sacrificar mais o devedor neste momento singular da vida nacional, se antes a questão não for regulamentada por lei, como aconteceu em outras situações resultantes da pandemia! Aquele que tem prestação de financiamento imobiliário em aberto deve tomar a iniciativa de procurar viabilizar alguma forma de resolução da questão junto o seu credor, evitando que ela se transforme em uma bola de neve que arrasta tudo que encontra enquanto desliza montanha abaixo.

E se o credor, não se dispuser a fazer qualquer negociação? Não desanime, persevere e continue procurando a negociação. Desistir de um sonho cuja realização lhe impôs anos de sacrifícios não nos parece ser uma opção! Caso enfrente dificuldades, buscar o auxílio de um bom advogado pode ser produtivo. Afinal, a contratação desse tipo de profissional não deve se dar apenas quando se decide ingressar com alguma ação judicial, mas também para evitá-la.

As medidas tomadas para atenuar a crise gerada pela pandemia têm suscitado dúvidas a respeito do despejo do inquilino. Há situações em que o contrato corre com normalidade, sem qualquer problema, até que, terminada a vigência, o inquilino se recusa a sair do imóvel!

Se em situações normais a resistência do inquilino em devolver o imóvel seria hipótese de despejo, em contexto de pandemia esta ação judicial deve ser evitada, incidindo o princípio da “proteção integral da pessoa”. Em regra, é caso de estender a vigência do contrato até o fim do isolamento social.

Afinal, ninguém deve ser obrigado a se expor ao risco de contaminação, principalmente quando houver alternativas. É preciso levar em conta que a imposição de uma mudança ao inquilino acabará envolvendo corretores de imóvel, transportador e outros prestadores de serviço, justamente forçando o que deve ser evitado: o contato entre as pessoas.

A lei prevê que, ultrapassado o período de vigência do contrato, caso o inquilino permaneça no imóvel ocorre uma “prorrogação automática” daquilo que foi previamente combinado, sem prejuízo, claro, de as partes, por meio de aditivo, fazerem os ajustes que atenderem aos seus interesses.

Vale dizer que não estamos tratando, aqui, dos inquilinos que deixaram de pagar o aluguel. Mas, mesmo entre estes, é preciso distinguirmos os devedores que não pagavam antes das circunstâncias do momento daqueles que passaram a dever exatamente por força de tais circunstâncias. Notamos um tratamento diferenciado do judiciário para cada grupo. Perante os primeiros, as ações de despejo vêm se processando normalmente; já para os segundos tem havido intervenções no sentido de reequilibrar o valor do aluguel à nova capacidade financeira do inquilino.

A rigor, se houver desentendimento entre os dois polos da relação (dono do imóvel e inquilino), o melhor caminho para dirimi-lo é aquele no qual haja prudência e assistência jurídica de um advogado capacitado, que propicie um cenário de diálogo, sempre com vistas à segurança jurídica.

O que seria do mundo se não fôssemos solidários? Isso implica prestar auxílio ao próximo, mesmo sem expectativa de retribuição. Neste sentido, quem é que nunca ouviu o pedido de um amigo ou parente para ser seu fiador em contrato de locação? Jamais ouviu? Sorte sua! Mas, se ouviu, também deve lembrar do frio que lhe percorreu a espinha…

Com isso, não quero dizer que não se deva prestar esse tipo de auxílio, e sim que, ao fazê-lo, é preciso ter bem claras as consequências jurídicas do ato. Em determinadas situações, elas podem ser desastrosas.

A fiança é uma espécie de garantia contratual. Quando prestada no contrato de locação, significa que, na hipótese de o inquilino deixar de pagar o aluguel, o proprietário do imóvel poderá cobrar os valores pendentes diretamente do fiador. E se o fiador não quiser pagar ou até mesmo, na época da cobrança, não dispuser de recursos financeiros para isso? Nessa hipótese, poderá ter seus bens bloqueados (penhora) e vendidos em leilão.

Algumas pessoas se sentem seguras em prestar esse tipo de favor, pelo fato de não disporem de outro bem que não seja a casa própria. Afinal, é fala corrente que, quando se tem o patrimônio restrito à própria moradia, não pode ele responder por dívidas. É a famosa “impenhorabilidade do bem de família”.

Mas, o que nem todos sabem é que essa impenhorabilidade possui exceções previstas em lei! Uma das exceções ocorre justamente quando se está diante de fiança dada em contrato de locação. Neste caso, se o fiador vier a ser cobrado pelo proprietário do imóvel, em não tendo dinheiro para quitar o débito, verá seu patrimônio responder pela dívida, mesmo que esse patrimônio se restrinja a um único bem: sua casa própria.

Sempre haverá aqueles que, de coração benevolente e pensamento otimista, não conseguirão negar ajuda a um amigo. Afinal, também este nunca os deixaria na mão. Mas é preciso considerar que, às vezes, a vida nos coloca diante de situações alheias à nossa vontade. O que fazer quando o negócio do amigo simplesmente vai à falência, ou até mesmo quando ele é acometido por alguma doença e perde a capacidade de trabalho? Infelizmente, não são hipóteses imaginárias, e sim referências a casos concretos…

Já presenciei um irmão negar fiança a outro. “Como conseguiu dizer não a seu irmão?!”, perguntei. A resposta ficou marcada em minha mente como lição de maturidade: “Simplesmente lhe disse que, na hipótese de ele não conseguir pagar, eu não teria condições para isso. Portanto, não faria o menor sentido eu ficar na posição de garantidor!”

Assim, antes de firmar contratos que possam por em risco sua paz de espírito e a casa que lhe serve de abrigo e à sua família, convém consultar advogado de sua confiança. O melhor momento para se surpreender com informações até então ignoradas é antes de assinar qualquer documento, e não depois disso…

Todos sabemos que a pandemia virou o mundo de ponta-cabeça. Depois dela, praticamente nada e ninguém continuará o mesmo e, até que um novo ponto de equilíbrio se estabeleça, ainda passaremos por grande turbulência. No mundo jurídico, provavelmente o centro da crise seja ocupado pelas relações contratuais. Há pouco tempo, a grande mídia contabilizou, Brasil agora, mais de 350 propostas legislativas prevendo a quebra de contratos!

Em momentos assim, é comum que alguns se deixem levar pelo pânico. Muito se fala nos profissionais de saúde voltados a cuidar das doenças do corpo, e igual protagonismo devem ter os enfermeiros da “mente”: psiquiatras, psicoterapeutas e similares. Mas não podem ficar de fora os profissionais da área jurídica.

Quando eu era advogado recém-formado, ficava admirado ao assistir aos profissionais experientes debatendo as possíveis estratégias para solução de um conflito. Minha admiração brotava do contraste entre os poucos caminhos que eu, ainda novato, conseguia vislumbrar, com a ampla gama de possibilidades aventadas pelos mais tarimbados.

Há pessoas que associam a figura do advogado ao conflito. Isso se confirma por uma ideia corrente: quando ouvimos que alguém “contratou advogado para cuidar do assunto”, a mensagem acaba sendo sinônimo de que essa pessoa está disposta a levar as coisas às últimas consequências, ou seja, a brigar… Mas não precisa ser assim. Porque, não raro, a ignorância é melhor fermento para o conflito do que uma boa orientação. E isso vale para as duas partes de uma relação contratual.

Muitos inquilinos, por conta da queda de seus rendimentos, deixarão de ter condições de arcar integralmente com seus alugueis. O melhor a fazer é tratar o quanto antes do assunto com o locador. Embora desagradável, pior será ele descobrir simplesmente por meio da frustração de sua aguardada entrada financeira.

Não deixe que o medo da reação do outro o paralise. Tomar a iniciativa de negociar pode contar pontos a seu favor e, para poder agir com segurança, considere seriamente consultar um advogado experiente. Guardadas as devidas proporções, não o fazer pode ser equivalente ao ato daquele que se automedica: nem sempre o resultado é bom…

Verdade seja dita: bons e maus profissionais existem em todos os lugares, e assim também é quando se trata da gestão de condomínios. Podemos dizer que um bom profissional se constrói no mínimo sobre dois pilares básicos: honestidade e competência. Não basta ser honesto, também é preciso reunir as habilidades necessárias para o desempenho das funções que dele se esperam; e não basta ser competente se isso é usado em proveito próprio, com prejuízo para a coletividade.

Sabemos que um condomínio é representado pelo síndico. Mesmo que precise de um grupo de pessoas para com ele trabalhar, não se pode negar que a “marca” de uma gestão está ligada ao seu perfil. No seu condomínio as decisões são compartilhadas? Existe transparência no uso dos recursos? A resposta a isso dependerá de como é o seu síndico.

Mesmo que ele seja obrigado a prestar contas periodicamente, maus síndicos usam de artifícios os mais variados para fazerem isso de maneira pouco efetiva: desestimulam ou não incentivam a participação nas assembleias; dificultam a rastreabilidade das operações contábeis; abusam do uso de procurações, etc…

Mesmo nos condomínios onde os moradores se esforçam para substituir o síndico, esse movimento muitas vezes esbarra na falta de uma boa orientação jurídica. Justamente o contrário do que ocorre com os síndicos que procuram se perpetuar em seus cargos. Visando a benefícios inconfessáveis, acabam se especializando nas regras que regem os atos de assembleia, e usam esse conhecimento para inibir a atuação dos demais.

Os tempos de pandemia tornaram proibitivas as reuniões presenciais. As assembleias virtuais, já difíceis de serem realizadas quando há boa vontade por parte dos gestores (o tema foi tratado em artigo anterior), ficam praticamente impossíveis quando não contam com o interesse do mau síndico… E a situação pode ficar ainda mais crítica se o mau gestor resolver se aproveitar dessa paralisia geral para tomar decisões que não ousaria em momentos de normalidade, tornando premente alguma medida de urgência para evitar o prejuízo ao interesse geral.

Em cenários assim, a orientação de um bom advogado é primordial, pois ações mal planejadas podem agravar o problema. No limite, caso iniciativas “diplomáticas” mostrem-se inviáveis, os condôminos reunidos podem recorrer ao judiciário em busca de alguma intervenção corretiva. As chances de êxito existirão se, dentre outras coisas, representarem um grupo de pelo menos um quarto do total, e tiverem em mãos meios de comprovar a alegada má gestão. Aliás, nem é preciso aguardar o fim do mandato, pois um síndico inadequado pode ser destituído a qualquer momento. Não é segredo para ninguém que os maus costumam navegar no oceano de omissão das pessoas de bem…

Esses tempos de pandemia trazem restrições a quase todos os campos de nossas vidas. A impossibilidade de reunir pessoas gera dificuldades na administração de condomínios. O síndico, que está incumbido dessa administração, normalmente desempenha suas funções por no máximo dois anos. Antes de finalizado esse período, ele deve convocar assembleia para realização de nova eleição. A depender das normas que regem o condomínio em foco, poderá ele se candidatar a novo mandato, ou terá simplesmente de dar lugar a algum sucessor.

Como o condomínio se faz representar pelo síndico, após a eleição uma cópia da ata da assembleia é encaminhada para o banco no qual são movimentados os recursos financeiros. Assim, findo o mandato, deixa ele de poder fazer essa movimentação. Com o fim do mandato, também deixa automaticamente de falar pelo condomínio junto aos prestadores de serviço, fornecedores, etc.. Um condomínio sem síndico é como um navio sem capitão.

O problema é que o cenário de pandemia tem impedido a realização de assembleias. Alguém poderia perguntar: “Mas não podemos fazer isso de forma digital?” Apresentada a pergunta, respondo com outra: “Não sei. Podem?…” Isso significa que, se no condomínio em questão, todos os condôminos tiverem condição de participar virtualmente de uma assembleia, seria possível contornar o problema. Mas o fato é que tal condição é remota, seja porque a tecnologia não está disponível a todos, seja porque não sabem ou não se dispõem a utilizá-la. Em princípio, basta que um condômino alegue tal impossibilidade para ter o poder de anular assembleia realizada sem sua participação. Vale a pena correr esse risco?

Além disso, mesmo que se entenda haver condições para realizar a assembleia com o uso de tecnologia, alguns cuidados formais são importantes, motivo pelo qual é imprescindível contar com o auxílio de uma boa equipe de profissionais. Não sendo possível realizar o ato, outras medidas precisam ser buscadas a fim de evitar a paralisação da gestão.

As ponderações acima mostram obstáculos a serem superados por um síndico de boa vontade, e bem intencionado. Não estamos pensando na situação daquele que, rejeitado pela maioria dos condôminos, queira se aproveitar da situação para prorrogar seu mandato, valendo-se disso em benefício próprio. Tal hipótese valeria uma nova abordagem. Voltaremos ao tema.